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凤凰网青岛评论 | 张百忍:详解青岛418楼市新政的影响


来源:凤凰网青岛综合

此前传言3.15青岛可能会推出楼市新政,但一直未有官方消息露出,直到4.18,这个悬念终于揭晓。4月18日,青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》,青岛调控政策

此前传言3.15青岛可能会推出楼市新政,但一直未有官方消息露出,直到4.18,这个悬念终于揭晓。4月18日,青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》,青岛调控政策加码,本市户籍限购2套,外地户籍需实缴1年社保方可购买1套,取证后5年方可交易。

此次调控具备及时性和必要性

近年来,青岛楼市持续升温,就像去年同时期一样,已具备了出台调控政策的条件,否则这个城市的未来将会深受“炒作”的影响。几年前年的温州,就是最好的例子——全城有钱人皆忙于炒房和贷款,最后该城市出现崩盘。

进入2018年,因为举办上合等一系列利好消息的传出,让炒房现象愈演愈烈,很多中介趁机炒作什么房价翻番,搞的买卖双方都坐不住了,加价的加价,抢购的抢购。都想赶上这“班车”抢套房子。市里抢不到就去外围乡镇,再不行就去村里。至于其中的风险,早已抛到九霄云外了。

所以,要为此次调控措施的及时出台点个赞。假如让这样的现象持续下去,青岛房价在供应不足的情况下,后果恐怕无法预料。而调控,则有可能让部分区域楼市实现软着陆。

调控主要是为了减少需求

本地户籍居民三套以上不再有购房资格,外来新市民不再有第二套资格,这样把需求集中于刚需和改善,至于其他改善和投资,直接压住,在相当程度上会打掉一部分客户,让其消失。

尤其是有钱的投资者,比如一把付清的主儿,基本都是两套以上的,剩余的已经被边缘化的刚需其实不多,改善也有点力不从心,所以这一招的威力还是挺大的,尤其对于新房。

毕竟买得起市区豪宅的那些一般会有一两套房子了,而很多跑到西海岸、红岛外围区域的,能拿得出六成以上首付的,很多市区也有多套房子了,所以,新政无论对主城区还是外围区市,冲击都不算小。

尤其是西海岸和红岛两大区域,限价幅度大,其实是一种尽调控责任的表现,应该肯定,但麻烦也多,这次需求减少应该会缓解一些。当然,过去数年已经证明,对于执着的买房者总会绞尽脑汁想买房的办法,我们拭目以待。

五年限售会增加投资客的风险

这也是个硬招。当然因为语句太过于简单,现在有两种解释,一个说法是只局限于2018年4月28之后签约房源,另外一个指全部房源。根据字面意思,还是认为是第一种说法。如此还是不错的,因为这样没有减少存量供应,却对未来的投资需求进行了有效抑制——算是一次精准打击。如果是刚需和改善,自然不会太考虑几年内的转让问题,房子是用来住的嘛。

但如果是投资尤其是炒房者,这个就非常关键了,出手时机决定收益率啊。投资的周期一旦拉长,风险就难以控制,如果加上新房,五到七年周期,那时必然已经实施了房产税,而中国经济到底如此,本地城市发展如何?这些变量太大太复杂,因此,调控之后,就便是有资格的投资者、炒房客也得顾忌这个风险了。

卖得房源没减少,买的人却不敢轻易下手,成交自然会相应萎缩,2017年春天不就是么,这样有急于出手的房东就会下调价格,当然这应该是个钝刀子割肉,很缓慢的过程,但机会就有了。

值得一提的是,目前政策一出,中介们已经在传类似“二手房源大幅度减少,房价又要涨”的谣言了。如果全部房源都改成了五年,你哪有生意可做?换位来讲,如果不是近期的疯狂折腾,自作自受,会有如此严厉的调控么?

外围区域短期或许得益,长期堪忧

这次调控限购来说是分区域的,只局限于七区,对于即墨胶州平度莱西并无限制。显然用心良苦。胶州2018年有60多个盘400万平米的供应,下半年的激烈竞争可以想象的到。如果失去投资客,本地那点客户也难消化这么大的新库存。即墨市区还少,蓝谷有一大批项目下半年也要冲任务,还要依靠投资客。平度涨到了八九千,莱西两个月房价也涨了一两千,后期如果市场放量,市场能否有支撑,还不好说。

这次调控加码和去年的调控不同,2017年春天真的是青岛外围区市的春天,把市区客户挤出来了,这次在会限制他们出来投资,因为五年限售也实行于郊区,他们必须考虑五年以后遍地房子,谁来接盘……

警惕商业地产陷阱

这里所有措施都是说住宅,为什么要给住宅套上紧箍咒,因为住宅有获利的空间。

但总有外行的韭菜,觉得自己有那个小聪明,可以投资商业,避开调控,很多渠道也会给描绘的天花乱坠,结果就掉到井里了,这次住宅调控之后,更多韭菜会被他们看不懂的复杂商业所收割掉。

还是那句话,投资商业地产,一定要懂商业懂地产,如果不懂,趁早离远点。

给购房者的冷静剂和定心丸

这次调控会让高烧的青岛楼市降温的同时,大大增加投资楼市的风险性。给所有的购房者吃了一颗冷静剂和定心丸,让大家不要急急忙忙做决定,当然作用好坏,需要一个时间段的观察,也要看措施的具体解释和有力度的执行。

对于更多的人而言,还是不要盲目的追赶最后一班车。

三年前,很多人在股市五千点的时候,也是这般急不可耐,最后股价被腰斩。房价当然不可能被腰斩,但很多区域在如此严厉的调控措施之下,加上下半年的放量,有希望出现反转。

总之,以后购买地产,风险急剧加大,时间上根本无法把控,长周期处处险滩,这样的情况下,你还急什么呢?至于具体决策,可以加入张百忍的问房圈提问。

作者简介

张百忍:青岛时代纵横总经理,资深房产评论员。长于八零草根族,辗转岛城乡土间。常走动于钢筋水泥之上,多思索于夜深人静之时。在媒体圈里算是比较了解房地产的,在地产圈里算是比较会写点文字的。喜欢观察这个南北差距巨大的城市的形形色色,乐于思考这个让人爱恨交加的行业的方方面面。 

[责任编辑:张慧]

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