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在山东南部,有一座房价神奇的城市!


来源:凤凰网青岛综合

在山东,有这样一座神奇的城市,GDP全省排名倒数,房价却一直居高不下,它就是——日照。日前,日照公布了2019年经济运行数据,全年实现GDP总值1949.38亿元,超过枣庄,全

在山东,有这样一座神奇的城市,GDP全省排名倒数,房价却一直居高不下,它就是——日照。日前,日照公布了2019年经济运行数据,全年实现GDP总值1949.38亿元,超过枣庄,全省排名倒数第二。

而与其GDP排名形成鲜明对比的,是这座城市的房价排名。2020年2月,日照新建商品住宅价格环比上涨0.51%,全国居首,其最新新房均价为10873元/㎡,在省内可算是排名前五。

于是,问题也随之而来,日照房价凭什么这么高?日照房价何时能降下来?2020年适合买房吗?本文将从历史产业人文角度入手,于城市分析和楼市分析等方面,帮你彻底看懂日照楼市。

日照的底子

日照,名字响亮,能让人第一眼就记住,以“日出初光先照”得名。

地理位置位于黄海之滨,素以“蓝天、碧海、金沙滩”闻名于世,是一个典型的滨海城市,也被称作“东方太阳城”。所以环境资源最为珍贵。

体量尚可,属于山东地级市,全域建成区面积大概200多平方公里,是青岛的1/3,济南的1/4。

但在核心指标上,人口和经济却不如人意,是标配的四线城市。

日照人口不多,根据2018年的统计,常住人口为287.05万人,低于全市户籍总人口306.65万人。这说明日照内地人口外流打工的不少,对人口的吸引力有限。

日照内部目前还保持着一定的流动性,虽然有小于1万的增量,但都属于内部轮动。其实这是目前三四线城市的普遍情况,辖区内周边县市人口源源不断流向日照核心城区,这其中是出于对教育、工作的诉求。

这是推高当地房价的重要原因之一,下面再讲。

其次是经济。

根据国统局数据,2018年日照全年GDP2202亿元,排为山东省16市的最后一名。但根据最新的山东省校准过的数据,其实日照市2018年的GDP是1790亿元,2019年是1949亿元,连2000亿的门槛都够不着。

(数据来源:各地统计局,感谢山川网整理)

当然,值得欣慰的是,去水后,日照不再是倒数第一,因为山东枣庄2019年的GDP数据仅为1693亿元。

无论与否,莱芜被济南合并后,山东省经济最低的就剩下日照和枣庄了。日照人从内心始终无法接受这一事实,因为枣庄是内地城市,名字土看不上,现在虽然都沦落至2000亿GDP以下,但日照房价贵啊,甚至敢和隔壁的青岛掰掰手腕。

日照房价有多贵呢?说出来你可能不信。

据最新数据报告,日照市的新房均价为10873元/平米,新市区房价最贵,多个楼盘均在1.5万元/平米之上。还有接近2万元/平米的楼盘、例如新市区的安泰月湖湾、御景东方等。

这个房价高度,在全山东16市内可以排进前5。这就是日照人一直惊讶的事情,在山东人眼里,日照除了经济和工资省内倒数,还有收费的海滩、几个钢铁厂有些名气,其他很难说再有什么了。

那么如此低的经济和如此少的人口是如何拉升日照房价的?日照房价这么高,为什么还掉不下去?

日照房价怪象

日照楼市房价的起因大概可以分为三点:

棚改货币化大潮

周边人口集中流入的炒作

开发商和当地媒体的合纵

1、日照一直都是山东省的棚改大户。

2016年26761套,2017年57724套,2018年更是高达86000套,涉及人口至少50万,这对于300万人口的日照来说,无疑是重磅炸弹。

棚改货币化这种“把钱塞给你,让你买房”,对楼市的刺激是野蛮的,会造成房价脱离实际的疯涨。所以2018年时,日照的房价是飙升最快的时期。

那时候千人抢房,排队购房,售罄秒光等楼市怪象在这个小城市各家售楼处均有上演,也就是在那时,日照原本5800元/平米均价的新房彻底沦为笑谈。

2、周边人口集中流入的炒作。

其实在2018年之后,PSL(棚改货币化)权限被收回后,日照房价的增速就开始放缓了。但第二波春风又来了,周边人口开始集中流入炒作,这也是2019年日照房价在全国调控局势下,依然不降反涨的原因。

为了能赶上百年难得的房价机遇,周边很多人口在追求教育和医疗资源的基础上,都选择在日照投资房产。

从一个日照中介口中得知,日照周边县市人买房比市内更疯狂,甚至把日照有一套房奉为人生成功的标志,连新开发的商铺也被抢购一空。

说实话,日照这几年房价的上涨是非常有问题的,基本把日照居民这么多年积累的底子都交出去了,而且还背上了高杠杆,从长远发展来看,有些伤及根本。

3、开发商和当地媒体的合纵。

日照房价为什么还在涨?到底能涨多少?这个问题的答案,或许你坐在家里这辈子都不会得到真相。

日照的房地产体量很小,是明明白白的新房市场。所以市场信息主控力必然是由开发商和靠开发商吃饭的媒体把持着。不信你去翻当地发过开发商广告的媒体,有几个会承认日照房价未来会走下坡路的?

