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房子为何越来越贵?看过这篇分析我震惊了!


来源:凤凰青岛

近日来,《高房价正在毁掉一代人对工作的敬畏与热爱》刷爆朋友圈,房价再次成为全民关注的热门话题,很多朋友表达了对房价的焦虑。今天我们不妨继续聊这个话题,分享一位房地产评论员X君的真实故事。

近日来,《高房价正在毁掉一代人对工作的敬畏与热爱》刷爆朋友圈,房价再次成为全民关注的热门话题,很多朋友表达了对房价的焦虑。今天我们不妨继续聊这个话题,分享一位房地产评论员X君的真实故事。

X君写作房地产评论近十年,对房地产有远超一般人的理解深度。同时,他自己也倒腾过6套房子,多次怂恿和指导亲友购房,无一失手。对中国房地产,他有着独到的见解,但更无时无刻不在忧虑中……人人焦虑房价的今天,这位过去十年中国房地产特殊见证人的思考,也许值得我们再好好读一读。

2009年,我,一个22岁的小镇青年从帝都某大学毕业。

七八年后,当我回顾中国房地产发展史的时候,我发现,2008年至2009年,是房地产逐渐脱离专业领域变成全民话题,再逐步变为近十年中国社会阶层主要分化器的转折年份。

而当时刚刚走出校门的我,连这个行业的吃瓜群众都算不上,我甚至不知道房子还有买卖这回事儿,在咱老家,房子不是祖上传下来的么……

那时候我对自己的定位是一个文艺青年,每天写诗、看电影、谈恋爱,

房子是什么鬼?

如果不写房地产评论,我永远不会去了解这个行业,按照我的性格,也绝没有那么快去参与这场游戏——

在这七八年里,我在主流媒体发表了上百篇房地产评论,同时我个人生活里有相当部分时间围绕着房子在转。

你知道,一套房子的买卖要花费相当多的时间精力,而这个过程中我看了可能上百套房子,由于在亲戚朋友圈里小有名气,又有各种人找我指导。

我的人生,的确被这个职业改变了。

“知识改变命运”

知识改变命运,这个年代,嘲笑这句话的一定比相信这句话的多。

无论是对嘲笑者,还是拥护者,中国房地产游戏都是这句话的最生动说明。

2012年夏天,我的大学同学小K跟我在电话里激烈讨论:“我悔得肠子都青了,如果知道北京房价是现在这样儿,我绝对不去读这个狗屁研究生”。

小K跟我一样是一个小镇青年,家庭情况一般。2009年毕业时,他选择了继续读研究生,我选择直接工作。

三年后,当他毕业时,北京的房价已经翻了两三倍。

如果不是丈母娘逼婚,他也许还不会意识到这个问题。当他发现北京四环里的80平米两居室已经接近300万总价,而我在这三年里已经在另一个一线城市里倒腾过两套房子时,他愤怒到了极点。

“我父母了不得能给我凑个一二十万,现在首付接近100万,丈母娘又一定要有房才能结婚,我咋办?我本科毕业和研究生毕业工作的工资根本没多大区别,但房子总价差了一两百万。真应该学你,早点毕业,现在已经有房了。”他说。

知识果然改变了他的命运。

2009年,当我在报社里抓耳挠腮时,我对房地产业务知识和宏观政策还没那么懂,但我每天都在接触大量的行业新闻,尤其常常去房地产论坛看各种评论猿的讨论。

那时候,我对中国房地产游戏的理解还没那么深,但我朦胧中有一种直觉:

买房必须趁早,不然可能一天就一个价。

当时,我的家庭算是小康以上水平,我自己根本没有任何储蓄,要买房只能来自我的父母。但这么多年,我最大的障碍也来自他们——

他们在四五线小城镇里生活,根本不知道外面在发生什么,支持我买房的唯一原因,希望我有房能结婚。

2009年下半年,我签下了人生第一份买房合同,在那座一线城市郊区一个不错的楼盘。当时,一线城市还可以两成首付,我的首付大概给了20多万。

2010年上半年,史上最严厉的调控政策出台。但我丝毫不为所动。因为这时候,我对房地产的研究已经比较深入,尤其接触了一个非常重要的人,那就是著名的“某大炮”。

我迄今没有见过他。如果说我要感谢我的单位给了我这个职业,那么在房地产领域里,对我的思想和实践影响最大的就是他。

2010年下半年,该大炮发表了著名的房地产万言书。如今,几乎所有人都已经非常认可他当年的言论。但当时的舆论却是一片口诛笔伐,他简直就是人民公敌。

我接触他最初是要批判他的万言书,但我仔细研究了他的很多文章后却发现,此人所言虽然刺激眼球,但句句是实话,极真诚,极专业,迄今我都认为他是中国房地产最牛的分析家,没有之一。

