复星重返青岛:胶州新项目是否会重蹈即墨西“覆辙”?
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复星重返青岛:胶州新项目是否会重蹈即墨西“覆辙”?

复星的一记“回马枪”,让胶州这个昔日青岛房地产最大的库存地,再次成为了市场关注的焦点。

4月26日,总投资达668亿的共计20个重点项目,以线上线下签约同时进行的方式签约胶州。其中,“上合复星时光里文化科创区”的项目的签约,意味着复星这一青岛房地产界昔日的“老朋友”重回青岛市场。

置地有声第280期

撰文/单烁 韩笑

编辑/亚楠

复星再返青岛“战场”

复星与青岛地产业的缘分或可从2014年溯起,板块目标先后瞄准了即墨西、蓝谷、崂山乃至今天的胶州上合示范区。但从实际表现来看,复星与青岛的这份“缘分”进展的并不如理想中那般顺利。

首先是即墨西。2014年,由复星集团打造的占地3690亩、总建筑面积268万平米的航母级商贸综合体——“星泓天贸城”项目在青岛正式落地,复星宣布进入青岛。

但随后该项目却进入搁浅状态,直至2019年即墨区政府重新收储,地块重新分割上市,出现了去年著名的即墨城西“售楼处一条街”,即墨城西楼市竞争自此进入“白热化”阶段,楼市供求天平持续失衡,即墨城西的房价的上涨也因此陷入僵局。

随后是即墨东的蓝谷。2019年,复星集团又与青岛蓝谷签订战略合作协议,但该合作将由怎样的形式落地,至今都未能有明确的规划出炉。

2020年年底,复星以文旅产业的形式进军青岛崂山区,即签约青岛崂山复星-复地CLUBMED国际旅游度假项目。该项目总用地面积约203亩,计划建筑面积14.5万m²,将建设复星旗下品牌CLUB MED度假酒店,计划投资50亿元,目标打造世界级旅居消费目的地。

如今复星又在胶州上合板块签约上合复星时光里项目。根据此前的框架协议,上合复星时光里文化科创区项目投资60亿,涵盖上合时光里、生物医药及智能制造研发中心、医药物流及医疗器械产业园三大板块

据报道,该项目将建设全国首个集文化、商业、商务、休闲、度假于一体的上合国家特色的商业街——上合时光里,打造华东档次最高、业态最全、辐射最广、影响力最强的智慧型商贸新城;引入优质生物医药、智能制造研发企业,整合复星在上合组织国家已投产业资源,打造生物医药、智能制造研发中心;建设医药物流及医疗器械产业园,打造国际领先的医药物流及医疗器械产业园。

而除了具体项目的落地,复星还在尝试从更多不同的维度与青岛资本市场联结。

2017年12月20日,复星国际正式成为青岛啤酒的第二大股东。当日,复星国际(00656.HK)发布公告,日本朝朝日集团已与复星国际旗下五家实体分别签署股份购买协议,朝日集团以每股27.22港元将其持有的青岛啤酒合计2.43亿股H股转让给复星,上述股份约占青岛啤酒总股本的17.99%,总作价约为66.17亿港元。

落子,在“最艰难”的时间点

复星并没能在胶州楼市最好的时机里“上车”。

此次复星所选择进军的胶州上合示范区,位于整个胶州市的南侧沿海,是胶州湾的西北角,大概五年前这里还曾主要以田园农庄为主要地貌特征。

2018年“中国-上海合作组织地方经贸合作示范区”这一国家级新身份的加持,让这里迎来了难得的发展机遇,城市面貌在短短几年内迎来蜕变,大型城市基建快速落地,城区政治和经济地位都得到了明显提升。

交通基建的推进和新规划的落地成为这里区域升级最鲜明的表现。先有了与市区联通的跨海大桥,让上合示范区真是纳入青岛主城一小时生活圈,今天,沿青岛北站附近跨海大桥上桥一路向西,驾车约20分钟即可到达胶州上合示范区片区;随后地铁12号线也正式纳入青岛地铁三期工程。

另外,青大胶州校区、花红湾和利群等商业配套的逐步到来,也逐渐为上合示范区带来了更强劲的竞争力。

区域优越的发展前景也进一步吸引了如三木、荣盛、新城、远洋等大量房企到此抢占市场。据不完全统计,如今上合示范区共有近20个楼盘在售。此前2018年至2019年上半年期间是上合示范区楼市热度最高的时候,甚至几乎家家楼盘开盘时都需要排队摇号,部分项目开盘价格甚至飙至1.3万元/平。

但最好的时代已经过去。2019年后半程的时候,胶州楼市就已显出疲态,在本地购买力透支的状态下,胶州房企们不得不将目光投向周边城市,于是来自临沂、潍坊等城市的购买力在某一阶段成为去化主力。

但外市的购买力仍不足以消化胶州体量庞大且仍在不断上涨的库存。所以,随着2019年最后一波炒房热潮退去,几乎整个胶州楼市都陷入了去化僵局,上合示范区片区作为当地主要的楼市热地之一也未能幸免。

据房天下2020年年底数据,胶州市库存约429.86万平,约占全市库存的21.4%,在全市各区市中库存量排名第二;去化周期约为22.4个月,高于全市平均去化周期将近7个月。

所以从某种程度上讲,复星其实几乎是在胶州楼市最艰难的时间点选择了到来。

作为一家综合类大型集团,复星此次在胶州的布局或许的确有自己的考量;但面对当下仍在混战的胶州市场,复星胶州项目作为一个地产项目,它或许仍面临许多亟待攻克的难题。

巨头竞逐下,复星胶州项目去向何方?

复星的胶州上合示范区之旅,在落地之初就需要面对来自世茂、龙湖、花样年、青建等诸多TOP级房企敌手的环绕。

例如世茂,它的世茂海丝国际城预计将于4中下旬首开,主打89-127平小高层产品。

相较而言,世茂海丝国际城的模式与复星是相似的,也是一个大体量的产城综合体项目。而世茂海丝国际城的主要优势在于,它不仅综合产业规模庞大,而且还临近区域的发展中轴线海尔大道,不仅交通上与青岛主城更便捷,片区发展轨迹也更清晰。

而龙湖的龙湖·上合壹号的优势也类似,它择址上合示范区核心区域,而且项目容积率仅有2.0,绿化率46.73%,大概率要以相对高端改善的路线来切下这里本就不大的“蛋糕”。

花样年旗下的花样年碧云湾,作为这里的老项目,虽然去化一直不温不火,但它也因此在区域内积累了比较高的声量,是当下上合示范区里的一位不可忽视的“老将”。它主要在售一期二期装修高层及叠拼别墅,其中高层户型为97-130㎡,均价10000-12500元/㎡,叠拼户型面积为129-143㎡,均价15000-17000元/㎡,从价格上看性价比稍低。

另外这里的还有青建进军上合示范区的首个作品青建·尚合府也一直处于待售状态,而届该项目开盘之时,项目内近800户的房源也会成为区域内一股强劲的竞争力。

从前期统计的4月开盘来看,这个月胶州还将有天一仁和云玺城、旭辉银盛泰·锦悦都、新城玺樾、中海·如院、中洲半岛城邦等项目有开盘计划,而据了解,当下天一仁和云玺城、旭辉银盛泰·锦悦都、新城玺樾、中海·如院已经开盘,价格区间基本在7500-10000元/平。

这是一场复星自己选择的挑战。在上合示范区一众巨头的激烈竞逐之下,复星所首先面临的挑战不是做大做强,而是保证生存。或许,比起做出有亮点、有影响力的、高附加值的经典大作,复星胶州项目的首要目标,就是不要让集团在即墨西的急流勇退,再次在自己的身上上演。