大家都是靠卖房吃饭的,讲出真相无疑是砸自己的饭碗。所以在这个小市场中,即使没人买房了,行情冷到冰点,但开发商还会营造出一种热热闹闹的局面。毕竟购房者永远都是“买涨不买跌“的。

2020年楼市推演

分析完原因,再带大家看看当下的日照市场。

其实从2019年下半年开始,日照的购买力就跟不上了。

首先,PSL定向刺激的购房需求开始断崖式下跌。其次非PSL的市场需求被充分释放,而且这两年该买房的人大都买了,有的人为了改善需求置办了第二套,有的人则是为了赶时机投资买了第二套第三套。周边县市的需求也在走向枯竭期。

市场需求跟不上,房价还在高位横着,最终导致房子的“有价无市”。当然这个有价无市,主要表现在二手房市场。

(日照房价2018、2019年走势图,感谢房产超市)

从日照中介处获悉,从2019年下半年开始二手房市场就变成了无人问津的状态,顺手还发过来几套房源,从一般的老房子到高端的次新房,这种情况普遍存在。手上代理的房子挂在网上半年问的没几个人。

感兴趣可以从网站上查挂牌房源,甚至还有挂一年时间的。说到这不禁想问问那些在日照买房投资的人,投资房子的目的是为了什么?是为了把房子作为二手房卖出去?还是租出去跑租金?

除了二手房市场,新房市场也开始走下坡路。2019年新房成交24328套,相较2017年下降3.88%。

(日照新房历年网签量)

需求在加速减弱的同时,供给依然在迅速增加。

日照对土地财政的依赖度是非常高,对卖地这回事是一往情深。2019年在全国大调控的重拳下,土地市场依然能火热如初,并且创造了历史记录,成交金额达到171.6亿元,最高楼面价拍到了7278元/平米。

于此同时,库存高飙,数据显示,日照在2019年年尾新房库存量已经达到12397套,去化周期达到8个月。

而且根据日照市统计局统计数据,2019年全市房屋开工面积1706.9万平方米,按照大众市场75%的住宅投资比例,平均120平米/套估算,大约有10万套,减去已经出售2.5万套,剩余1.2万套,即使截至目前不增加新的房地产投资和开工建设,在建的住宅项目估计还有8万多套。

再按照2-3年的开发周期,2020年库存将近3万套,2021年是4-5万套。库存在拉大,需求在减少,价格必然会有所波及。

那么2020年疫情结束后,日照新房会不会降价呢?

答案是会,但很难。

因为这就是一层窗户纸,知道的人越多捅的越破。

现在知道真相的并不多,或许只有屏幕对面读文字的你,这对于整个市场来说,是很少的一部分。当地开发商和媒体依然可以操纵信息和舆论,把日照房价引导至上涨的那一步。

但是二手市场不会,日照中介表示,疫情期间这些半年挂牌卖不出房子的业主已经开始着急了,纷纷下调报价,愿意打折出售。一旦二手房价下跌的信息传播在日照的朋友圈,市场便开始踩踏,房价开始回调。

当然日照是新房市场,人们都有“新房癌”,对二手市场信息选择性忽略,所以整体对新房房价的影响也是较小的。

对于日照楼市来说,不要投资,不要投资,不要投资,这句话必须强调三次!如果有刚性需求,今年必须买房,那么疫情之后把关注点放在二手房,如果买新房就要看2020下半年或者年底的行情了。

最重要的是,日照的房价已经没有上涨的动能了,在库存越来越大的趋势下,房子的投资价值开始缩水,买在2018年之后的投资客全部被高位套牢。

至于未来还有没有可能性,还要看日照未来的经济是否能起来,这对于人口流入和购买力是最关键的因素。于今看来,前途一片迷茫。

日照的未来

日照是依港而兴的城市,主要活的是日照和岚山两个深水港,走的是重工业道路。

这会导致日照经济产业结构单一,主要钢铁、能源、机械制造、船舶修造等重工业为主,大型国企单位占据了主要市场地位。

大型国企的工资高,但就业岗位占比少。这就是为什么官方数据明明写着日照的平均月工资是6000多元,但是很多人现实中只有3000元左右的原因。

资源在少部分人的手中攥着,这会导致市场需求严重分化。意味着少部分人会将房价炒高,大部分负债买单,整个社会生活幸福指数缩水。

当年日照深水码头建成后,被山东赋予的使命是服务于整个鲁南经济,着重实现煤炭等能源产业的输出。

但这几年走的偏了,青岛随口推出“青日一体化”战略,日照就忙不连跌去抱大腿,声称要让青岛主打轻工业,大规模高端产业的港口业务,自己去做重工业互补。

然而结果是,青岛加大力度扶持了自己家的港口董家港,业务和日照港一模一样,无疑给日照心上插了一把刀。与此同时,在短短300多公里海岸线上,日照港还面临着相邻青岛港和连云港的激烈竞争。

(300公里海岸线6个港口,图:地球知识局)

自家吃饭的产业面临困局,第三产业发展不起来,就无法藏富于民,市场购买力起不来,房价的支撑力就只剩下了“信念“。

看完日照的发展史,感慨万千。

这些年,日照因为发展重工业,海岸变得尘土飞扬,为了抢经济指标,越来越多的海滩开始收费,工资停滞物价上涨。好端端一个美丽的海滨小城,被房价折磨得千疮百孔。

但也真诚希望,日照能如其名,房价终有一天,对当地居民也能“日出初光先照”,它便是屹立在鲁南大地的一颗明珠。

[责任编辑:马原野]

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