他对货币、财税以及土地政策逻辑的谙熟,对中国政治经济学的把握,可谓洞若观火。应当说,我大部分房地产评论几乎都是继承了他的思想。

正是因为他的影响,我决定,放弃郊区,往城市中心区买,越中心越好,哪怕房子小一点。2010年下半年,我将第一套房子卖出,净赚10来万现金,然后在所在城市CBD买了一套公寓。

同一时间,我怂恿父母在家乡县城买了一套房子。对于家庭来说,这是一次失策,因为如果当时拿这笔钱去我的城市,完全可以再买一套。但老人家难以被说服,我只能用不能浪费他们公积金的理由劝说他们在县城里买。

但这仍然是相对明智的决策。2014年,楼市萧条,我对中国楼市的判断是分化,一线城市将继续走高,四五线城市将大量过剩。于是我立即将这套县城房子挂出。

果然,房子半年才找到买家,买家犹豫时,我当场降价20万,将这套房子迅速出手。即使这样,这套房子仍然每平米赚了两千多。这时候,我的父母已经完全听从我的决策了。

拿着卖这套房子的现金,我2015年在所在城市中心区买了另一套公寓,而这一轮上涨中,它已经涨疯了。

七年来,我的总体战略是——

县城的往一线城市换,郊区往中心区换,小房子换大房子,审慎判断,迅速决策。

我从未用特殊杠杆,也从不借钱炒房。总的来说,我用父母的一点原始积累和个人的工资积蓄,前后倒腾过六套房子。

现实中,我一直是一个工作比较努力的人,但迄今为止,我的工资收入远远比不上这种倒腾中的财富增长。

在这座著名的一线城市里,我最终拥有的不过是两三套小房子,离那些真正的房地产既得利益者差太远。

但我非常明白,我已经是这个时代比较幸运的人。我终于没有被时代抛弃,终于可以在自己仰望的大城市里安身立命、娶妻生子。

知识可以改变命运吗?貌似又可以。我的这些倒腾背后其实都是我个人对中国房地产游戏的理解和判断。

可是仔细想想,又常常一身冷汗。我有这种判断的根本原因,是我误打误撞成了这个领域的研究者。如果我没有当这个房地产评论猿,我可能还一直在做我的文艺青年白日梦。

可那些没有当评论员,或者没有从事相关行业的人呢?

“要么一起飞,要么一起粉身碎骨”

官方统计数据显示,2006年到2016年,中国一二线城市的房价上涨了五倍。

同样十年,中国居民人均可支配收入由11759.5元上涨至21966元,大约两倍。

五倍与两倍,并非绝对的三倍落差,而是巨大的分化空间。不管是谁都必须承认,房地产是中国社会财富的第一分化器。但它的不平等是隐含的,很多人认为,你被抛下只是因为你没有赶上趟,或者运气不佳。

的确,市场就是政治正确,房地产是最市场化的行业之一,但它造成的这种巨大财富分化仅仅是市场造成的吗?

我的朋友小D,2005年起就在世界五百强企业工作,大概十年前,她每个月的收入就是四五万。这么多年,她一直拥有充足的现金流。在2014年,她仍然在一线城市拥有一套公寓和数百万现金。

这一年,她做了一个重要决定,她把这套公寓卖掉,将全部现金放入了股市。接下来的故事你可能猜到了,2015年股灾,她损失了百分之五六十。

现金腰斩,又迟迟未能重新买房,眼看着今年房价涨成这样,她坐不住了,这两天一直在找我,强烈要求请我吃饭。她说,她非常慌张,手里那点儿钱越来越毛,现在自己还一个人租着房子,房价又是这么高的高点,到底买不买。

一进一出,一反一正,这位姑娘损失可能上千万。世界五百强的现金流也没让她有任何安全感。

要请我吃饭的确实很多。每当我出差去北京,那位2012年愁成一团的老同学小K夫妇必须请我吃饭。

因为那一年,我给他支了招,让他的父母出20万,找亲戚朋友借20万,打亲情牌游说他比较有钱的丈母娘出30万,他当时工作的单位是金融企业,找单位做了一个担保借出十几万,再找各种同学借,一共凑了近一百万,于2012年底在北京北四环内买了一套两居室。

如今,这套房就让他身家接近千万,请我吃饭真没啥好说的。

七八年来,亲戚朋友在我怂恿和直接指导下买的房有20多套,前面说了,目前为止无一失手。

我有朋友讲,跟土豪做朋友,不如跟评论猿做朋友。

坦白说,我敢于这么指导的根本原因在于,我对我们国家有信心(笑脸),对中国房地产游戏的深层逻辑有信心。

我对国家有信心的意思是,我坚信对于一个真实城市化率不超过50%,工业化革命尚未完成,经济转型方兴未艾,同时整个国家人民勤劳程度世界无二的国家来说,只要经济基本面维持,中国整体房价只会上涨不会下降。

