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金科地产的生意经:高层变动后接盘新城山东项目


来源:凤凰网青岛综合

在当下房地产寒冬的大背景下,各个房企都在狠抓回款准备过冬,而渝派房企金科地产却一路高歌猛进,疯狂拿地,直逼同城大哥龙湖。短短五年时间,金科不仅实现了全国化布局,业绩也从200亿跻身1000亿房企大营。

在当下房地产寒冬的大背景下,各个房企都在狠抓回款准备过冬,而渝派房企金科地产却一路高歌猛进,疯狂拿地,直逼同城大哥龙湖。短短五年时间,金科不仅实现了全国化布局,业绩也从200亿跻身1000亿房企大营。

随着半年报季的到来,8月12日,金科股份公布了中期业绩报告。

报告期内,金科上半年销售金额达814亿元、签约销售面积839万平方米;实现营收261亿元、归母净利润25.90亿元,较上年同期分别增长了68%和289%。但值得注意的是,根据半年报显示,金科上半年的资产负债率为83.86%,偿债风险大大增加。

进入2019年,金科又有了一个新称号“接盘侠”,一口气接手新城控股8个项目,其中2个项目位于山东,包括青岛悦茂房地产开发有限公司100%股权、日照亿鼎房地产开发有限公司100%股权。值得注意的是,此前,金科就已经在济南、青岛、淄博、泰安、烟台、枣庄进行了深度布局。

负债率上升偿债风险增加

在很多人的印象中,金科是一家典型的渝派房企,与龙湖、华宇、协信并称重庆地产界的“四大天王”。近些年,金科在全国疯狂拿地,一路高歌猛进,并以掩耳不及盗铃之势杀进千亿房企阵营,在全国迅速布局金科版图。8月12日,金科发布2019上半年业绩报告。

报告期内,金科销售金额达成814亿元、签约销售面积839万平方米;实现营收261亿元、归母净利润25.90亿元,较上年同期分别增长68%和289%。公司毛利率大幅提升7.7个百分点至30.31%,创下了近年来的最高水平。

相较于大幅度增长的销售额、营收与净利润,高歌猛进的金科在负债上并不好看。根据半年报显示,金科2019上半年的资产负债率为83.86%,公司日常经营活动产生的现金流量净额下滑至-73.21亿元,而在2018年年底金科账上的现金流量净额为13.29亿元,可见金科存在较大的偿债压力。

另外值得注意的是,根据半年报数据显示,上半年金科的净负债率已经达到147.47%,是其它房企平均净负债率的1.5倍。高负债也让金科货币资金短期债务覆盖能力不足,2016至2018年末,金科的货币资金/短期债务分别为2.59倍、1.03倍和0.99倍。

而在今年上半年,金科的非流动负债为253.82亿元,短期借款35.86亿元,二者加起来占货币资金比例为94%,根据金科半年报显示的目前金科账上躺着的308.55亿元的货币资金来看,账上的钱刚好够还。

这其实也说明,高歌猛进的同时虽然给公司带来了收益,但这些收益又被迅速地投入到公司的发展中去,金科的账上其实根本没有多少“余粮”。

在拿地方面,2019上半年金科新获取土地项目94个,新增土储1530万平方米,截止报告期内,金科土地储备总量达5600万平方米。目前金科已经在长三角、京津冀、山东半岛等多个城市群完成深度布局。

短期速进千亿房企秘诀

2014年以前,金科偏居西南一隅,多半的业务都在重庆,是个销售额不足200亿的小房企,但进入2018年,金科以1291.1亿元的销售额冲进千亿房企阵营,从200亿到1000亿的跨越,金科仅用了5年时间,仔细深究“金科速度”不难看出,短时间内实现快速跨越主要因为两点:

“小碧桂园”初长成

2017年,金科股份董事长蒋思海带队前往广东学习“碧桂园模式”,随后在二三四线城市开启“快速”拿地模式,走起了规模化,高周转的“碧桂园路线”。

提出的“1671”和“6789”目标就是在碧桂园的启示之下的“强对标”。

“1671”是指拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内实现现回流;而“6789”则代表首次开盘去化率60%、年度去化率70%、公司存销比8个月以内、竣工去化率90%。

有人说金科是鸿运当头,也有人说金科是悟性太高,不管哪一种说法,都证明金科成功复制了碧桂园模式。2018年,金科实现签约销售金额1188亿元,同比增长了81%;销售面积1342万平方米,同比增长了59%。

加快拿地速度,扩张全国版图,深耕一二线城市布局

2017年至2018年,金科在全国二三四线城市共拿地1342万平方米,截止目前,金科已经在重庆、北京、南京、合肥、武汉、天津、济南、等多个一二线城市布局。

今年2月,金科发布人事变动公告,公司董事长兼总裁蒋思海辞去总裁一职,重庆区域公司董事长喻林强接棒。这是金科在2018年度跨入“千亿阵营”之后的一项重要人事变动。今年7月金科接连接盘新城控股8个项目,这也是金科高层变动后做出的较大一次动作,这8个项目里其中2个项目位于山东,包括青岛悦茂房地产开发有限公司100%股权、日照亿鼎房地产开发有限公司100%股权。

根据金科地产官网显示,金科目前在山东已经布局了青岛、济南、淄博、泰安、烟台、聊城、潍坊、枣庄8个城市,喻林强的此次“接盘”预示着金科版图再下一城日照,深耕山东的势头强劲。

金科全国布局版图

全面布局山东

2012年,金科首进济南。150万方的金科城样板体验区落地,引来千人到访。金科城首期开盘时仅用了5小时400套全部售空,成功加冕济南西部新城单日销冠!目前金科在济南除了金科城以外还布局了金科·澜山公馆、金科·东方博翠、金科·博翠山、金科·源山著四大项目,无论是体量还是专业化运营都堪称济南西区之最。

2013年底,金科摘得青岛城阳生态园地块,这是继金科进驻济南后,在山东进驻的第二座城市。这也是金科地产开始在山东全面发力的重要节点。坊间传闻已久的“金科”入青,终于成为事实。目前金科在青岛布局了金科·阳光美镇、金科·罗兰公馆、金科·星辰三大项目。从城阳到新都心再转战李沧,金科的每一步落子都紧随城市发展脉络。

2018年金科首进淄博。作为山东的“老朋友”,淄博的“新朋友”,金科“初来乍到却不手软”,接连在济南布局了金科·集美嘉悦、金科·集美郡、金科·集美天辰、金科·集美嘉亿四大项目。淄博后来者居上,成为金科深耕山东的重点布局城市。

此外,今年接手的青岛悦茂房地产开发有限公司100%股权、日照亿鼎房地产开发有限公司100%股权为金科山东版图再添助力。

未来可期

根据金科官网可以看到,金科开始实行“地产+服务”双轮驱动,推动“四位一体”协同发展。面对严峻的市场形势,金科开始战略转型,大概是意料之中。

产业新城方向聚焦科技创新相关的业务、社区生活服务业务、新能源业务、文化旅游康养业务,有同业有跨界,虽新手上路,但金科却做的有声有色,目前已经在济南等多座城市开始进行深度布局。

根据金科半年报显示,截至6月末,金科旗下的物业平台金科服务累计合同管理面积达2.39亿平方米,超过金科股份的开发面积,已具备相当的独立发展实力。其次,在科技产业投资运营中,金科产业已完成了“八城十二园”的投资布局,实现收入约100亿元。

2019年已过半,站在千亿的门槛上,金科正在奋力向2000亿跨越。一片向好的中场休息,也让市场与投资者对于金科下半场的表现,萌生了更多想象空间。

[责任编辑:王兆梅]

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