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青岛主城区8大片区规划 特色商贸区欢乐滨海城来了


来源:凤凰网青岛综合

11月26日,青岛市规划局在官网上发布了市北区八大片区的控制性详细规划,这其中既包括老百姓关注的中央商务区、新都心商圈,又包括欢乐滨海城这样的未来支柱,大面积的规划改造预示着这片紧挨着市南区与崂山区的青岛主城区,要发力了。

11月26日,青岛市规划局在官网上发布了市北区八大片区的控制性详细规划,这其中既包括老百姓关注的中央商务区、新都心商圈,又包括欢乐滨海城这样的未来支柱,大面积的规划改造预示着这片紧挨着市南区与崂山区的青岛主城区,要发力了。

下面笔者就市北区8大片区的最新“控规”,结合城区未来的发展重心与目标,来简要分析一下,这个拥有百万人口级别的主城区,它的未来潜力之地究竟在哪?

此次在市规划局官网作批前公示的市北8大片区,具体包括中央商务区片区、新都心片区、浮山新区(西)片区、欢乐滨海城片区、特色商贸区片区、人民路镇江路片区、南昌路片区以及洛阳路片区。

这其中既包括老百姓关注的中央商务区、新都心商圈、浮山新区,又包括欢乐滨海城这样的未来潜力之地。

笔者将这8个片区分成3类:

1类是扮演“城区之核”角色的中央商务区、新都心片区;

2类是有望成为城区未来潜力之地的特色商贸区片区以及颇受瞩目的欢乐滨海城片区;

3类则是以居住功能为主、更多扮演分担其他区域人口压力的宜居之所,诸如浮山新区(西)片区、人民路镇江路片区、南昌路片区以及洛阳路片区。

市北区

1类:城区之核

先看中央商务区,作为青岛主城区内唯一块可供开发建设、面积最大的商务用地,将为市北区的经济发展提供源源不断的推动力。

中央商务区首次“控规”的批准是在2005年,定位为:商业、金融、中介服务、科技信息等现代服务业的高端产业聚集区和核心区。此次规划也是围绕上次规划的基础上,对功能进一步的完善优化。

市北中央商务区

本次变更,笔者就辽阳路为南北界来看,北部较现状只是围绕新业广场区域进行了微调,比如广场西侧的商业用地改为了社会福利用地(保留原先城区老年人中心,增添养老床位450个)和公共与商业服务用地(将改造抚顺路批发市场,配建体育中心并增添公共车位200个)。

新业广场东侧、北侧的预留土地会全部改为居住用地,未来这些区域将出现新的住宅小区。此外,家乐福北部原先的行政办公地块将变为观景绿地。

市北中央商务区-规划

南部则围绕商务区进行重新布局,尤其是商务区的东侧较为混乱的用地现状,在此次规划后将会被“捋顺”。例如东侧目前的8个预留地块,将全部变为商业、居住以及社会福利用地,东侧规划未来将偏重居住功能,多以商住混合用地为主的布局呈现。

值得一提的是,原先南部仅有3块工业用地会改为学校(山东路小学面积扩大)、商业(配建日间照料中心、文化服务中心、卫生服务站以及200个公共停车位)和科研用地。届时整个中央商务区将实现无工业布局。

紧接着的是这两年崛起的新都心片区,以商贸、商业、居住为主的综合功能区。整个区域此前预留地块较多,商业分别于片区的南北两层,中心以居住、村庄、工业为主,教育、医疗、文化等设施配套不足,规划较为混乱。

市北区新都心商圈

新规划给人耳目一新的感觉,不但基本做到了片区无工业化,而且原先预留土地,村庄建设用地也将改为幼儿园、小学、初中、综合医院、老年公寓、街道文体活动中心、社区卫生服务中心、体育活动中心等民生项目。

市北区新都心-规划

笔者注意到,新都心片区此次规划较原先最大的变化就是教育用地的大幅增加,区域内添加的各级学校多达10余处。届时片区宜居性将大幅提升。

2类:潜力之地

所谓“潜力之地”,即是在未来承担城区经济蜕变、宜居指数跃升的新生力量。先看位于市北区西南部的特色商贸区片区,这片区域此前最大的问题就是商贸区雏形已现,但区域配套有待完善、提升。