中国房地产游戏的深层逻辑在于,它根本不是孤立领域,它将金融体系和几乎大部分实体经济以及政府命脉卷到游戏里。

中国房地产问题的最根本的解决方式是,让这些卷进去的慢慢抽出来,房价和中国经济都软着陆。但是不管解决不解决,对于任何普通人来说,你什么都可以不参与,唯一不能不参与的就是这场游戏。

所以,我对每个亲戚朋友,都只说一句话:

要么跟着泡沫一起飞,要么跟着一起粉身碎骨。

我们没有第二个选择。

“吃了软饭,未曾忘忧国”

某种程度上,评论员在它关注的领域握有一定的话语权。

我之前所在的媒体以新闻理想闻名,受它影响,我一直是媒体伦理的坚决捍卫者。我应该将我的真实观察真正思想写出来,让读者去了解这个行业,我所有写作的出发点和终点都应当是为了这个国家最多民众的利益。

现在的我,已经脱离媒体行业,也几乎很少再写房地产评论。但回顾写房地产评论的历程时,我有一个总结:既分裂又统一。

我的房地产奇幻旅程包括了三方面:我在媒体上的言论,我私下的评论,还有我个人的决策。

这两天,我翻出过去七年的一些房地产评论,重新翻看,回想当时写作的过程,颇为感慨。

这些评论几乎见证了过去七八年中国房地产的所有重要事件和主要新闻,涉及到大房地产概念的几乎所有领域:保障房、小产权房、地王、鬼城、房产税……

但无论是什么样的新闻,我的基本结论非常统一。

我始终坚持了三个基本观点:

1.中国房地产的根本问题不在需求端在供给端,最重要的供给端就是土地,因此房地产政策的主要问题就是土地政策;

2.中国房地产绝不是孤立领域,而是涉及大量政治经济学的复杂领域,因此需要各种配套改革;

3.中国房地产能否软着陆决定中国经济能否软着陆。

这三个判断我现在仍然坚持,它们每一点延展开去都有非常具体的学问。但这三个判断本质上是总理视角,而不是读者视角,它主要是针对决策者,对普通读者缺乏指导意义。

这正是我的遗憾之处,也是分裂之处。实际上,在过去七年里,我早就总结出来了,只要不真正在供给端动手术,需求端的任何调控都只有一个作用,那就是——

“短期控制房价是为了更长远的上涨”。

在这类新闻出来时,按照我的真实所想,我应该直接点破,但,由于各种条件限制,我的评论中这种具有明显批评性质的内容大部分会被把关者删掉,以至于到后来,我已经不在我的评论里进行直接批评并对读者直接提醒。

2012年楼市又一轮火爆国家又一轮调控时,我有一篇评论,本意是批评调控政策的短期性,但回过头去找这篇文章的发表版本和我的博客版本时,我发现,其中相当一部分批评的文字都被删除。

比如这句,“未来房价如何走我不敢说,但我敢说的是,只要调控还是限限限,一线楼市早晚有一天会报复性反弹”;

同时,还有相当一部分文字是虚伪的。

比如,我开头仍然赞扬了调控的及时,虽然点出了调控只是短期治标,长期治本要靠改革,但我内心真正想说的其实是,这种调控措施,鬼才相信房价可以调回来……

这就是我的分裂。

在私下场合,我对某些政策是直接破口大骂的。同样,在公开评论里,我对某大炮的言论永远不能太过力挺,但我私底下跟每个人都说,相信大炮,没错。而在私人决策领域,我更是彻底坚决贯彻我的核心思想。

真的,要么一起飞,要么一起死。飞的话,我们和祖国一起飞扬,而不参与是死,泡沫破了也是死,为什么不一起欢快地飞呢?

但反过来总结我的房地产评论猿这段经历时,又觉得,我所有的言行本质是统一的。

在媒体评论里,我能说真话绝不说假话,同时我后期只提供决策建议,不批评也不骂人,但总归都是建设性决策。

在私下场合,所有的骂娘是因为我是一个媒体人,我对中国房地产绑架中国经济有非常深的担忧,就算我个人避免了被时代抛弃,我也不希望国家出问题。

而在私人实践领域,我期望帮助到我所有身边的朋友,他们大部分跟我一样都是普通人家,我们只能提携互助,否则,如何对抗这个坚硬的时代呢?

2016年,我又一次目睹了中国房价的疯狂上涨。我已经离开媒体一年,也早就不公开发表房地产评论。但我还是很想写一篇这样的文章,以纪念一个房地产评论猿的奇幻旅程。

无数戏剧性交织在一起,构成我,一个小城出来在大城市里勉强站稳脚跟的普通青年的命运。

又有多少戏剧性发生在无数与房地产有关的人身上?或者悲剧,或者喜剧,或者是荒诞剧。

我们都在时代的列车上,它的飞驰和刹车乃至出轨好像都并非我们能够控制。

我们唯一能做的,就是紧紧抓住它的抓手,加入面目各异的乘客大军,无论列车的命运如何,我们能够挤在一起已是万幸。

(青岛财富综合整理)

[责任编辑:张慧]

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