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2019山东楼市走势来了!济南、青岛中心性显现!


来源:凤凰网青岛综合

楼市“降温”,房子难卖,当前以济南、青岛为代表降温后的山东楼市,似乎与全国形势一样,就要从2018延续到下一年了。

楼市“降温”,房子难卖,当前以济南、青岛为代表降温后的山东楼市,似乎与全国形势一样,就要从2018延续到下一年了。

而“一大一小”的房地产投资周期,往往会在销售端引发较大的收缩与膨胀。目前,山东排名全国前四的房地产投资规模,以及10%以内的房地产投资比重,预示着一个更大的楼市“棋局”。

当北京、深圳、杭州等全国多地银行下调首套房贷利率的消息传来,2019的山东楼市在这样的大背景下,又将路向何方?

显然数据不会骗人,先请收下官宣公报中的2019山东楼市三大“前瞻”。

撰文/©钱三丰

编辑/©张慧

高居全国第四!

山东地产投资体量超5000亿元

最近,前三季度31省份GDP和房地产开发投资数据悉数出炉,房地产开发投资排名前五的省份投资总额约占全国投资总额的42%。

从各省数据来看,广东省房地产开发投资以10295亿元位居首位,也是唯一的破万亿省份,紧随其后的四个省份分别是江苏、浙江、山东和河南。

其中,山东以5590.1多亿元的投资体量,位居全国第四位,排名不可谓不靠前!

如何理解这5500多亿元的房地产投资呢?

首先,山东的城市结构,除了青岛、济南两座副省级外,都是处于3,4线层级的地市,虽然两个“大哥”今年楼市走势跌宕起伏,市场看起来冷淡,但从开发投资方面,整体并未“降温”,其他地市开发投资却稳定增长,商品房供应明显加快。

数据显示,前三季度,全省商品房新开工面积14525.3万平方米,增长30.2%,增速较去年同期提高19.3个百分点。其中,住宅新开工面积10760.3万平方米,增长26.6%。商品房竣工面积5784.0万平方米,增长27.1%,增速较去年同期提高7.9个百分点。其中,住宅竣工面积4471.7万平方米,增长30.1%。

请注意,山东今年商品房新开工、竣工面积,增幅双双超过30%!这意味着未来两年,山东楼市整体的新房供给将大幅提升!

那么,在供给侧大背景下,这是否意味着楼市将出现供大于求,而出现房价下降呢?

来看2018年的例子,当前,山东商品房库存再创近年新低,9月末,全省房地产开发企业现房待售面积2735.3万平方米,下降23.1%,待售面积降至2013年以来最低水平。也就是说,开发商手里本来也没有多少房子卖,与其强求销量,不如关门过冬,而与开放商一同过冬的还有银行。

而2019年,当大量商品房陆续入市,可能会触动一系列楼市关联市场、金融市场连带动作。

考虑到当前国内部分城市已经开始为房贷“松绑”,那么新一轮楼市调整,极有可能在2019年出现。

济南、青岛被“绑定”

楼市投资投向省内三四线城市

也许人们会问,在全国一片“房住不炒”的高压下,山东5000多亿的地产投资都投向哪里了。

答案很简单,当济南、青岛这样的二线城市被国家政策“绑定”得无法施展时,更多的房地产资金,投向了三四线城市。

同时,这也突显了两城的核心地位。面对楼市的不确定性,山东更需要济南、青岛两个“龙头”城市起到稳定风向的作用。

销售数据显示,重点调控城市济南、青岛商品房销售见顶回稳,济南商品房销售面积914.1万平方米,仅增长1.3%;青岛商品房销售面积1254.2万平方米,下降4.3%。具有三四线城市特征的其余15个市,商品房销售面积7445.1万平方米,增长12.2%。

而官宣的口径,其实介绍了被“掩盖”的全省楼市“好局”:

商品房销售形势良好,销售热点转向三四线城市。

前三季度,全省商品房销售面积9613.4万平方米,同比增长8.6%,增速高于全国平均水平5.7个百分点!

