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上半年负债率增长9%!中海地产深度布局山东的顺境与逆境


来源:凤凰网青岛综合

日前,中海地产在港公布2019上半年财报,实现合约销售额1942亿港币,同比增长28.7%,增速创五年新高。与此同时,中海地产总负债于六月底达4709.39亿港元,较去年同期的增长约9.08%。尽管如此,公司负债率及融资成本仍保持在行业最低区间。

日前,中海地产在港公布2019上半年财报,实现合约销售额1942亿港币,同比增长28.7%,增速创五年新高。与此同时,中海地产总负债于六月底达4709.39亿港元,较去年同期的增长约9.08%。尽管如此,公司负债率及融资成本仍保持在行业最低区间。

1998年开始,中海地产顺应中国内地住宅商品化改革趋势,逐步将地产业务重心向内地转移,逐步实现了向全国性地产商的转型。但与碧桂园全国200多个城市布局相比,中海地产进入的城市只有70多个,如果剔除子公司中海宏洋所布局30多个城市,中海真正着力布局的城市仅有30多个。

这其中,济南和青岛的单城产出效益,均呈现出不俗的水准。但成绩与布局的背后,我们也看到中海上半年负债率增长9.08%、在青岛的项目违法施工扰民、物业服务隐患等公司在经营、建设、服务方面的问题,亦不容忽视。

编辑/©走茶

上半年销售额达标的背后,负债率增长9.08%

近日,中海地产在港公布半年业绩。上半年,中海实现合约销售额1942亿港币,同比增长28.7%,增速创五年新高,也领先于其他同类开发商;商业收入同比增长15.6%至港币23.5亿元。

根据公开资料,中海2019年定下的销售目标是3500亿港元,据此计算,中海地产上半年已经完成全年目标的55.5%。

净利润方面,中海地产和碧桂园、万科、融创等龙头房企的净利润均超百亿,但中海的股东应占溢利依然领先同业,同比上升7.4%至港币249.4亿元(合计人民币约224亿),净利润率达26.7%。

业内认为,高额净利润折射出中海强势的财务管控能力。在大多数房企财务费用上升之际,中海财务费用逆市而行,中海2019上半年财务费用为4.76亿港元,与去年同期的6.9亿港元相比,有所减少。

与此同时,中海地产总负债于六月底达4709.39亿港元,较去年同期的增长约9.08%。集团资产总计7840.01亿港元,资产负债率约为60.07%,在手现金为1120.4亿港币,其负债率及融资成本在行业处于最低区间。

中海地产历经多轮经济周期磨砺,确立了成为卓越的国际化不动产开发运营集团的目标。

与此同时,中海地产有着明确的投资意向和比例,确立了三个层次的业务:

投入约90%的资源用于住宅开发,聚焦经济与人口增长潜力更大一二线城市。

配置7-8%的资源在商业资产业务,主要集中在写字楼,而购物中心则是另一个重点,并适度开发酒店物业和长租公寓。

配置1-2%的资源于创新业务,战略性探索并布局教育、养老、物流等,培育新的利润增长点。

深耕山东的中海地产

央企地产商阵营中,中海地产的盈利能力向来是第一,而在规模上却常年输给保利。2019年上半年,中海累计新增土地储备建筑面积464万平方米,其中,一线城市(北上广深)和香港新购地权益金额253亿港元,占44.1%。截止六月底,中海总土地储备为9175万平方米。

1998年开始,中海地产顺应中国内地住宅商品化改革趋势,逐步将地产业务重心向内地转移,逐步实现了向全国性地产商的转型。但与碧桂园全国200多个城市布局相比,中海地产进入的城市只有70多个,如果剔除子公司中海宏洋所布局30多个城市,中海真正着力布局的城市仅有30多个。

这意味着,中海地产的单城产出效益,是领先行业的。

根据中海地产官网,公司自2007年开始布局山东,先后在青岛、济南、烟台、潍坊、淄博、济宁六城进行了项目建设。而在发展三大产业方面,以探索养老行业布局为例,目前,中海地产已在北京、天津、济南、青岛等城市规划与配建多个养老地产项目。计划到2022年,将在老龄化程度较高,需求旺盛的一线及重点二线城市建设运营100个养老项目。

在2018年的单盘销售前十榜单中,中海独占4席,其中销售金额唯一突破百亿便是济南华山珑城项目,作为山东省最大的棚改旧改拆迁项目,华山珑城需要更新各类建筑约424.3万平方米,到目前为止,华山片区已经安置居民超过一万户,回迁两万余人。

中海华山珑城

在青岛布局10个项目

中海自2007年开始布局青岛,也是中海在山东省布局的第一城,截至目前已在青岛布局了10个项目。

中海大手笔深耕青岛主城区,有6个项目位于市北区,而海泊河33号这一安置房项目更是青岛市市北区重点改造建设项目、青岛市“两改”重点项目、2017年“市北区重点项目提质增效活动”项目。

根据市北区城建局近日发布的消息,海泊河33号地块安置房项目正在工程收尾,近期将竣工交付,未来将有900户安置房居民搬进新居。

然而,2015年,据青岛财经日报报道,市北区海泊河33号地块拆除工程违法施工、扬尘污染严重等问题多次被市民举报。

青岛市拆除管理部门向项目责任人中海地产(青岛)投资开发有限公司下达了《责令停止违法拆除施工行为通知书》,全部违法事实查实后,市房屋拆除管理部门将对海泊河33号地块拆除工程违法案件进行全市通报批评,并对相关责任单位依法进行行政处罚。 

而在近日,青岛市市北区延吉路76号“中海·紫御观邸”小区部分业主代表反映称,中海地产青岛分公司、中海物业青岛分公司不执行政府价格批文,无视行政法律法规,在政府批价每平方米2.91元,且明文规定在小区业主委员会未成立前不得涨价的前提下,擅自扩大收费项目,提高收费标准,私自以所谓增值服务名义,将物业收费上涨了每平方米2.49元,并利用原青岛市物价局[2011]27号文的文号将其违法增值、增价行为隐藏其中,在合同和小区广告栏中注明并予以公示,误导业主认为小区物业收取的每平方米5.4元物业费是政府价格主管部门依法核准的。

业主投诉称,中海物业青岛分公司仅通过各种违法违规的暗箱操作、巧立名目的违法增值和价格欺诈,每年额外从全小区449户业主身上获利约337万元,每户业主每年被额外多收约7500元。

2019年,在融资环境收紧、降杠杆的大背景下,坚持贯彻“房住不炒”、向“开发+运营”主航道迈进的中海地产堪称央企地产商发力的典型样本,中海的产品力在济南和青岛都已经得到了产品认证,相信中海在地产业务基础上做加法和衍生的发展方向下,将自律放到和盈利一样的位置,便能在实干中获得好口碑。

[责任编辑:张慧]

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