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凤凰网青岛评论 | 张百忍:盛会后的青岛楼市,走势如何?


来源:凤凰网青岛综合

在经历4.18新政后,青岛楼市走向,可谓扑朔迷离。本期凤凰网青岛评论特邀楼市专家张百忍老师,结合青岛本地居民最关心的6个房产问题,为大家答惑解疑,共同来看经历跌宕起伏的青岛楼市,未来路向何方。

在经历4.18新政后,青岛楼市走向,可谓扑朔迷离。本期凤凰网青岛评论特邀楼市专家张百忍老师,结合青岛本地居民最关心的6个房产问题,为大家答惑解疑,共同来看经历跌宕起伏的青岛楼市,未来路向何方。

Top.1:调控一个多月了,究竟起作用了没有?

张百忍:调控满月,狂热渐渐散去,根据一线情况的反馈,五月的客户到访量基本下滑在三四成之间,市区的二手房市场也是如此。只有即墨等个别地方相对例外一点。

对于很多高端楼盘,压力还是比较大的,因为客户被限制的程度超过一半多,这是未来的最大悬念。总体来看,市场降温幅度还是较为明显的,但因为前期过于高温,所以很多楼盘即便客户到访量下滑,其他剩余的客户也还是足够用的,因此市场远没到变冷的程度。

Top.2:盛会后,青岛楼市将什么走势?房价会松动吗?

张百忍:六月中旬,城市本轮房价走势也会因为盛会已过,变得失去上涨的由头。如果青岛没有盛会给予的特别政策或消息,那么楼市应该能继续平稳降温的趋势。

尤其是市区二手房价格虚高,若持续成交低迷,则有可能个别出现松动, 所以买卖双方会博弈一个比较长的过程。而郊区很多没有配套没有人口供应比较大总价比较高的区域,下半年后有可能松动——蓝色硅谷某较为偏远的别墅项目已经开始首付百分之五了,这是一个区域的信号。

Top.3:今年在青岛买房的人中,“韭菜”有多少?

张百忍:首先我说的“韭菜”是指将来出手时难以获利的项目和房源,卖的时候,投资者如同吃了生韭菜,是比较苦涩的。而薅羊毛更多是指未来的房产税,因为那个是每年都要收的,不多,但也让投资者难受。

今年在青岛买房,一二手房倒挂区域,韭菜比例很小,但能买到房的比例也很小。郊区那些能容易卖到房子,且人口配套和产业都很少的地方,韭菜比例非常大。总体来上看,今年买房的,得有一半是韭菜吧。另外补充一句,本次调控实际上减少了韭菜比例,因为被限购的人,将来都是房产税的主要贡献者,如果他们还买,房产税真是全靠他们了。

Top.4:买商业房产是个好的选择吗?

张百忍:买商业不受限购,很多被限购的或者买不起住宅的急的心急火燎的购房者,糊里糊涂就去了商业。我必须说,尽管住宅的价格已经很高了,但总体而言,住宅风险还是比商业地产要低。

商业地产如果不懂商业去就盲目购房,风险极大,比如大盒子商铺和内街商铺,如果经营不起来,就是个钢筋水泥,几乎没有价值。很多商业项目就是割韭菜的项目,割了一茬又一茬,那些懵懵懂懂的老业主把养老钱都供出来了,看上去很可怜。

Top.5:海阳的房子可以买吗?要注意什么?

张百忍:海阳的房子当然也可以买,但要注意的问题也不少。

第一你不能在村里买,要去市区中心买,起码旁边有商业配套,不要只看海,海阳最不缺的就是海。

第二,你要看房子是不是现房,入住率如何,尤其是要能直接办证,这样的盘在海阳并不多。

第三,价格要便宜,这样就没有风险,五六千就差不多。

第四,最好直接靠近市政府,高铁站等等,

第五,你最好有养老和度假的实际需求,因为那边房子出租率不是很高。这几个问题都考虑到了,你在海阳买房的风险基本就不大了,起码不会亏损。

Top.6:高新区的二手学区房,25000的要价要出手吗?

张百忍:当然可以,你要知道,今年实验学校也就是青岛中学的招生是因为峰会年的利好,才多收了150人六个班,明年估计人数会更多,这么多人,只招200人呢,也就是说如果600人的话,也只有三分之一中签率,这会导致周边所谓的学区房贬值。

因为就这和北京的多区划片意义是一样的,就是你买了周边房子,上所谓学校的几率很小,这个巨大的不确定性会导致所谓学区房大大贬值。所以这个价格可以考虑出手了。

 

作者简介

 

张百忍:青岛时代纵横总经理,资深房产评论员。长于八零草根族,辗转岛城乡土间。常走动于钢筋水泥之上,多思索于夜深人静之时。在媒体圈里算是比较了解房地产的,在地产圈里算是比较会写点文字的。喜欢观察这个南北差距巨大的城市的形形色色,乐于思考这个让人爱恨交加的行业的方方面面。 

[责任编辑:张慧]

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