最真诚的购房建议:青岛、济南……
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最真诚的购房建议:青岛、济南……

2021年02月17日 21:45:27
来源:凤凰网青岛综合

来源:子木聊房(zimuliaofang)

这期选在了读者呼声高亢的山东。

山东之前撰过一篇文《深度解析:山东三四线楼市的未来》,全网阅读量有200多万。文中解释了,山东是上一轮货币化棚改最猛烈的省份,造就多个三四线城市的房价神话。

但这种脱离经济人口的上涨,不具备可支撑性,所以大都在房价浪潮后,进入“高位横盘,持续阴跌”的行情周期。

现在看来,大都已经应验。

这次我把主要分析对象放在山东核心城市,岛城青岛和泉城济南,看看这两座城接下来走势如何。

01

山东人给笔者的印象,一是酒量太猛,二是太爱买房。

这应该跟当地孕育的“文化资本”有关。

这几天山东拜年文化频上热搜,让全国人民见识了什么叫“孔孟之乡、礼仪之邦”。

这种文化传承,正是让山东人对落叶归根深度迷恋,所以在上轮房价大潮中,作为山东人最爱买房的双核心,青岛、济南,房价不可一世。

2016年,青岛房价是9231元/平米,2018年,这个数值被改写为2.5万/平米;

2016年,济南房价是8500元/平米,2018年,这个数值被改写为1.97万/平米。

要知道,2018年时,武汉、苏州、成都等强二线城市的房价还是1.5万元/平米左右。

经济跟房价呈正比关系,一比较,青岛和济南的房价显然被过分炒高,泡沫严重,难逃大幅回调的命运。

事实便是如此。

2018年,山东各地响应号召纷纷加码调控,青岛、济南房价当即进入滑坡轨道,站在高风岗上的山东炒房客,被彻底套死。

前几天我整理了一份表格,发现青岛已经较最高点下跌了23.72%,济南较最高点下跌了18.78%,跌幅高居全国第一梯队。

最重要的是2020年。

疫情后,当成都、武汉、杭州等强二线城市迎来小阳春,纷纷筑底反弹时,青岛、济南却暗淡无声,反而呈持续下跌姿态。

前段时间,贝壳研究院发布的一份报告,也佐证了这一观点。在2020年房价下跌城市排行榜中,青岛、济南、分别位列全国二三。

山东双子对房价的“支撑能力”,让人诧异。

02

为了探究原因,我查阅了大量数据,最终得出一条结论:

高房价过分透支民富。

2018年青岛、济南楼市的疯狂,让杭州、深圳这样的城市都为之汗颜。

人们成群结队去背着杠杆抢房,共同造就了这场盛世,但实际上根本难以支撑。

国统局数据显示,2020年青岛市居民人均可支配收入47156元,除去无收入人群,青岛的平均收入现在大概是6000元,这个收入包含了各行业人群。

如果按照当下,1.9万/平米的房价,青岛人买一套100平米的房子,需要26.3年,这个数值在全国范围内都是十分夸张的。

相对青岛,济南的情况显然要更差一些。

其次,山东是北方经济第一大省,整体经济结构非常“平衡”,这一点跟江苏特别相似。

我们看到,2020年,除了青岛、济南进入万亿俱乐部以外,烟台做中间过渡,其他均处于同一水平线。

经济不够聚焦,造成的结果就是,核心城市对外来人口的虹吸力较弱。

身为北方第一经济大省的核心城市,这些年青岛、济南人口流入量都不高,2019年青岛总共流入10.5万人口,济南6.93万。

按照同样的地位,宁波人口流入34万,长沙23.98万,西安19.98万,连行政等级不敌青岛的佛山,人口流入都超过25万。

房价太高,外来人口少,城市居民财富消耗严重,造成青岛济南楼市支撑力疲弱,这也是青岛、济南房价近两年大幅回调的原因。

03

用大篇幅文字讲经济问题,是让大家在心里清楚一点:

房价与经济、人口互为因果,任何城市都无法逃脱。

在这个基础上,青岛、济南房价接下来房价大涨的可能性几乎为0。

但青岛、济南毕竟是万亿俱乐部成员,而且房价已经连跌2年,2021年是怎样的趋势,还要看行情跟供需。

我们再来研究这两个城市的行情走势,先说青岛:

青岛三年成交面积走势

成交量上,2020年青岛新房成交了15.3万套,同比2019年上涨0.1%,二手房成交6.3万套,同比上涨13.4%。

新房平稳,二手房还不错。

尤其二手房市场,从去年10月份开始,进行小规模波动,可以称之为“小翘尾”,2021年春节后可能会有一波小阳春。

而在房价上,青岛从2018年最高点接近2.5万/平米的均价开始回调,近一年来一直在1.9万元/平米上下波动。

青岛三年成交单价走势

如果成交持续走高,会提高市场预期,所以青岛房价继续下探的可能性很小。

换句话说,回调了23.72%的青岛房价,已经在1.9万/平米的位置成功筑底。

但这个筑底并非反弹,因为青岛楼市跟过去已经完全不一样了。

数据显示,青岛现在的住宅库存量已经达到3409万平米,去化周期高达25个月。

妥妥的供应大户。

相对于供应,青岛2020年15.3万套的新房成交量是远远不够的,2021年供大于求是必然现象。

所以, 青岛的购房建议是,“可以买,别着急,慢慢挑”。

把视角多放在新房市场,2021年青岛因为新房供应大,打折盘不会少。

近期青岛楼市可能会有大量唱涨的声音,千万不要被影响,紧盯着二手房交易走势即可。

04

对于济南来说,虽然经济长期被青岛压制,但楼市方面,却走出了不同的行情。

济南三年二手房成交单价走势

2016-2018年,房价翻了一番,而后2年时间,单价又从1.97万元跌回到1.6万元/平米,房价回调了18.78%。

炒作不如青岛,自然回调幅度也要小于青岛。

济南三年成交面积走势

成交上,济南2020年商品房卖了15.3万套,同比2019年增长了11.2%;二手住宅卖了6.04万套,同比增长10.45%。

房价上,进入2020年后,房价一直在1.6万/平米左右跳动,甚至在8月份以后还进入了1.7万/平米的小幅反弹。

所以济南近期楼市的声音是最嘈杂的,有的人说年后必然会迎来剧烈反弹,有的人说会持续阴跌。

笔者跟济南几个做房产研究的朋友聊了一下,大致的结果是:

横盘震荡,分化明显,回暖概率大。

东部一些楼盘房价涨了,西部还是一潭死水,新房买的人多了,二手房,甚至是CBD的二手房依然无人问津。

济南市场分化非常严重,关注度较高的是那一小部分优质地段新房。

相对于青岛,济南比较鸡贼,因为青岛一直在加码拍地,但济南却一直在缩减供应。

截止2020年末,济南新房可售套数为8.05万套,去化周期为10.6个月,这个数值比青岛的一半还要少。

可以说,在整体行情上,济南的潜能是要大于青岛的,济南行情要比青岛提前复苏,也在情理之中。

在购房建议上,东部新房尽量早上车,因为这是济南未来的城市极值,但济南的郊区不要布局,下跌深度不可预测。如果是笔者买房,济南是新房市场,自己会把视角放在二手房市场去淘笋。

济南回跌两年,明年行情回暖,必然会有大量改善置换需求爆发,着急套现的炒房客不少,这时候抄底很适合。

05

长期来看,山东双子作为万亿俱乐部成员,房价潜在动力是有的。

大省会战略下,济南会缩短与青岛的距离,我们看到2020年,济南的GDP增速达到4.9%,比青岛高了1.2%。

如果济南选择继续“控地”,那么在房价上,济南房价也会追上青岛。

但从近几年的操作来看,笔者认为青岛更理智,用供应压房价,给予更多年轻人入场的机会,让房价有更高的天花板,而济南用控地抬房价,势必会筑起高的围墙。