3年成交8160万平米,青岛楼市拿什么触底反弹?
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3年成交8160万平米,青岛楼市拿什么触底反弹?

2021年01月10日 17:24:01
来源:凤凰网青岛综合

文章来源:青城山说

作者:一毛道人

楼市也是一个市场,受供应和需求两个方面的影响,今天来看看青岛的新房供应情况。

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青岛又开始了卖卖卖

青岛土地市场又开始了“卖卖卖”模式:

1月6日上午,李沧区接连拍出了两块地:一宗位于李沧区十梅庵路以北、规划十三号线以东,另一幅位于李沧区广水路以北、宾川路以西。两块地共占地7.4万平方米,拍出9.13亿元。

高新区近日公告了将于1月26日举行拍卖的8宗土地,这8宗土地总面积为31.13万平方米,规划总建筑面积77.8万平方米,堪称巨无霸地块。

西海岸新区也公告了将于1月26日举行拍卖的3宗土地,这三幅地块的土地总面积为19594平方米,规划总建筑面积为31626.54平方米。

根据青岛市自然资源和规划局发布的《2021年1月拟招拍挂出让国有建设用地使用权预公告》,青岛市1月份拟招拍挂出让地块87宗,总面积3131.99亩,其中城镇住宅类(含商住用地)32宗,面积1380.88亩;商服用地11宗,面积259.97亩;工业用地36宗,面积1265.42亩;文化设施、科研、教育等其他用地8宗,面积225.72亩。

在这1月份拟出让的87宗土地中,青岛市区只占了7宗,西海岸新区16宗,即墨区16宗,胶州市18宗,平度市6宗,莱西市13宗,高新区11宗。

可见,1月份青岛拟出让的土地绝大多数都处于郊区。

按照1月份青岛出让土地的架势,2021年恐又将延续过去3年的“疯狂卖地”之势。

青岛到底卖了多少地

青岛大规模卖地已经持续了3年。

根据中指研究院的数据,青岛2018-2020年三年的土地成交面积分别为1979、1970、1811万平方米,三年合计5760万平方米。

青岛的这一成交面积在25个主要城市中排第3名:

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按照青岛常住人口950万人计算,这三年青岛的人均土地成交面积为6.06平方米,在25个城市中排第5名。因为此,“楼市参考”把青岛列为最好别碰的5个城市之一。

“一叶障目”,我们再来看下别的机构的数据。

下图是克而瑞数据统计的青岛土地成交走势:

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上图可以明显看出,2018-2020年是青岛的土地成交“大年”,2018-2020年三年分别成交土地建筑面积为2570、2940、2650万平方米,三年共计成交8160万平方米。

按照今年1月份的架势,2021年很有可能继续这个“大年”趋势。

2018-2020年三年共计成交新房面积5010万平方,三年时间青岛共计剩余3150万平方米,需要接近2年的时间来消化。

根据锐理数据2020年的统计,2020年上半年,青岛全市商品房存量增至26.23万套,3106万平方米,以近6个月的月均去化量来计算,去化周期约需要28个月。

青岛2021年如果再如此大规模的卖地,无疑使青岛的楼市雪上加霜。

对青岛楼市的影响

上面说过,楼市也是一个市场,受供应和需求两个方面的影响。

需求上来说,青岛现在“5年限售”“一年社保”“限买2套”等调控政策已经把外地炒房客、投资客堵在了门外。

青岛常住人口每年增加10万人,扣除夫妻档、不买房的,实际增加的买房者最多5万人。

青岛本地人的消化能力也不能指望,因为很多人本身已经有房子,甚至有两套房,换房改善并没有减少青岛市场上的房子存量。

所以,青岛实施严厉调控政策的这几年,青岛的买房需求并没有增加多少。

相反,这几年青岛恰恰出让了巨量土地,如上述所说。

供需不平衡,就像人消化不良,时间长了会生病的。

这个“病”的特征就是我们这两年看到的:青岛郊区的房价大降,青岛市区的二手房价也降,青岛市区的新房价格却没怎么降,少部分楼盘甚至还涨价了,却依然卖的不错。

在青岛2021年1月份拟出让的87宗土地中,青岛市区只占了7宗,另外80宗都在郊区。青岛市区土地供应偏少,改善换房需求又多在市区,这就造成青岛市区的新房不愁卖。

青岛郊区出让了大量土地,以后还会有更大量的土地在等着招拍挂,青岛郊区、尤其是远郊区的楼市前景不容乐观。