鲁楼观察 | 交易热度排名全国第14：今年青岛“返乡置业”高热的原因何在？

文章来源：界面山东

虽然今年春节国家积极号召“就地过年”，但似乎并未对返乡置业热潮产生太大影响，全国各地返乡置业热情依旧高涨。

近日，据贝壳研究院发布《2021返乡置业报告》显示，2021年度返乡置业意愿热门城市包括成都、杭州、武汉、长沙、郑州及南京等，TOP20城中新一线成为绝对主力，青岛位列其中。据统计数据显示，青岛春节期间成交套均总价在150万元左右，排第8位；在春节期间交易热度TOP20城市中，青岛交易热度位列全国第14位。

青岛成春节交易热门城市

据贝壳研究院数据统计显示，春节期间，交易热度较高的城市包括成都、西安、苏州、天津及合肥等（一线城市除外）。其中，有14个城市在返乡置业意愿热门城市在春节期间成交热度TOP20名单中，占比约为70%，两者大致相符，成都实际交易热度与返乡置业热度均位于前列。统计发现，成交热度较高的城市多为都市圈中心城市，比如成都、西安、苏州、合肥及重庆等。

从城市级别看，新一线城市平均成交热度约为38.2，二线城市约为7.2，三线城市约为3，四线城市约为1.15。其中，青岛排在第14位，济南排在第17位，成交热度均不到20。

返乡置业热门城市TOP30中，21城的成交套均总价过百万，占比约为70%。其中，以杭州、南京、苏州、宁波及东莞等为代表的南方城市成交套均总价明显较高，沈阳、保定及唐山等北方城市均价相对较低，呈现出比较明显的“南高北低”现象。其中，青岛以150万元的套均总价，排在30座城市中的第8位；济南排在第10位，套均总价不到150万。

从户型上看，无论是新一线、二线或者是三四线城市，两居室均是主力交易户型。但也有区别，从新一线到三线城市，两居室百分占比从40.61%增加到57.25%，相反，一居室百分占比从15.22%减少到11.50%，也就是说，新一线城市小户型更集中。

从面积区间看，主流交易面积区间集中在60-90平米，占比约为39.1%;其次是90-120平，占比约为26%。整体来看，春节期间主流交易户型为60-90平两居室。

供求双升促成春节置业热潮

与2020年同期相比，今年青岛的春节置业回温明显。据锐理数据统计，2020年春节假期青岛市新房仅成交10套，总成交面积1181.39平，成交总价1509.88万元。而2021年春节假期青岛市新房共计成交30套，同比2020年春节假期上涨200%；成交总面积3437.65㎡，同比上涨190.98%；成交总价5959.04万元，同比上涨294.67%；成交均价17335元/㎡，同比上涨35.63%。

该现象出现的主要原因，涉及市场供求两方面的变动。在供给方面，2020年春节期间，由于当时形势严峻的疫情，全国楼盘线下售楼处全线关闭，而后起的线上售楼处又影响力不足、接纳度低，因此供给较弱；而今年在疫情情况有所缓解的情况下，各大开发商为了追赶此前疫情所带来的去化影响，不仅可以按时开业，甚至还纷纷推出了春节不打烊等活动。例如据界面山东不完全统计，今年春节假期，青岛全市范围有近30家售楼处春节不打烊，线上线下新春活动不断，像青岛本土房企和达就于春节期间再次为多个项目提高了优惠力度。位于平度市的和达·铭著推出6重暖心大礼活动，凭返乡车票享专属购房优惠、限时首付0门槛、认购可享家电好礼、一口价特惠房源限时抢购、推荐成交享万元奖励、到访即享精品好礼；位于即墨创智新区的和达·熙园则推出限时6重好礼，即日起至2月底首付0门槛、8699元/㎡安家创智芯、成交获得红包墙抽奖资格、老带新成交享1%佣金、凭返乡车票享额外购房优惠、到访就送新年礼包。

卓越集团旗下的多个青岛项目也开启了一波优惠活动。例如位于城阳区的卓越·和悦项目推出了新春福利“一砍到底”活动，识别卓越小程序，即有机会免费领取小米65寸智能电视机、米家智能电饭煲、小米空气净化器、小米迷你保温杯等新春家电礼。

同样位于黄岛区的绿地·凤栖澜玥也推出了新春不打烊2.8-2.28购房就送黄金活动，并推出凭单图到访即可领取福牛礼和大米以及免费体验恒温泳池、健身、体检等活动。

而在需求方面，此前2020年春节，疫情影响下全民居家隔离，无法到达售楼处的置业者们失去买房的先决条件；而2021年，在无需全民隔离的基础上，青岛房价水平相对处于低位，也对置业者们的需求产生了刺激。

同时值得注意的是，据贝壳研究院调查报告，在15个GDP破万亿城市中，以最新的2019年城市人均可支配收入和当地收入全款购买80平住房所用时长两个指标作为衡量标准，其中长沙、佛山、西安、青岛、宁波五个城市收入高于平均值，当地收入买房所需年限低于平均值，属于高收入、低奋斗年限的城市，“房价和收入比”优势最明显。可见目前在青岛置业的成本相对许多一线城市仍较低，这一点或许也是今年春节期间的青岛返乡置业热潮产生的一大重要原因。

春节近郊区仍是成交“高热”地带

从青岛各区成交新房成交情况来看，即墨区以明显优势荣登榜首，春节期间新房共计成交8套，成交面积897㎡，成交总价1092.32万元，新房成交均价12172元/㎡；胶州市紧随其后，春节期间新房共计成交7套，成交面积812.94㎡，成交总价836.38万元，新房成交均价10288元/㎡，位居第二；黄岛区和胶南市并列第三，春节期间均成交5套新房，黄岛区共计成交面积667.39㎡，成交总价1133.76万元，新房成交均价16988元/㎡，胶南市共计成交面积442.95㎡，成交总价604.88万元，新房成交均价13656元/㎡。

其他区域方面，四方区春节期间新房共计成交3套，成交面积249.94㎡，成交总价453.17万元，新房成交均价18131元/㎡；崂山区和平度市春节期间均成交1套新房，崂山区成交面积271.33㎡，成交总价1774.23万元，新房成交均价65390元/㎡，平度市成交面积95.73㎡，成交总价64.3万元，新房成交均价6717元/㎡。主城中市南、市北、李沧、城阳四区和远郊的高新区和莱西市均没有成交情况。

作为楼市淡季，2021年的春节假期反倒让我们看到了房地产行业新年伊始的新的生机。总体来看，今年2月“撞上”春节假期，楼盘推新较少，目前青岛新房市场仍整体处于“平稳”状态，市场状态相对健康。春节过后，楼市也即将迎来“金三月”，预计部分项目将会有开盘或加推，能不能带动青岛楼市回温，仍有待时间的验证。