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地价暴涨后,红岛的楼市变冷了么?


来源:凤凰网青岛综合

最近红岛楼市更加热闹,因为众多的盘都想抢今年最后的一波市场,抓紧时间出货。青岛楼市的大赢家自六月底摇号以来,大约七八千套房子已经摇出去了,元旦之前,还有两三千套要出来冲击市场。一万套房子去化的底子在今

最近红岛楼市更加热闹,因为众多的盘都想抢今年最后的一波市场,抓紧时间出货。

青岛楼市的大赢家

自六月底摇号以来,大约七八千套房子已经摇出去了,元旦之前,还有两三千套要出来冲击市场。一万套房子去化的底子在今年已经没有悬念,从这个角度来说,红岛楼市是2018年下半年急剧降温的青岛楼市的大赢家。

以项目和开发商而论,前十一个月,金茂的中欧国际城项目已经实现签约43亿,加上最后一次摇号在12月集中签约,还得有十几亿的签约额,基本奠定青岛楼市今年的单盘销冠,自然也成为红岛楼市最大的赢家。

动手早,行动快,声势大,中欧的大盘优势还是发挥的淋漓尽致,当然成为销冠就一点也不奇怪了。

腾策版青岛楼市前11月楼盘销售排行榜

红岛楼市最大悬念

地价暴涨后的成本问题

很多朋友来问,如今的红岛楼市算是降温了?说有开发商都拿出两三百的优惠幅度来了,这本是正常,因为年底要冲任务了。

其实红岛楼市最大的问题,是地价暴涨之后的成本问题。

这个主要体现在今年的几个地块上,而融创腾讯双创小镇做了试水。这个盘的成本其实也很高,主要是因为其纯商品房部分只占四分之一。背负了其他部分的成本。因此做了15800的尝试,但在长期13000的价格熏陶之下,显然去化压力比较大,摇号只解决了50%多的去化率,后期只能慢慢去化了。

这给其他家的涨价蒙上了阴影,13000的价格似乎短期内难以撼动。从这个案例可以判断,如果涨价到一万五六的水平,哪怕是八层洋房,都不需要摇号了。如果高新区铁了心要涨地价,显然开发商的销售压力会急速增加,这需要两方考虑好市场接受程度。房子热销,地才能好卖。

而除了单价,还有总价问题,户型大的去化难度急剧加大。尤其是140以上的四房户型。青岛的二胎生育率全国第一,这给改善需求带来巨大市场,但要分区域,红岛目前还不是改善的集中区域,更多是一种变化中的混合需求的区域。尤其是在投资撤退和刚需比例上升的局面下,大户型遭到抛弃,是很正常的事情。

紫荆阁这次80多小户型受到极大追捧就是明显的案例,400多套房子,2400多人报名,比例不低。招商雍华府也是热度不减,300多套房子,一千多人报名。小户型自然不愁,最后可以看看大户型的去化,这才是大家最关心的。

这个倒不是问题,因为开发商有了教训之后,下一期自然会回归小户型。回到三年前,2015年底,中欧国际城得以在市场冷清期成为高新区第一个热销大盘,靠得正是89的套三小户型打开市场局面,单价总价双优势,吸引大批拥趸,成为本轮红岛楼市启动的标志。

空中拍摄的高新区现状图

三年之后,当价格涨了、当上万客户都急速消化了之后,必须考虑低总价的优势。对于收入不高的青岛人民来说,这是最现实的。市场调节的机会来了,各家开发商必须下功夫研究一下总价的接受程度,在市场相对变冷的时候,如何降低门槛是一道必过关口。

单价不涨,总价降低,户型优化,各种主动销售的措施做起来,不要单纯依靠摇号来让客户自己上门。在装修和物业上也要平衡市场需求,该做到位的做到位,不要老是糊弄,或者随意定个高价,搞的市场上议论纷纷,把客户推给竞争对手,这是不智之举。

而购房者,面对这么多盘,搞清楚自己的真实需求是什么,再分析每个楼盘的特点,才会有选择的方向,不至于出现先前盲目下手,后边吵吵闹闹。

总之,2018这个年底,红岛楼市大局面依然没有变冷,可称当红不让。

[责任编辑:吕晶晶]

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