注册

凤凰网青岛评论|张百忍:货币化棚改刹车,青岛郊区楼市会凉吗?


来源:凤凰网青岛综合

6月25日,国开行传出消息,对货币化棚改项目收回总行审批,总体看就是一个明显的急刹车措施。

6月25日,国开行传出消息,对货币化棚改项目收回总行审批,总体看就是一个明显的急刹车措施。消息一出,降准释放七千亿的巨大利好瞬间被吞噬,地产股应声下跌。

了解过去几年三四线楼市操作的人,都很明白棚户改造货币补偿在此轮三四线城市暴涨中的巨大作用。国家发钱让你买房,正是棚改补偿的大笔资金支撑了这一轮三四线房价的暴涨,创造了一二线城市的抢房需求。

棚改政策的转换

2015年,棚改政策开始发生转换。在去库存的名义之下,3年1800万套棚改大幕开启。同时,国开行贷款定向放水,为地方政府提供了源源不断的资金来源,让各地一改实物补贴的传统,货币化安置从此登堂入室。2014年棚改货币化安置还不是主流,2015年逐渐增多,到2016年比例已经超过40%,2017年更是超过50%。在一些地区,棚改货币化比例甚至达到100%。连准一线城市的杭州楼市都靠此支撑。

只有棚改而无货币化安置,三四线城市的库存或许能够缓解,但不至于引发这一轮房价的狂奔。原本被拆迁居民不属于刚需,现在一夜间就成了购房一族,因为他们要拿着棚改安置款在拆迁地区周边寻找新房源,顺势剌激了当地楼市的火热。这就是本轮三四线城市上涨的最大推力。

如此政策再次发生转换,自然市场的转折点也随之而来。最典型的案例,莫过于最近被央视焦点访谈点名的海阳,正是两年前的货币化安置,让海阳楼市起死回生,重新回到热销轨道。

全国性的政策落实到每个区域是千差万别的,所以这次对三四线城市是个利空只是个总体概念而已,具体的每个城市的影响,差别非常大,有的城市会伤筋动骨,有的城市也只是动动皮毛而已。

棚改政策转换对青岛有何影响

那么,青岛作为一个城市群,它下属的几个县市也属于三四线城市的行列,在本次政策转换中,将如何影响各个具体区域的楼市呢?

首先是胶州,胶州是本轮棚改货币化补偿受益最大的区域,主要原因是机场拆迁。两次大拆迁20多个村,8000多户,全部是货币补偿,带动胶州东部楼市的火热。

而胶州最聪明的地方就是在国开行刹车之前就对货币化补偿采取了刹车。李哥庄大改造采取和中建八局这样的大开发商捆绑,就地安置的措施,大大省钱,还让村民免去城市生活较高成本的恐惧。所以拆迁过程非常顺利。

和顺风顺水的胶州形成最鲜明对比的是一波三折的红岛拆迁工作,高新区地王之后,红岛开始拆迁。所以也采用回迁房屋安置的办法,在有些村民要钱的情况下,按照7600一平补偿,当然这个钱和房价比,是买不起房子的,所以大多数村民选择房屋。问题是这31村3万户的回迁房规模太大,且没有和大型开发商进行捆绑,建设回迁房屋资金需求的压力较大。

而政策到了现在,红岛下一步要做的就是和大开发商捆绑,用他们的资金和建设,红岛政府灵活转变,商业地变住宅地,住宅地换回迁房。这样的话,大量开发商得到土地,回迁房有钱建设,村民顺利回迁,政府减去债务,房子大量上市导致房价稳定。多赢局面才能形成。

那么城阳呢?城阳棘洪滩也学邻居李哥庄和中建国际进行了紧密捆绑,不需要资金,主要是如何拆的问题。

那么即墨呢?即墨已经和大开发商们进行了松散捆绑,不需要国开行的贷款,主要的困难是如何顺利拆迁。

西海岸新区呢?更厉害,已经和财大气粗的央企们进行了捆绑,尤其是青岛西站。更不需要国开行了,主要的困难也是如何顺利拆迁。

平度呢?平度的问题是在房价上涨之后,还未和大体量的开发商形成合作,这样下去,容易错过本轮旧改的机会。

所以,从青岛市总体来看,大部分区域都已借助开发商的资金来捆绑进行改造,所谓借鸡生蛋的策略大行其道,这和国开行的关系不大了。更多的是拆迁的顺利与否,主要考验的是各区政府的一级土地整理的执行力。   

同时,就郊区楼市而言,如果所涉区域大范围拆迁顺利推进,大片土地顺利落入开发商之手,那么,房价就会变得平稳。就拆迁政策和水平而言,我认为,胶州是个不错的例子,身段灵活,适应市场。对于胶州政府,真的应该表扬一下。

关于青岛郊区楼市的下一步变化及市场风险问题咨询,可入百忍问房圈提问。

作者简介

张百忍:资深房产评论员,“百忍说“微信公众号创始人。长于八零草根族,辗转岛城乡土间。常走动于钢筋水泥之上,多思索于夜深人静之时。在媒体圈里算是比较了解房地产的,在地产圈里算是比较会写点文字的。喜欢观察这个南北差距巨大的城市的形形色色,乐于思考这个让人爱恨交加的行业的方方面面。 

[责任编辑:张慧]

  • 好文
  • 钦佩
  • 喜欢
  • 泪奔
  • 可爱
  • 思考

商讯

凤凰新闻 天天有料
分享到: