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凤凰网青岛评论 | 张百忍:青岛楼市十年销售神盘史


来源:凤凰网青岛综合

自2016年以来,青岛楼市连续突破20万套,总销售额突破2000亿大关,各家开发商轻松卖房子,赚的盆满钵溢。地产企业之间也出现巨大变化,比如融创取代万科成了老大。至于哪个楼盘有多牛,似乎不是话题了。因

自2016年以来,青岛楼市连续突破20万套,总销售额突破2000亿大关,各家开发商轻松卖房子,赚的盆满钵溢。

地产企业之间也出现巨大变化,比如融创取代万科成了老大。至于哪个楼盘有多牛,似乎不是话题了。因为销售难度降低了,自然曲折也少,对人的考验也简单。

但这十年来,确实有很多楼盘,因为自身的主观原因或者客观原因,尽管经历坎坷,但最终成为青岛楼市销售上的领头羊。买这些盘的业主,自然也是最多的一群购房者,因此这些比较神奇的楼盘对这个城市和楼市的影响,真是起到了里程碑式的作用。

撰文/©张百忍

编辑/©沸冰

被一篇文章改变的命运

2007年1月8日出版的《财经》杂志发了一篇封面文章《谁的鲁能》,这篇文章引起轩然大波,改变了很多人和物。而对青岛来说,改变的是当时第一大豪宅的鲁能领秀城被迫转手。

据说,当时很多地产巨头都想拿,尤其是已经进入青岛的万科,博弈的结果是占尽本地优势的海信拿下,然后定了极为土豪的名字叫麦岛金岸——麦岛土,金岸豪。其实当时开盘时的房价才一万元。

海信赶上了好时候,此后无论房价还是地价都迅速暴涨,麦岛金岸组团后期,房价从一万直接到了三万,引领青岛房价。

后来的天玺,从名字上改变了麦岛土豪的气质,但却又是一个来自于香港恒基兆业的一个高端楼盘的名字。再加上天悦,直接把浮山前的房价拉到了五万。再到后来的君汇,直接到了十万一平。

于是,海信这个盘就吃了十年,赚的盆满钵满,总销售额也卖了一百多亿了。到现在已经是最后的一期的君澜了,据说要卖六七万。因为地价便宜,海信在这个盘可谓赚足了钱了。也正因如此,据守青岛不愿出去扩张,失去了这最好的十年,看着当年很多不如自己的南方企业已经做到几百亿甚至几千亿,而自己还是那几十亿。

这个神盘,改变了两个地产企业命运,也改变了青岛沿海一线房价。

3年70亿的狂飙突进

我们再把目光投向北部的李沧,早在十年前,百通就开始策划位于李村中心的河南和南村的改造事宜。因为进展缓慢,实力不济的百通被中海取代,而随着地价上涨,政府下决心突破容积率,于是大家见到了今天的大高层。

而中海在2011年开盘时就卖到了一万出头,结果遭遇冷清的市场卖不动,随后中海迅速调整策略,降价到9000左右,开始大量出货,三年时间,狂飙突进干掉70亿。要知道,当时已经卖了七年的绿城理想之城还不到60亿。可谓当年的风头最劲的刚需盘,双地铁的优势还是比较大的,中海那几年就是靠这个盘来维持在青岛排行榜上的地位。

因为太快,该盘质量只能说是一般。但当中海卖完了之后,很快房价暴涨,一直从一万涨到三万,成为李沧房价的领头羊,为青岛南北房价的拉平,做出了杰出贡献。

记得那时大家都没有地铁经验,很多人怀着担忧的心情来问张老师,将来地铁开通了,住户会不会有噪音啊?至今已成笑谈。

拉起新都心的神盘

万科进青岛时从城阳起步,很快进入市区,而奠定它老大位置的就是新都心双山的这块地。这块地原来是卓越一直参与的,08年的时候,老地产人都记得,连围挡都做好了,立交桥下写上了企业名称,有势在必得之意。但人算不如天算,金融危机一来,卓越在深圳都极为艰难,全力降价保命,那里还有扩张之钱?

于是万科凭借实力,一举拿下这300亩地,当时容积率也急剧升高到3,成了60万平的万科城和蓝山,然后万科又拿了商业地块,陆陆续续引进了凯德。

这个神盘从12000卖到15000,最后又回到13000,销售大多处于冷周期,曲折不断,锻炼了万科的队伍,最关键的是该变了新都心这个区域。以前卖旧货的大坡地,真就成了高端刚需聚集之地,三年大变样,可谓神盘。

甚至蓝山还圈了一批新贵,当然新贵们因为降价,借着变电站的由头,把万科折磨的不轻。这批所谓的精英,表面团结一致的在五星级大酒店开会,如何让开发商补差价,可谓精致的利己者,这也是神盘的价值,让笔者见识了这个城市的一部分富人的底色。

