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青岛,最真诚的购房建议!


来源:凤凰网青岛综合

一个是宜居,一个是经济,这两个因素几乎牢牢把握着一个城市的命运。正如厦门之于福建,所有山东人皆有一个梦想,就是在青岛拥有一套自己的房子,这比青岛名字前面挂有多么长串的称号都要靠谱得多。

山东诸城,青岛最盛。

其一在地理方面,青岛地处山东半岛东南部,濒临黄海,依山傍海,空气清新。老城区保留原有特色,新城区建立商务区接轨时代发展,城市绿化和城建水平为山东最强。推开门就是大海,吸引着全国各地人蜂拥于此,度假养老。

其二在经济方面,青岛算是山东大地唯一的经济明珠了。

2017年青岛GDP达到11037亿,在省内遥遥领先,比省内第二名烟台的7339亿高出50%,比第三名省会济南的7202亿高出足足53%。作为计划单列市,青岛的经济地位,在山东省内算是无可撼动。

一个是宜居,一个是经济,这两个因素几乎牢牢把握着一个城市的命运。正如厦门之于福建,所有山东人皆有一个梦想,就是在青岛拥有一套自己的房子,这比青岛名字前面挂有多么长串的称号都要靠谱得多。

不过也正是这个梦想,让青岛在上波全国房价浪潮中表现出异于常人的疯狂,这个疯狂,让不惧60度老白干的山东大汉都闻风变色。

一波三折

青岛楼市行情的启动时间在2016下半年。

其原因和众多二线城市一样,均是由一线城市资金沿溢刺激,本地居民的财富增长和政策引导共同作用引爆。

再加上2016之前四五年时间需求的蓄力,金融贷款层面的低成本,共同将青岛楼市推上了空前的高峰。

据贝壳研究院数据显示,2016 年,青岛市全市商品房销售均价为9231 元/ 平方米,相对于2011 年仅上涨了23%,而2017年3月15日,青岛的房价均价就狂飙到了18459元/平方米,经过短短半年时间,房价整整翻了一倍,相当于把5年的涨幅都补回来了。

(2017.1-2018.11)

随后,2017年3月16日,青岛紧急出台限购令,要求外地人在青岛购房必须缴纳一年社保,以此对冲房价涨势。随后,投资炒房客应声而散,市场快速降温,房价进入企稳阶段。

一直到11月份,政府紧紧围绕房住不炒继续进行精准调控,限购、限贷、限价…几乎是每个月一个政策的节奏,持续冰冻市场。

这时候,我认为青岛的房价是最合乎情理的,不到2万的均价完全可以衬托出青岛的城市价值。然而,12月,一个事件又非理智地引发了青岛的第二轮行情。

12月份,峰会消息正式落实。青岛各界欢呼,声音最大的地方当属青岛各个售楼处,房价应势而涨。

“所有人都认为,这次会议开完,青岛直接摇身一变成为一线大都市,现在不买房的就是傻子”,这是当时我的一个青岛朋友亲口所诉。

在这种买涨不买跌的楼市环境下,所有人都失去了理智,跳涨毁约、夜间开盘、售罄秒光、抢房大战、全款优先、天价装修……几乎所有楼市乱象一夜之间在青岛遍地开花。

房价也从2017年11月2万元直接蹿升至2018年5月的2.5万元,这时候的青岛楼市已出现很明显的非理智房价泡沫。

随后,2018年4月18日,青岛限购再度升级,本地户籍最多购买2套房,外地人1套,新房二手房限售5年,彻底堵死了所有投机需求。

这一次调控,成了青岛楼市二手房市场的分水岭。二手房成交量骤减,5月份成交量相对4月环比下跌39.7%,随后,市场在有价无市的情况下,开始深度博弈,房价开始进入阴跌轨道,从5月的25259元,下跌到10月的23069元/平米。

楼市凉凉

据锐理数据最新统计,2018年10月青岛新建商品房销售共计7530套,环比上月下跌16.68%,同比去年的15689套跌52%。其中,10月新建商品住宅成交6054套,同比2017年的暴跌50.15%。

金九不再,十月的青岛楼市降温速度愈演愈烈,此前一直人流不断的各大售楼处开始变得冷清,置业顾问开始掏出手机,一遍遍拨打推销电话。

在青岛楼市成交明显下降的背后,还有多个新开项目特别是商业属性的产品在去化困难的“沼泽”中无法自拔,与之前热销项目的“万人摇”形成了巨大的反差。

开发商们也着急,青岛市区某大盘项目销售人员表示,作为主城区项目,他们项目的销售业绩还不错,但是同去年相比却相差很多,再加上现在接近年底,公司销售压力比较大,所以公司也出台了各种优惠手段,鼓励他们给客户打电话,通过送棉被、送大米等小福利,鼓励客户前来看房。

