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拐点已至!楼市三大红利消失!进入11月青岛数百小区房价一览!


来源:凤凰网青岛综合

从去年开始,全国各地对于楼市的调控从未放松,一直都在持续加码。在高房价以及家庭资产70%以上是房地产的大背景下,任何楼市消息都能引发多空对战。然而当前的楼市到底处于一个什么样的阶段,没有人能给出一个确

从去年开始,全国各地对于楼市的调控从未放松,一直都在持续加码。在高房价以及家庭资产70%以上是房地产的大背景下,任何楼市消息都能引发多空对战。然而当前的楼市到底处于一个什么样的阶段,没有人能给出一个确定答案,但是,楼市目前已浮现出多重拐点迹象。

但这次房地产拐点的来临,并不是行业生死存亡的转折点,只是行业从夏天步入了秋天,凛冬不会来临。房地产业将从土地竞争步入产品竞争时代,未来的房企将越来越像制造企业,真正开始回归正常企业所应该有的属性:对产品精益求精,并且开始深耕市场,遵循客户至上。

房地产行业当前正面临三大背离

供求端的背离

从国家统计局发布的数据看,今年房地产行业保持高位增长态势:前三季度,全国房地产开发投资完成88665亿元,同比增长9.9%;而房地产销量增速则开始低位放缓,前三季度商品房销售面积119313万平方米,同比仅增长2.9%。供给的高增长与销售的低增长呈现出显著背离,但展望未来,背离最终仍将走向趋同。

地产投资增速高位与销量增速低位相背离,未来回款压力恐成为压垮骆驼的最后一根稻草。

预计未来随着房企资金压力加大,房地产投资增速会趋于回落。因此,未来供给和需求端增长同步放缓会是大概率走势。

资金端的背离

由于当前金融环境总体处于“宽货币、紧信用”的局面,短期资金面总体较上半年宽松,但长期来看,美元加息周期下国际货币环境只会越来越紧。再由于债券融资放行,房企自筹资金增加,短期资金面改善。因此产生了短期资金改善与长期资金趋紧的相背离,融资成本未来不断升高,房企扩张能力将会不断受限。

今年1~9月份,房地产开发企业到位资金121882亿元,同比增长7.8%。但长期来看,房企还是面临着融资成本不断抬升的问题,并且还将面临政策严控资金流入房地产的融资渠道定向收窄问题。个人按揭贷款的下降,也印证了销售增速放缓的这种隐忧。

企业行为的背离

房企补库存需求强烈与土地溢价率下降相背离,房企在面临风险决策时往往更加迷茫。

三季度末商品房待售面积53191万平方米,比8月末减少682万平方米,创4年来的新低,住宅待售面积更是降至2013年以来新低。但企业拿地胆气却越来越弱,三季度流拍面积占总推出面积的9.3%,为近年来最高值;9月房企拿地溢价率持续走低至7.19%,远低于去年同期的28.08%,创近年新低。可以看出,房企在担心踏空与不敢做多两种情绪中不断切换,决策难度更大,并且茫然心理占了大多数。

目前房地产行业的三个背离,从供求端到资金端到经营端,从外到内逐层显现,体现了供需矛盾小周期拐点临近的特征。但这次的周期拐点还叠加了行业生命周期的大拐点——支撑房地产行业高速成长的三大红利正在消失。

楼市三大红利消失

目前,支撑房地产行业成长期高速发展的三大红利正在消失,房地产行业正从成长期迈入中低速发展的成熟期。

人口红利正在消失

我国目前面临加速步入老龄化社会和生育率屡创新低的状况。当前我国60周岁以上老人占比从2011年的13.7%上升到2017年的17.3%,上升势头在今后较长一段时期内仍将延续。而生育率屡创新低意味着未来住房消费的新增数量在减少。

生育率低本是发达国家普遍面临的一个问题,但早期计划生育政策的实施,导致我国生育率相对经济发展水平过早下降。我国一胎的生育率已经从1990年的40.7%,下降到2016年的19.87%。人口红利的消失,意味着市场容量(即潜在总需求)将缩水。

金融红利正在消失

商品房时代,房地产与金融的关系密不可分。一方面,金融杠杆调节潜在需求向有效需求转化;另一方面,融资成本决定了房企的供给规模和速度。

随着美国开启加息周期和国内金融去杠杆的推进,货币宽松周期正式结束。近年来,人民币各项存款余额增速不断走低,今年7、8、9月人民币各项存款余额同比增长分别为8.5%、8.3%、8.5%,处于历史低值。与此同时民贷款却在不断走高,反映出实际购买能力在衰减,有效需求(非潜在需求)不断萎缩。

而地产企业端面临的融资环境,从国际到国内,也都由全面从宽松转为紧张。单B区间评级的地产企业美元债发行利率已经从去年的6%飙升到当前的10%以上,且认购并不积极。国内更是严控资金违规流向房地产,地产公司融资成本也在攀升。长期货币宽松的金融红利已逐步远去。

政策红利正在消失

十九大以来,中央对地产行业发展的一系列政策指导表明,房地产行业多年来享受的政策红利正在消失。近十年来的房价上涨,透支了行业发展潜力。房产需求消耗了居民大量的存款,而且投资、投机需求过盛,加剧了存贷结构恶化问题,已经对其他类型消费和实业投资产生较大的挤出效应。

中央提出的“房住不炒”定位和“坚决遏制房价上涨”的定调,进一步削弱了房屋的金融属性,将从政策层面不断重塑房地产行业的发展逻辑,让行业发展由快变慢、从野蛮生长到成熟理性。

综合可见,这三大红利不断消失,在三大背离出现的时候它们叠加在一起,主导房地产行业开始步入下一个生命周期阶段——成熟期。

凛冬要来吗?

在高速成长期,房价的“野蛮生长”正常不过,只不过房地产行业和民生关联更大,加之金融属性太甚,加剧了财富分配两极化,所以政府对其调控比对其他行业调控更多。毕竟市场不是万能的,需要市场和政府两只手协调。

而在房地产行业步入成熟期后,快速成长期面临的一些“野蛮”问题将逐渐消失。

而一个产业在成长期的显著行为,就是企业疯狂占有上游资源。而随着成熟期的不断深化,土地竞争还是要转为产品竞争。因此成熟的房企要主动转向高质量发展。要学会像一个制造企业或其他行业的普通企业一样,以产品为核心打造企业生态,通过提升产品吸引力来获得市场份额。

因为这次行业拐点和以前不一样——这次是行业生命周期的大拐点,不再是如以前仅关乎政策是否放开、房价是否涨跌的小拐点。因此未来的房地产企业应回归正常企业所应该有的属性:雕琢产品、深耕市场、客户至上。毕竟长远来看,效率和利润远比速度和规模更重要,做强比做大更难,而在竞争和市场淘汰中活下去也比冲规模更为关键。

青岛楼市“金九银十”正式落幕,随着“4·18”新政出台以及楼市调控政策加码,岛城新房成交量连续三个月环比同比双降。据青岛锐理数据统计,10月岛城新房成交7530套,同比下降52%。业内也预测,到今年年底前,青岛房地产市场行情难有大幅“回温”,市场上的买卖双方目前都处于观望期。价格方面,市场上不少热点片区的房源开始出现价格松动,许多房东也看是愿意接受议价。进入11月,青岛全市各区房价具体表现如何?请跟随笔者一起来看看。

(注:如此数据板块没有您想关注的小区,可留言单独询问我们。)

青岛数百小区房价一览

市南区

市北区

李沧区

崂山区

西海岸新区

城阳区

即墨区

胶州市

平度市

莱西市

[责任编辑:吕晶晶]

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