村里的盘也能两年四千套

这个盘,笔者全程参与操作,知道全部细节。所以也值得一说。

该盘2011年开盘时正好遭遇市场转冷,当时白沙湾的龙湖、青特和卓越的价格战已经打得不可开交,市场一片混乱。

一个偏远乡村盘,如何卖出去?七折概念推出,因为操作得当,定位准确,主动出击,长时间使用100多人的行销队伍,遍布青岛抓客。因此才能在市场冷周期的时候,在大家都叫苦连天的时候,一举卖掉1100套,成为当年的销售套数亚军。第二年再接再厉,又卖了2000套,成为青岛楼市销售冠军。 

总之从2011年9月到2013年9月,在城阳和胶州交界处的一个几乎没有任何配套的地方,总计近4000套房子一扫而空,让李哥庄成为青岛楼市的一个独特的存在,至今已经到了一万元。而从这些项目演化出来的行销队伍,也是为后来几年青岛房地产行销行当的崛起,做出了示范性贡献。

没有比这个盘更曲折的了

十年前,当你去李沧区政府的时候,在大厅里会见到一个不是很大沙盘模型,就是广业城项目,但苦于资金不足,一直出于停滞不前的阶段。李沧区希望让百通做,但百通也是力不从心。很多家外来开发都谈过,但无疾而终,最后选了一个拼装型企业嘉凯城。

嘉凯城开盘只有6700,卖一套亏一套,折腾了好几年,竟然没赚钱。东方龙域这样的片区,虽然便宜卖了,业主天天闹。别墅做得一般,一直卖不动。洋房做得有点大,也是滞销。王同志玩不下去,灰溜溜的回了河南。

最后整个企业都维持不下去了,于是寻求卖项目了事,剩了近百万平,很多企业都盯上了,阳光城最是积极,都快谈妥了。结果人家恒大许老板直接把上市公司给收了。当然项目也一起给了恒大,恒大一看账面亏损太大,为了保壳,只能把这个公司最大项目卖掉。

终于到了融创都会中心,也确实赶上了好时候,2-17年的楼市如同火上浇油,而李沧区的供应量却日益减少,房价暴涨,原来100亿的货值变成了200多亿,这个盘最终改变了融创和恒大在青岛的排行。

2017年秋,都会中心一举突破,2017年几个月时间做到了近50亿,可谓抓住神机,奠定了融创青岛楼市老大的位置,而且今年气势依然不减,可谓正逢其时。

如何撑起红岛半边天

很多年前,有人来问你张老师,说有个大盘要出现在红岛区域,仅仅商业体量就超过100万方,觉得操作难度如何?我记得当年的回答是操作程度相当难,但可以甘蔗一头先吃甜。先做住宅,把市场轰热,人口聚集,而后增加各种配套,最后形成一个大综合体,自带城市各种功能。五年后的今天来看,正如当初所料。

当年红岛政府规划这个大盘的时候,很多开发商既眼馋,又怕吃不下,毕竟2400亩的体量太大,里边的商业比例也不小,在当时还是一片荒滩的局面下,这么大的盘,有点经营城市的水平了。

后来这个盘就被当时还叫中化方兴后来改名金茂的央企接下来,取名中欧国际城。金茂之所以敢做,除了央企的雄厚实力之外,还得益于在长沙梅溪湖片区、南京青龙山片区等上万亩土地的一级整理和二级开发经验。

2015年秋天开盘的时候,市场还没有热,于是以5600的价格强势启动红岛片区,引爆市场。当时满城遍布广告,人人处处都能见到中欧国际城。该盘第一次让红岛两个字印在了青岛人的心目中。于是引发北上买房的风潮,为整个红岛楼市打开了一个新局面。

接下来的事大家都知道了,第二年三月随着青岛中学的奠基,红岛就彻底红了。半年后融创的地王惊天一拍。金茂的中欧国际城自然成为受益最大的一个盘。

红岛楼市也是变化不断,2017年很快进入限价之年,2018年又进入公证摇号之年,中欧不断引进各种商业配套,加强城市运营。尤其是家长们瞩目的教育配套,比如大名鼎鼎的北京实验二小。使得每次摇号,购房者都是趋之若鹜,蜂拥而上,抢购一空。

迄今为止,中欧国际城本年度的销售额已经突破了50亿,据说今年年内还会有最后一次摇号,估计年底收官时,中欧国际城将会创造青岛楼市史上一个新的记录,就是单盘一年销售70亿。这可是当年中海国际社区三年拼出来的业绩。

所以说,这个神盘,还真是撑起了区域的半边天。

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作者简介

张百忍:青岛资深房产评论员。长于八零草根族,辗转岛城乡土间。常走动于钢筋水泥之上,多思索于夜深人静之时。在媒体圈里算是比较了解房地产的,在地产圈里算是比较会写点文字的。喜欢观察这个南北差距巨大的城市的形形色色,乐于思考这个让人爱恨交加的行业的方方面面。 

[责任编辑:张慧]

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