楼市逆转的现象在二手房市场更为明显,如果说4月份之前青岛二手房市场还是完全的卖方市场,那么现在已经完全转变为买方市场,不仅二手房挂牌降价幅度非常明显,议价空间也比之前宽松了很多,购房者继续观望和等待。

很明显目前青岛购房者的观望情绪越来越浓,很多想出手的也会因为市场成交的下滑开始犹豫。

在此背景下,配套不够成熟、完善板块的短板会更加明显,面对购房者挑剔的眼光和谨慎的选择会更加难过。预计在多重压力积累下,房企的心态会有调整,甚至会对部分去化不理想的楼盘采取优惠、促销的手段。

楼市特点与地段建议

“一波三折,盛极而衰”,这是我对青岛楼市在此轮房价大周期表现的评价,细分开来,你会发现青岛楼市有以下这么几个特点。

1.第一波行情,主要由外地投资客和刚需引发,第二波行情则是由改善族和限购一年的刚需补发。2017年的青岛楼市像是过山车,一波三折。

而峰会则是整个行情的分水岭,峰会的过分炒作,已经把青岛的整个房价预期过分透支,房价成为青岛可持续发展和人才流入的最大阻碍。

2.从房价来看,中心城区和县市区差距巨大,表明青岛各区市之间房地产市场发展存在不均衡现象。房价水平已经形成从南到北、从沿海到内陆空间层面依次梯度的趋势;中心城区的土地供应相对较少但需求旺盛,房价水平较高;次中心城区和县市区的商品房库存占比较大。

房价对应生活配套和基建保障,在财力有限的情况下,县市区有很大的风险。

3.此轮房价起涨于宜居李沧区,随后是富人市南区,新房4.5万/平米左右不等,市北属于老贫民区,城市面貌及规划老旧,老破旧涨的慢,然后就是黄岛区,从2017年3月开始涨,涨到2018年5月。今年胶州开始暴涨,远郊涨的最晚,最后到不限购的外围,莱西、平度。

资金呈现由内到外的轮动效应。

根据所诉,子木的投资建议是:

青岛长期投资的话,可考虑市南,市北,李沧,顺序代表优先级。短期投资的话只考虑「红岛经济区的高新区新房摇号」和「黄岛区的新房」,其余,不建议。刚需的话,我建议最好的选择是市北与市南交界处的5至10年的次新房。

至于详细利好情况,大家一查便知,我只是在这里充分肯定和确定这个信息。

青岛房价的未来

很多人问我青岛楼市的未来如何?这个的确很难回答。

但凭我对青岛多次的调查研究,我可以告诉大家的是。

青岛的房价从2018年5月峰会的高峰期25259元/平米到11月22708元/平米,总共下跌了10%,预计还有5%-10%的下滑空间,最终应该会在2万左右抗死。像网上所说的暴跌30%是不存在的,原因大家都清楚,现在的青岛面对下行压力,已经很有意向要放松调控了。

2019年3月份传统楼市旺季,青岛的成交量会反弹,购房者应当避开这个阶段。

而对于青岛房价的未来,这个问题一定会取决于青岛未来的产业发展,任何人都无法作出预测。

为什么我在上文一次又一次提到青岛这两波行情实在是炒作过分了。看数据,你就明白了。

2016年,青岛规模以上工业总产值18280亿,较2015年的17350亿,绝对值增幅5.4%;而2017年青岛规模以上工业总产值17717亿,与2016年相比,绝对值增幅为-3.1%,直接转负。

今年1-4月份,青岛规模以上工业总产值3904亿,而2017年同期为5341亿,-26.9%。这个数据不便多讲,这意味着青岛的制造企业正在发生大面积的萎缩乃至关门停业。

在进出口贸易方面,据青岛统计局:“按人民币计价,2018年1-5月份全市货物进出口2009亿元,下降3.6%。其中,出口1186.2亿元,下降1.9%;进口822.8亿元,下降5.9%。我市增速低于全国的幅度由年初的16.1个百分点收窄到5月份的12.4个百分点,与全省的差距由年初的6.1个百分点收窄到5月份的5.5个百分点。”

青岛的产业主要是家用电器、基础化工和啤酒,这些基础行业近年来饱受原材料价格暴涨的冲击,本来就生存艰难。而现在一轮又一轮房价的上涨,几乎把实业逼到了绝境。在青岛新经济还未到来之前,未来很长一段时间,高房价将成为青岛居民的噩梦。

网上有人说,接下来几年,青岛房价还会大幅上涨,我不知道信心来源于何处,也实在想不到还有什么理由能让青岛人托起这个房价。

无论与否,青岛是山东之最,前途无量,但如果无法找到产业和房价的平衡点,也就意味着,青岛再与新一线城市无缘了。

[责任编辑:张慧]

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