按延安路分南北部,北部和此前规划重点功能类似,仍以商居混合用地为主,在此基础上,增添了更多商业、养老、文化设施用地,而原先部分工业用地也转换成了产业用地。

特色商贸区片区-规划

南部区域作为整个特色商贸区的重要居住用地,只做了部分微调,比如提升了商业、文化体育设施用地的比重。而西部原先预留的4块住宅用地也将会开始具体建设实施,该住宅区域还会配建一所15班的幼儿园。

整体来看,南部区域规划仍然偏少,未来若承载大量人口,这里的商业等设施还需增加。

其次是颇受瞩目的欢乐滨海城片区,这片区域是笔者较为看好的潜力区域。

欢乐滨海城规划图

首先西靠胶州湾的它处于青岛市环胶州湾“控规”当中,地理位置绝佳,将享有其他片区享有不到的更高级别政策红利;

其次是该区域的定位,将打造以商业办公、旅游、居住为主体的生态片区,区域内预留了大量的待用土地(80%以上),实施规划的预期值极高。

欢乐滨海城片区-规划

再看规划,片区内南部唯一块工业也将消失,取而代之的是商业商务用地。这片区域将规划大量的住宅、商务商业用地,值得一提的是,两者的规划比例几近相同,辅以教育、文化、养老、娱乐康体等民生项目,且整个片区绿化用地不低于30%,让欢乐滨海城的未来变得炙手可热。

3类:宜居之所

最后我们来看3类,笔者将浮山新区(西区)、人民路镇江路片区、南昌路片区以及洛阳路片区这4个区域归为此类。

这四个区域都有个共同点,即片区内聚集了大量居住用地,定位多是以公共服务为主。同时,也是这8个片区中,承载人口较多的区域。而这4个片区的表现也决定了未来整个城区人口聚集度的高低。

洛阳路片区-规划

这四片区,变化最大的当属洛阳路片区,目前该片区北部、南部均存在大量的工业用地,北部甚至还有不少三类住宅用地,这类住宅区域包括危房、棚户区、临时住宅等用地,特点则是公用设施、交通设施不齐全,公共服务设施较欠缺,环境较差。

重新规划后,三类居住用地和位于南北部的工业用地全部消失,取而代之的是二类居住、商业、科研、公园、体育社会福利混合用地。整个片区宜居指数骤升。

浮山新区(西区)-规划

其次是浮山新区(西区),该区域最大的变化来自长沙路附近的改善。目前工业用地主要集中在长沙路(辽阳路有一块)。

据全新“控规”显示,位于长沙路两块工业用地都将变为学校用地,增添30班的小学,小学周围将以居住、商业为主的宜居生活区;而位于辽阳路的工业用地也将变为学校用地,增添一所24班的小学。

人民路镇江路片区-规划

再看人民路镇江路片区,作为此次8大片区承载人口最多的区域,人民路镇江路片区更多的是在原先规划的基础上做了一些优化与改善,主要是增加商业方面的配套用地。

因为目前片区的问题是辖区内商业配套难以满足大量居住地民众的需求。此次规划,也重点在解决这个问题,例如现在位于人民路嘉善路附近的住宅区域统一改为商住混合,在南宁路鞍山一路、附近增添大面积的商业商务用地等。

最后说下南昌路片区,这片区域有市北区的绿肺:全新的北岭山森林公园,占据了片区1/3的面积,在民生配套建设方面,将在森林公园东侧规划45班九年一贯制的中小学。而围绕此位置附近的还将新添3块住宅用地和2块商业用地,有一定的潜力。

南昌路片区-规划

此外,在整个片区西南角位置多达10多块住宅待用土地,将规划一所36班小学以及商业、居住土地,区域功能得到提升。

笔者注意到,南昌路片区的规划问题,就是东北部的工业用地。按理说有北岭森林公园这样的“绿肺”,这片区域的生态环境应该是不错的,但从规划来看,虽然剔除了森林公园内部唯一的工业用地,但未来在东北部将存在工业用地较多的情况,对整个片区生态环境影响还是存在的。

总体来看,市北区作为一个承载青岛百万城镇人口的重要城区,未来的城区功能定位,还是以商务、居住、公共服务等特色为主,未来规划如能达到高预期值,那么,多个片区将可以分担中央商务区、新都心为首核心区域的人口压力,从而为市北迎来更为均衡的发展奠定基础。

[责任编辑:郑延龄]

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