合一城市更新集团董事总经理罗宇
青岛

合一城市更新集团董事总经理罗宇

原标题:每经专访合一城市更新集团董事总经理罗宇:新型城镇化给城市更新更多机会

一直以来,土地储备都是衡量房企竞争力的重要指标,城市更新作为房企获得土储的重要方式之一,逐渐成为企业竞争力的新指标。我国《“十四五”规划及2035年远景目标纲要》明确提出实施城市更新行动;2021年11月初,住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》,决定在北京等21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作。

合一城市更新集团董事总经理罗宇

随着国家相关政策的颁布和实施,城市更新思路已出现较大变化。如何在新环境下进行思维模式更新、用战略眼光重新审视城市更新?2021年金融机构对城市更新项目投资意向如何?未来城市更新项目如何与金融紧密结合?城市更新融资模式如何创新?对此,《每日经济新闻》记者专访了合一城市更新集团董事总经理罗宇。

从重开发到重运营

《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》将城市更新提到了前所未有的高度,各地相关政策也进入密集出台期。

2021年,北京、上海、深圳、广州、厦门、天津、南京、杭州、无锡、西安、青岛、宁波、昆明、济南、温州、福州、重庆等城市均在城市层面的“十四五”规划纲要中提出要实施城市更新行动,积极推进老旧小区、棚户区、城中村等改造进程,推动城市有机更新,助推城市的高质量发展。

如何在城市更新新形势下进行思维模式更新、用战略眼光重新审视城市更新行动?罗宇表示,政府是城市更新的顶层设计者,通过制定城市更新政策,进一步明确城市土地如何使用、未来空间如何发展、市场积极性如何调动等问题。同时,政策也将在探索中不断完善,有助于加速我国城市更新的发展进程。

罗宇解释,2021年政府工作报告提出“十四五”时期要实施城市更新行动,提升城镇化发展质量,从政策高度来看,重要性不言而喻。相应的,通过政策方向挖掘未来城市更新业务机遇,房企做城市更新的思路也会有所变化。

就全国而言,目前城镇化率已达到64%,新型城镇化是希望改变传统过度房地产开发模式,探索向城市运营模式的转变。这就意味着,房企需要配置和提升相应能力,比如产业导入的能力,帮助政府建设基础设施和公共配套的能力,以及产业园运营能力等等。

资金偏爱晚期成熟项目

众所周知,城市更新本质是一场跨周期投资,操作复杂性要远超过从公开市场招拍挂获得的净地项目。城市更新项目重要流程包括城市更新项目更新意愿公示、列入城市更新计划、土地及建筑物信息核查、城市更新规划获批、实施主体确认、用地审批、工程规划审批、项目施工、回迁安置、项目预售等等环节。

一个完整的城市更新项目平均周期是5~8年,甚至更长时间。无论是房企还是金融机构,在进入城市更新项目前,都应当做好充足准备。

在流动性趋紧、房企频现危机的2021年,人们更关注在细分赛道的城市更新市场,资金流入和流出是否受到了影响?未来城市更新项目如何与金融紧密结合?城市更新融资模式如何创新?

罗宇表示,2021年城市更新项目前期融资受到了较大影响,以其观察研究的实际项目来看,2021年前三个季度,城市更新项目在前端计划立项、规划审批这两个节点上的前期融资,相较过去几年是大幅缩水的。

对于资金来源,罗宇分析,做城市更新的房企各有各的特征,有企业是以自有资金为主,有企业是以金融机构为主,但目前来看以自有资金为主的房企相对更有优势。

在房企流动性趋紧的当下,城市更新项目想要获得更多支持,银行、信托、基金等金融机构就成为重要合作方。

罗宇告诉记者,2021年违约事件对市场的影响是,金融机构不再像以前一样介入一些早期或中早期项目,为降低风险,机构投资标准也有所提升。比如,更倾向能够拆迁签到双百(签约面积与签约人数100%)、确认了实施主体的项目,金融机构才会有融资支持的意愿。

罗宇分析指出,在项目选择上,金融机构也会更倾向核心城市、核心区域、核心地段以商住为主的项目。不过金融机构作为出资方,对项目实操和把控能力其实并不强,一旦资金投入整个项目后,会处在比较被动的地位,所以借助专业第三方协助其一起完成投后监管,实现项目的顺利退出也是十分必要的。

此外,各地均在探索设立城市更新资金等长期有效机制,中央及地方政府积极引入社会资本介入城市更新,如上海成立了城市更新基金,这是地方国企主导下的城市更新基金,广州则由广州城投牵头成立了广州城市更新基金。

在罗宇看来,与房企原来传统高杠杆高周转的商住开发项目不同,城市更新项目应更适合以股权投资为主,具备适合股不适合债的特征。

要形成独特投资开发体系

不同的城市实施更新模式差异较大,不同类别的城市更新项目面临的难点不同,企业能够参与的程度也不一样。罗宇指出,在针对投资城市更新项目的调研中获悉,目前企业普遍遇到了政策体系不健全、投资风险不可控、项目周期长,拆迁困难、专业人才不足、项目中早期融资难等问题。

而对于房企而言,所要涉猎的城市更新项目选择尤为重要。

罗宇分析,首先城市选择应聚焦在都市圈,比如粤港澳大湾区、长三角等经济强劲区域,其次,要高度关注土地开发强度40%以上、GDP过万亿、人口净流入这三个硬性指标的城市。

基于各个城市公开市场与非公开市场现状及建设用地供应结构解析,城市更新未来大有空间可为,特别是在财政资金紧缺的大中型城市。

罗宇解释,以一线城市深圳为例,存量开发仍是住房供应的主渠道,而集中供地将“倒逼”房企拓宽拿地渠道,使拿地策略更趋多元化,加之深圳未来15年需供应200万套住房,有较大压力,房企应密切关注“加快居住用地供应、增加公共住房比例”等政策大趋势,抢滩优质项目资源,提前布控。

也正因为城市更新本质上是一场跨周期投资,罗宇强调,房企必须正视基于现有政策和市场规则所形成的独特投资开发体系,基于现实情况建立自己的城市更新投资逻辑、商业模式,调整投资决策机制,配置对应的合作伙伴、团队、流程、资本运营和激励制度,这样才有可能做好城市更新,穿越行业周期。