而投资数据显示,山东三、四线城市房地产投资均呈现出10%以上的增量比例,超过了济、青。以德州为例,前三季度,全市房地产开发企业完成投资204.34亿元,同比增长22.4%。相比之下,济南住宅投资同比仅增长7.6%。

出现三四线城市楼市好于一二线城市的情况,其实并不意外。长期房价增长以及透支消费,已经让城市居民的房屋购买力走向枯竭。以济南为例,截至9月末,各项存款增势继续放缓,而各项贷款保持高速增长,同比多增390.7亿元,贷款增量创历史新高,贷款余额居全省第二位,占全省贷款余额的比重为20.5%。

如此高的存贷增速差,必然会引发政策警惕。相比之下,三四项城市无论从购买力,还是价格方面,似乎都更有“潜力”。

当然,这只是投资者的一厢情愿,要想让三四线城市的楼市火起来,仅仅让地产商自己出力,还远远不够。

“铁公鸡”重现

山东楼市“硬”在哪里?

或许很多人还记得,2016年山东三四线城市去库存,导致楼市惨淡,而推高了核心城市济南、青岛的房价。那么,此次开放商重金“押宝”三四线城市,底气何在?

换个角度说,在今天中心城市大战如火如荼之际,如何把人口红利从城市“分享”给周边?

我们或许可以从另一组经济数据中,找到答案。

“房地产开发投资占GDP比重”被视为衡量一个地方经济增长对房地产投资依赖度的指标。比重越高,说明经济对房地产投资依赖程度越严重。

2018年前三季度31省份“房地产开发投资占GDP比重”排名中,海南省占比达到了34%,高居榜首。

而占比低于10%的省份,分别是山东、山西、吉林、新疆、黑龙江、内蒙古和西藏。因高房价备受关注的上海、北京占比分别为12%和11.9%。

人们不禁会问,山东房地产投资高达5591亿元,全国排名前四,为何房地产投资比重还这么低?

答案很简单,山东的其他固定资产投资“稀释”了房地产这个大“头”,而从整体布局看,其他省份的经济已经开始为楼市经济的长远发展做出“软着陆”,或者“微整形”,比如,北京、上海租赁住房发力,或是经济转型升级,而山东,依旧是“铁公鸡”当道,助推房地产红利向三四线城市转移。

正如那句话所说,要想富,先修路,地方楼市的进一步发展,有赖于公路、铁路、民航等基础设施投建,以及后续的招商引资,以及大项目建设。

前三季度,山东固定资产投资同比增长5.8%,高于全国0.4个百分点,“以房地产投资方向推算,山东在固定资产投资方面的投入接近了5万亿!山东省住建厅数据显示,前三季度,山东省基础设施建设投资加速增长。全省房地产业、城市建设、村镇建设预计完成投资7922亿元,同比增长10.2%。

从今年中期一份投资项目单上可以看到,山东省的新旧动能转换重大项目库第一批优选项目450个,总投资1.8万亿元。基础设施方面,统筹高速公路、高速铁路、航空、港口等综合立体交通体系建设,打造以济青、鲁南、郑济、雄商、济莱为主脉的快速客运及货运铁路网,新建新泰至台儿庄、沾化至临淄等高速公路骨干项目,谋划建设一批重大港口及水利基础设施,共优选项目50个,总投资6156亿元。

无疑,随着新一轮基础设施建设完成,将大大改变过去强中心城市,弱“卫星”城市的格局,形成以济南、青岛为中心,辅以周边物流、商业、工业中心相“拱卫”的山东城市经济体。

无论这一产业规划今后能否实现,这一轮投资,必将推动省内新一批区域性“小中心”出现。

国家政策松绑,地方配套支持,地产商的前期投资,才有可能画地为“财”。在新旧动能转换的大周期前,房地产市场依然具有不可替代的刚性拉动价值,即使这是一个促使经济走向“泡沫”的毒药。但依然会有人认为,“宁可毒死,也不能饿死”!

作为普通消费,看懂楼市的周期是一门学问。

我们既不能在山顶“抄底”,也莫要在房价低谷前徘徊。

[责任编辑:王赵童]

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