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杭州房价下跌那五年,或许就是青岛的明天!


来源:凤凰网青岛综合

2018年的青岛楼市,伴随上合峰会的召开,备受瞩目,回溯这一年,市场经历了峰会前的火爆,各大秒空的楼盘、疯涨的二手房市场;同时,也感受到了峰会后逐步降温的丝丝凉意,不断紧缩的政策和整体下行的趋势。

2018年的青岛楼市,伴随上合峰会的召开,备受瞩目,回溯这一年,市场经历了峰会前的火爆,各大秒空的楼盘、疯涨的二手房市场;同时,也感受到了峰会后逐步降温的丝丝凉意,不断紧缩的政策和整体下行的趋势。

笔者用“跌宕起伏”来形容今年的青岛楼市,再恰当不过。

这不禁让我们想到了举办金砖峰会后,房价持续下滑的厦门以及2010年后,楼市充满波折的杭州……

巅峰低谷

2018年青岛楼市很“精彩”

2018年的“金三银四红五月”甚至可以用辉煌一词来形容,均价突破5万/㎡的市南崂山;月销量直逼5000套的西海岸;均价同比涨幅突破50%的平度等远郊;一二手房倒挂严重甚至达到了全国第五;4月限购令出台没有为楼市降温反而激起了购买的紧迫感。整个楼市沉浸在借了盛会的“东风”狂欢里,一个个有着傲人“去化”的楼盘,买到的人忽略了高额房价而暗自窃喜,对房价望而却步的人更是焦虑不断。

说来也是巧合,峰会刚好在年中召开,形成了鲜明的分水岭。预期的持续走高并没有来临。中央决心抑制房价上涨,“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实。调控政策不断延伸,限购政策作用周期来临,住房投资投机活动受到抑制;棚改货币化政策淡出,对快速上涨的房价起到釜底抽薪的功效等综合因素影响。青岛楼市终于“冷静”下来。

如今,2018即将落下帷幕,回顾下半年,青岛一二手房市场与土地市场更是形成鲜明对比。一方面,二房市场各项成交数据探底,成交情况略显惨淡,二手房均价连续4月持续走低,均价在11月已来到20075元/㎡的低峰。主城区尤其是市南区新房推盘连续近两月挂零;另一方面,土地市场热地频出,房企大鳄争相“抢地”。

青岛楼市的发展历程也在这些鲜明的对比之间,显得愈发“精彩”.......其实,峰会后房价下跌,“去泡沫”节奏加快的城市不止是青岛,还有厦门。那么,青岛楼市会步上厦门的老路吗?

就在最近,媒体公开报道了厦门一房企以低于拿地价卖房,多个楼盘也都在大力促销,引爆了厦门房价暴跌的话题。惊人、转折、震撼一类的词语被纷纷用来形容这个拥有“金砖”峰会加持的城市。

甚至说,房价低于楼面价这样的情况是司空见惯的,不止一家售楼部推出的所谓特价房,赫然低于自己售楼部贴出的土拍楼面价。即便是没有低过楼面价,也几乎十分接近。纯粹去看这样两个数字的对比和差价,必赔钱无疑。

其实厦门房价横盘早已不是什么秘密,我们仔细分析房价走势也能轻易发现其中端倪。

2016年10月,厦门二手房均价为38883元/平米;

2017年10月,金砖会议召开时,均价为47177元/平米;

2018年5月,均价为45036元/平米。直至近期,出现了2万8/㎡左右的楼盘。

自确定宣布举办峰会到召开峰会一年的时间里,房价上涨幅度为21.3%;从峰会召开后到现在,房价不涨反跌,下降幅度为4.5%。

房价经历大起大落的,还有同样拥有峰会城市定位的杭州......

杭州房价下跌的那五年

从2000年开始,中国民营经济的崛起,带动了江浙沪广东南沿海的先富,杭州地处江浙,有强大的民营经济,民间资本,又有不太冷,江河湖海的自然条件。所以在10年前的杭州,民富铸就了房地产的飞速上涨。

纯粹的杭州民富怕是没有那么容易,将一个既没有如今如此庞大的阿里巴巴,又没有亚运会、和G20加持的纯二线城市推向中国房价的巅峰。杭州的房价更多的还是被温甬台联合炒作的结果。

如果不是查阅相关数据,小编甚至也不能相信,2010年时的杭州,房价全国排名第一!不仅仅远超其他省会城市,还把北上广深踩在了脚下!

