王夕源:解码楼市调控 政府应放开高价保低价

网友评论()2016.12.19 第48期 作者:王夕源

第48期

【导语】政府没有房产市场最高限价的职能,只有保障民生安居乐业的责任。其中,“安居工程”就是政府实现住房保障和社会供给的重要项目。当然,这需要统一的房产、信用等信息共享做保障。

中央经济工作会议12月14号到16号在北京举行。作为最高规格的年度经济会议,历来被视作来年宏观经济政策最权威的风向标。会议明确“房子是用来住的、不是用来炒的”已成本年度最响亮的会标。 十八届三中全会指出,经济体制改革是全面深化改革的重点,核心问题是处理好政府与市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用。这也表明未来的楼市调控应回归市场配置为主、政府调控为辅的改革方向。为此,愿就深化改革再提几点建议:

楼市调控的当务之急不是限制房价而是制约暴利

依据经济法则,由市场决定的热销商品,政府没有权力去限价或降价。因此,楼市调控的当务之急不是限制房价而是制约暴利。只有借楼市过热将更多的房产开发暴利转化为财政税收,才能加快提升社会住房保障能力。只有当社会保障人人都能安居乐业时,楼市的涨跌就将回归单纯的经济景气指标,而不再涉及社会安定与政治稳定了。楼市的降温与理性回归也成必然了。

借鉴国产百年土地法规,解决开发用地囤积炒作问题

100多年前,受德国侵占及城建文化的影响,基于香港、上海出现的土地垄断与投机之鉴,建制初期的青岛就创立了“土地涨价归国有”的《胶州土地法规》。1912年中山先生到访青岛,对有效治理土地囤积、投机暴利的青岛地政经验十分赞赏,并最早提出了“土地国有,涨价归公”的主张。如今,这一风靡欧洲和世界的土地政策,仍不失为我国原创的地产调控良方良策。

回归居住属性、抑制金融属性应是楼市调控的着眼点

目前,具权威城建统计,我国城镇已建成的商品房、保障房和小产权房等,按7亿城镇人口约2.3亿家庭计算,户均90平米的住房超过2套。因此从居住用途看,房产开发已经饱和。但从投资回报看,楼市上扬远未涨停。为此,要避免楼市崩盘,调控就不能简单地逆市限购或限价,而是要借市场规律回归房子用来住的居住属性,抑制房子用来炒的金融属性,实现楼市的理性降温。

政府不必管市场的房价上涨,但要管民生的住房保障

三中全会提出,要健全住房保障和供应体系,建立社会房产、信用等基础数据共享平台。因此,政府没有房产市场最高限价的职能,只有保障民生安居乐业的责任。其中,“安居工程”就是政府实现住房保障和社会供给的重要项目。当然,这需要统一的房产、信用等信息共享做保障。否则,收入不透明,房产不公示造成的“经济住房不经济、安居工程未安居”的社会怪象仍将继续。

完善税收制度,建立收入透明、财产申报的公示制度

三中全会提出,要加快房地产税立法并适时推进改革。虽然房地产税能抑制地产投资和囤积,但前提是建立涉及“隐私”的财产公示制度。当人大立法不作为时,这项法规就失去了顶层设计的主动性。因为在中央集权体制下,权威的财产申报制度只有自上而下才能建立。当然,为避免征税引发房产抛售的楼市震荡,建议住房征税应采取符合国情的免一、减二、征三的逐套递进制。

让进城农民有房落户,解决三四线城市库存过多问题

建议尽快出台鼓励有稳定工作的进城农民家庭,用宅基地复垦转让指标或国家补贴,对等置换所在城镇基本福利房政策,让新市民“不花钱”或少花钱就能住新房、落户口,享受城镇化的平等教育、医疗、住房、就业等改革红利。消除了进城农民“村有宅基地、城有租住房”的“分居”现状,也就化解了三、四线城市库存房过多的问题,以及农村“三留守”与“春运”的社会怪相。

十八届三中全会后,我就提出了“楼市不是股市,房子不是金子”和“楼市调控政府应放开高价、保障低价,回归房产居住属性”等观点,现在看来很符合今年中央经济工作会议“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,对于多角度学习和解读会议精神尚有益处。

王夕源

凤凰青岛评论员,高级工程师,农业博士。民革青岛市委秘书长,民革中央三农委员会委员,山东省政协委员,青岛市信息专家智库成员。

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