立足济青的山东旭辉银盛泰区域总调整,未来有何打算?
青岛

立足济青的山东旭辉银盛泰区域总调整,未来有何打算?

近期,刚刚完成组织架构调整的山东旭辉银盛泰集团(以下简称“旭辉银盛泰”),新完成了区域总的任命调整。

旭辉集团原运营副总裁周轶群接手山东大区“一把手”职位,原山东区域总裁李扬调任集团总部运营分管副总裁。

在地产市场下行新形势下,内部的引擎作用不可偏废,而精细化管理和精益化经营,正在成为旭辉未来谋势山东的关键词。

齐鲁财研社第203期

立足济青的山东旭辉银盛泰区域总调整,未来有何打算?

旭辉山东换帅

前不久,旭辉银盛泰七大事业部全面整合,调整为青岛、济南、临沂、济宁4大城市公司,全面收缩组织,应变地产下行,提升管理精细度。

往往,随公司组织架构调整而至的就是人事调整。近期,旭辉原山东区域总李扬职位与集团运营副总裁周轶群对调,李扬调回集团担任运营副总裁,而周轶群则调任旭辉银盛泰总裁。

在旭辉的近10年,李扬先后在东北区域、山东区域强势进军,为其全国性“开疆扩土”做出不小贡献。

在顶级职业经理人中,1979年出生的李扬算是年轻的地产少帅,前有万科景瑞资历;2013年加入旭辉,后千里走单骑,奔赴担任沈阳事业部总经理,从几个人的单项目逐渐发展成旭辉东北区域事业部,2016年即正式进入沈阳房企的第一梯队。

2017年10月,旭辉与青岛银盛泰集团有限公司合作成立了旭辉银盛泰,李扬执掌山东区域总裁。期间采取了“2+6+X”战略,立足青岛和济南两个战略核心城市,辐射布局济南、青岛、潍淄、烟威、济宁、临沂六大战区,开发项目超60个。

而周轶群也是业内难能可贵的青年才俊。今年2月21日,旭辉官宣了周轶群的加盟,将出任旭辉副总裁兼运营中心总经理,如今相隔2个多月,履新旭辉山东区域平台总裁。

据悉,周轶群有着18年的房地产行业从业经验,2020年荣获“中国地产经理人100强”。加入旭辉前,他于仁恒置地集团担任执行副总裁,分管集团投资、商业、酒店以及文旅业务。此前,周轶群还曾担任仁恒置地上海公司总经理、路劲地产集团上海公司总经理等职务,在房地产多业态投资及运营、跨区域经营及管理等方面,积累了丰富的实践经验。

这体现出旭辉用人逻辑思路变化,从早期在企业扩张时期用人偏重开拓型,落地型,到现在更加看重产品运营和企业综合管理体系的沉淀。

在旭辉2022年的“三五战略”中,转变经营模式(由过去纯住宅开发的经营模式向“开发+资产运营”的经营模式转变)、精益化经营和管理为其中两项。此次山东区域平台新的人事任命,也预示其持续深耕山东将迈入全新阶段。

立足济青的山东旭辉银盛泰区域总调整,未来有何打算?

“合作之王”的机遇与风险

旭辉2000年成立于上海,其控股股东旭辉控股于2012年在香港主板整体上市,是一家以房地产开发、商业运营和物业服务为主营业务的综合性大型企业集团。

开放可助力房企在后千亿时代加速合作、弯道超车,合作开发已经成为旭辉保持高速增长的重要引擎。

自从2013年开始,旭辉就大量采用合作开发模式,合作对象包括央企、港企、民营各类企业,其中旭辉与香港恒基10多年的合作就是地产圈一大佳话。

无疑,在谋求规模化发展的进程中,旭辉选择有优势的本土伙伴进行合作,能够快速打入一个新城市或新区域,减少经营风险。

2017年10月,旭辉和山东区域内的老牌房企青岛银盛泰签署《全面战略合作协议》,旭辉银盛泰由此诞生,总部位于青岛。

在这场外来房企和本土巨头的联姻中,旭辉集团将企业运营能力、融资能力、产品优势、前沿技术优势悉数注入,而银盛泰集团则提供了根植山东20余年品牌影响力和资源,双方合作推出了铂悦、博观等七大产品系,在山东打下了深厚的产品根基。

然而,旭辉一直以来也因合作伙伴过多,屡遭外界诟病:合作项目过多会降低旭辉的权益比重,导致公司销售业绩“水”分较多。截至2021年底,旭辉合约销售额已高达2473亿元,相比2018年增长62.7%。

公司2021年年报显示,旭辉全年实现营业收入1078.35亿元,同比增长50.2%,但面临增收不增利难题。2021年旭辉销售成本增速高达54.9%,比营业收入增速高出4.7个百分点。

成本增加的速度高于收入增加也导致旭辉的毛利率和核心净利率较2020年均出现明显下滑。2021年旭辉毛利率同比下降2.4%,核心净利率同比几乎腰斩。

由此看来,尽管合作开发能迅速扩大规模,但过分依赖也导致由旭辉主导的销售权益比被严重稀释。且一旦合作方的企业财务出现风险,可能会连累到旭辉。

国际大行瑞银嗅到了个中风险,今年3月出具了针对旭辉的评级下调报告,虽被旭辉一一回击,但在一定程度上也反映出了其合作模式的风险和弊端。

9年前旭辉在全国各地铺开了合作开发项目,一度让其从销售规模不足百亿的小公司跃升至房企第一阵营,但如今随着行业资金面趋紧,这种模式遭受到了严重考验。

立足济青的山东旭辉银盛泰区域总调整,未来有何打算?

未来路向何方

2021年以来,房地产行业持续降温,叠加“三道红线”政策的持续推进,不少房企面临巨大压力。而旭辉银盛泰当年在山东的表现相对出色,成为 “吸金能力”最强的房企之一。

山东省房地产协会发布《2021年山东省房地产行业发展报告》显示,旭辉银盛泰以197亿元、172万平方米的销售业绩,位居2021年山东省全品牌开发企业销售金额榜第4位、销售面积位列第5位。

在这个时代,行业对于“高周转”几乎异口同声,却往往容易忽略急速周转中产品品质的保证。

旭辉银盛泰用规模化运作、持续性的产品供应打开了山东市场,而致力成为负责任、令人尊敬的高品质品牌房企也一直是旭辉银盛泰的目标。

在青岛,旭辉银盛泰拥有星河城、锦悦都、博观御品、正阳府、星悦城等项目布局。

图片来源:青岛网上房地产

图片来源:青岛网上房地产

然而,公司近些年项目品质频频遭到业主的投诉。

从青岛政务网等渠道中检索,投诉内容除涉及涉及无照明、落地窗漏水、墙体返潮等诸多质量问题,还存在涉嫌虚假宣传等,这还不涵盖很多没有将小区名称表明在信件标题中的投诉。

图片来源:青岛政务网

图片来源:青岛政务网

当前的行业正在从增量时代逐步过渡到存量时代,这也意味着,行业迈向了一个产品和服务品质快速提升的时代。在激烈的房企竞逐中稳步前进,旭辉银盛泰在扩大市场份额的同时,同样需加强对项目品质的把控,方能行稳致远。

如今,旭辉山东组织体系的升级已迈出必然的先行一步。周轶群加入下,旭辉山东未来有望真正实现“房地产+”,即以房地产为主业、其他配套产业齐头并进的态势。

正如旭辉集团董事局主席林中所说,“行业正面临前所未有的优胜劣汰、迭变重整,旭辉必须穿新鞋、走新路,探索出一条全新的内涵式发展之道。”