除了杭州,我们还看到,温州、宁波、舟山,都纷纷上榜前10名。这是杭州的巅峰和骄傲,也是杭州的房价的没落和转折。

2008年的金融危机虽然没有让我国的经济垮掉,但对于大部分中国的产业来说,都或多或少的影响。当年的江浙沿海,加工贸易业受到重创,整体江浙民间资金拆借出现大批资金链断裂问题,将杭州巅峰的房价拉下水,从此不仅迅速下跌,还出现了一蹶不振的现象。

随后,阿里崛起,产业升级步伐加快,亚运会以及2016年G20峰会的多重利好加持下,冷却长达5年的杭州楼市又回到了上涨的阶段。

而从2011年到2016年这五年,被称之为杭州“失去的五年”。

杭州的昨天,是否会成为青岛的明天?

在看过青岛杭州厦门的房价走势后,我们会发现,房价,其实就是一个城市的“股价”。所以,楼市跟股市一样,长期看价值,短线看趋势。股价短期内要实现飙升离不开概念和资金,楼市也是一样。例如今天的杭州,楼市绝对具备长期的投资价值,而厦门则偏向于短期持有,而且是已过了红利期的“短线股”。

相较于前面两座城市的特点,青岛楼市也出现了类似厦门峰会后,房价下滑的趋势,但并不代表青岛一定是厦门,厦门的骤降在于城市自身无法撑起如此庞大的房产市场,而当时介入厦门楼市的,投资客占据多数,有真正购房需求的人群并不多,导致峰会后风向变化,大批投资客离场,才会有厦门楼市随后的动荡。

面对前车之鉴,青岛完全有机会可以避免厦门的现状,但这里笔者不是说不要降价,房价下滑的大势不可逆,青岛要做的是在平稳有序的环境下,让房价来到一个匹配城市承受度的区间,而不是短时间内的急速崩塌。这样对于城市的经济发展,极为不利。

那么具体该如何做?笔者认为,青岛至少要在两大方面加强改进。

首先需要直面的问题就是如何激发出新动能。杭州的新经济有多强?举几个简单的例子。杭州人工智能融资规模、平均单笔融资金额增长率均超过370%,每万人拥有人工智能企业的数量等指标居全国大中型城市首位;杭州“独角兽”榜单企业数量位居全国第三,仅次于北京和深圳。

而青岛的情况并不乐观。虽然GDP过了万亿大关,但经济发展质量、经济结构、城市基础设施建设、公共服务能力还亟待提升。

其次是有关人均收入与人才吸引。2017年青岛市一般公共预算收入1157.1亿元,杭州市一般公共预算收入1567.4亿元,相差400多亿元。杭州市第三产业占GDP比重高于青岛,新经济发展势头更猛,信息技术等高端产业发展领先,企业效益和收入水平相对较高,所以杭州财政收入、居民收入明显高于青岛。

青岛的经济结构则中高新技术、互联网、金融等新兴产业薄弱。这种不均衡的经济发展,造成人均收入过低,并不足以支撑如今的房价。

2018年最新数据显示,青岛地区平均岗位薪酬5763元,虽然位居山东第一,但在全国来看基本没有什么优势。

这正是青岛乃至山东经济大而不强的真实写照。从龙头来讲,一个阿里巴巴就足以成为杭州新经济发展的核动力,带动了杭州“互联网+”经济的快速腾飞。而青岛无论海尔、海信还是中车、青岛港,本身都在艰难转型之中,不足以成为新经济的一极。

因此,对于青岛来说上合经贸合作示范区、新旧动能转换试验区核心城市定位、“中国制造2025”试点示范城市等利好条件已经铺垫,如何更好地进行产业结构调整、营商环境优化是当前不可忽视的重点。今日我们需要直面去解决的痛点便是明日城市蜕变,走上快速发展道路的关键。

[责任编辑:张慧]

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