实探中欧国际城:恰逢质保交接期的金茂悦三期,表现如何?
青岛

实探中欧国际城:恰逢质保交接期的金茂悦三期,表现如何?

2020年10月26日 17:13:32
来源:凤凰网青岛综合

中欧国际城位于青岛高新区火炬路57号,项目由中国金茂开发打造,覆盖有产业、商业、住宅、公建等多种业态。

中欧国际城项目总整体占地2500亩,整体容积率1.69,绿化率30.2%,目前已交付三期,四期房源正在期房销售中。中欧国际城项目作为一家总建筑面积达400万平的大盘,其开发周期或将长达数年乃至数十年之久,因此项目前期已经交付的几期项目,无论是房价还是项目质量,都会成为后面几期的重要参考。因此,作为质观胶东第六期,我们选择已经交付的中欧国际城金茂悦三期项目作为调查对象,希望考察的结果能够成为市场对中欧国际城项目品质接下里的一个有力的评判依据。

实探中欧国际城:恰逢质保交接期的金茂悦三期,表现如何?

项目概况

金茂悦三期交付于2018年9月27日—30日,至今已有两年有余的时间。而从节点上看,目前也正是项目脱离两年质保期,进行开发商与物业的权责交接过程。这个阶段牵扯到楼盘中多个维度的交接,于项目的而言也是很容易出问题的时间点。

项目大门实拍 图片来源:界面山东

项目大门实拍 图片来源:界面山东

除了公寓和住宅外,金茂悦三期共有4栋住宅,均为高层。据项目工作人员介绍,目前小区目前整体入住率并不高,尚不足50%,但该数据并未统计部分租赁住户。

对于三期而言,项目最大的亮点在于临近学校,项目西南侧一路之隔即为青岛中学。另外轨交方面,规划地铁M8号线穿过区域,红岛规划环岛地铁线M9号线途径项目,同时规划了5条轻轨线路。

调查情况

整体观感

虽然工作人员说入住率并不高,但是调查人员在项目实地走过一圈之后,感觉小区内的居住氛围并非想象中那么冷清,有不少儿童在园区内玩耍,也有老人在园区内散步。

虽然项目交付已有两年有余的时间,但小区整体观感还很新,外立面、小区路面及各种设施等均并未见太多损耗。同时小区内较为安静,业主进行装修的噪音并不明显;同时项目周边道路车流量都不大,来往车辆较少,噪音不大。

小区的安保工作也做的相对到位,调查人员刚刚来到项目大门之时,就有门口的安保人员走过来,向调查人员询问我们的到访目的,以及询问是否有业主联系人可以进行身份核对。

外立面

项目的外立面均采用真石漆,一圈下来没有看到外立面严重的脱落或洇渍。当询问及交付两年间是否有进行修补时,项目工作人员表示由于截至目前几乎未曾发生外立面脱落开裂的情况,因此至今还没有进行过修补工作。这是值得肯定的一点,说明项目无论是所使用的真石漆的品质还是施工质量都相对比较优质。

外立面实拍 图片来源:界面山东

外立面实拍 图片来源:界面山东

绿化

项目的绿化设计相对中规中矩,虽然时值深秋,已有部分植株开始凋零,但大部分还保持着较好的升级,说明一方面植被的维护较好,另一方面在设计是进行了四季景观的搭配。

据工作人员介绍,金茂悦三期的绿化是外包给专业的园林公司来做,每天都有专业的人员进行维护。但在调查人员的参观过程中,并未看到有正在作业的工作人员。

绿化实拍 图片来源:界面山东

绿化实拍 图片来源:界面山东

在草地和灌木丛中,项目也搭配有部分雕塑进行点缀,其中不乏兼具美观性和创意性的小设计,但也有其中部分雕塑已经显现出陈旧感,例如下图中火烈鸟雕塑及其周边植物搭配,可以很明显地感受到无论是雕塑本身、周边点缀的或真或假的植物以及其所在的草坪,都稍显美观不足。

景观中的雕塑 图片来源:界面山东

景观中的雕塑 图片来源:界面山东

值得注意的是,项目在绿化品类的选择上很有亮点,在搭配时更多的选择了具有人情味和生活气息的山楂树、香瓜树等植物。

功能性配套

和很多新建小区一样,社区中配套有儿童乐园、乒乓球桌以及塑胶跑道等功能性设施。以上提到的设施外观上都没有积灰以及零件破损等现象,塑胶地面也没有开裂情况。特别值得注意的是,金茂悦三期还在小区内设置有专门的遛狗场地,不仅更加卫生,一定程度上还减少了小区业主们因宠物问题而发生冲突问题的可能。

宠物乐园实拍 图片来源:界面山东

宠物乐园实拍 图片来源:界面山东

据物业介绍,园区中的各种设施和场地他们都会进行定期消杀和清洁,特别是像宠物乐园、儿童乐园这样的场地,他们每天都会进行至少两次的消杀打扫,保证业主使用的基本安全。

另外,可以看到小区内设置有分类垃圾箱,但分类比较简单,不同种类的垃圾箱外观外观上也不甚鲜明,看到的扔垃圾的居民也并未严格遵守分类规则。

单元内维护

在工作人员的带领下,调查人员来到小区某单元内进行了参观。

可以看到,目前单元内的瓷砖地面、电梯地面和立面都尚未拆除保护层。据项目工作人员介绍,这些保护层是为防止小区业主搬家时造成磕碰,预计当入住率到达70~80%以上时,就会进行拆除。但从观感上,这些保护层对于项目的美观度的确影响甚大。特别是该项目已经交付两年有余,目前已有大量业主在这里长期居住,现有业主的居住体验和设施建材的保护之间,或许项目有关部门应该找到一个更好的平衡点。

单元内的地面保护层 图片来源:界面山东

单元内的地面保护层 图片来源:界面山东

而且在单元大厅墙壁上,调查人员还看到了墙面上有张贴公告后残留的双面胶痕迹没有清除,说明项目物业在细节的维护上仍有提升空间。

整体来看,中欧国际城金茂悦三期项目的品质还是值得肯定的,特别是在开发层面,无论是建材、施工质量还是质保期内的各个设施维护还是值得肯定的。但或许是处于刚过质保期的特殊节点,物业与开发商之间的工作交接还不充分的缘故,虽然物业方面整体的工作也有很多可圈可点之处,但是细节上还有很多值得优化的地方。

目前中欧国际城的D10及B4地块都处于在售状态,希望本次对金茂悦三期的考察情况能够给接下来中欧国际城的购房者们提供一些参考。接下来,调查团队会继续对青岛排名前20名的头部房企项目进行调查,力争为鲁东房地产市场的高质量发展贡献力量,期待大家的关注。