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2019崂山热门楼盘现场踩盘大评点


来源:凤凰网青岛综合

当初看地理条件,山中隐居,离海也不远,中间还有一个水库,正所谓做个城市里桃源,所以一直让笔者极为挂念。

很多在问房圈里的网友要求把众多的项目,尤其是把今年崂山区项目都点评一下。于是笔者发挥十年前的勤奋精神,徒步看盘,一脚泥水,搜集了最为真实的现场一线资料,还有照片呈现,让青岛下决心换房改善居住条件的同志们有所参考。

青岛市区在整体楼市所占比例越来越小,有很多原因,主要是土地供应不足,价格也高,让很多人望而却步,但就实际需求而言,市中心还是最多的,供求关系还是紧张的,无法靠高昂的价格来达到平衡。

今年市区销售的压力远小于郊区,但也不轻松,毕竟曲高和寡,而且各楼盘参差不齐,水平相差巨大,很多盘也就靠个地段,并没有很好的产品和服务。如果你不看清楚,糊里糊涂几百万扔出去,估计还得后悔。所以,即便你很有钱,也得专业一点,研究明白。

市区楼盘短缺,崂山变“供应担当”

首先是李沧,这个区近两年来非常特殊,拿地、开工的较少,所以目前全靠老盘维持局面。一个嘉凯城卖给恒大又卖给融创的都会中心,今年估计会把尾盘的住宅部分基本卖个七七八八,因为要保持销售冲量,所以目前的价格在20000左右,较为灵活,对城阳南形成压力。

另一个就是绿城兰园小高层,这个更不着急卖,这也几乎是绿城理想之城最后的组团了,卖完也没了。绿城在青岛拿地一直没有进展。去年的洋房晓风湖畔卖得不错,开盘就去化了八成,今年只要价格不太高,也不愁,毕竟没有竞争对手。

土地也基本很少卖,买主也基本都是区里自己的平台公司。重庆路上的融海致远居还有点房子,不知道区里的国资企业能做出啥样子来。其他沧口的越秀和首创等等,都是很小的盘,几乎可忽略不计。

再说说市北,新都心有三家盘可选。

新盘是和达君玥,这只是河西改造的一期而已,所以住宅不到9万平,也就六七百套房子。

再就是保利天汇项目,这是大盘,今年估计还有六七百套放出来,其实这个盘最好的是大二期,就是现在紧邻黑龙江路地铁口的已经拆完的那个地块,那个地势高,又是绝对的地铁房,只是招拍挂还没走呢。

老盘就是海尔的大山监狱的世纪公馆,该盘经过数年销售,已经出于总体收尾阶段了。这三个盘,基本上都在26000上下,毕竟市北限价较为严格。

其他的卓越天成住宅只有54000平、地铁大厦住宅28000平,贡献的房源都不是很多,都是小盘。市北鞍山路片区的浪潮大数据产业园还有56000平的住宅,自己操盘没信心,据说正在寻找合作伙伴,地价较高,目前几乎无人接手,估计就没那么快了。

大水清沟改造的烂尾项目省房大都会近期活了过来,但户型依旧差,产品一塌糊涂,风吹日晒这么多年,只能靠低价吸引相对刚需了。

所以,看完其他几个区,就发现,边边角角都算上,其实也凑不出几套房子。市区新房供应,只能靠崂山了。

崂山北部看仔细

崂山目前的状况是房子一二三线全覆盖,从便宜到价格高,到价格高不可攀的都有,这还没啥,奇特的是,从环境优美到脏乱差,或在城中村里,或在工业园中,这样的房子也不少,你只要现场看看,不把你惊掉下巴也得让你叹息不已。

这个地方的配套还是环境,都不如东李,但它偏偏处在一个很好的位置,又因为整体拆迁的难度极大,所以一直拖到现在。那么,以前和现在买房子的人,就只能等,等到拆迁完毕的那一天。

现在只能是豪宅和村民混在一起居住,不管是别扭还是拧巴,事实就是如此,所以在崂山看房子,你必须勤快,必须到现场仔细查看,因为很多崂山高价盘的周边环境甚至交通还有待完善。有的盘你搬进房子就会发现,迎接你的就是临时路和垃圾堆。窝火,憋屈,难受,都在等你来体验。

我们先以辽阳东路为界线,说说北边中韩街道的项目,这个区域高楼和平房混居的状况非常明显。

已经入住的海逸公馆大门前现状

先说海逸公馆和静山悦园。很多年前,笔者曾经带多家开发商来看这两块地,深陷于一堆垃圾处理站和小作坊厂房之间,看者无不摇头,表示开发风险大。待到2015年,两块地出让之时,却是争夺一塌糊涂。万科和阳光城铩羽而归,海尔笑到最后,做了海逸公馆,并且借助本轮楼市东风,一举去化。而另一家的神盘故事,讲到现在。

这个神盘,叫静山悦园,就是当年立鹏置业拿的地王,现在看其实也不贵,也就9000多元么。海尔的海逸公馆一万七八就开了盘,两万多也就卖光了,所以现在的居民尽管只能走临时路,周边配套是村里小店,但毕竟房子涨了,还算能心理平衡。静山悦园熬到现在,卖到近六万了。

这个盘操作方式较为无奈,就是一直不卖,把房子做成现房。拉高价格卖毛坯五万起价,小高层5000和洋房8000的装修还得另加钱,基本上就是接近60000一平,户型也是150起,也就是说,大部分产品的总价都超过1000万,这让东边的爱丁堡才30000多单价的有价无市羞愧难当,也让西边双地铁的青铁华润城显得性价比极高。

已经是现房的静山悦园大门前现状

后来去现场看了看,就知道为啥先前不卖了,只有一条土路通往楼盘,而且坑洼不平,要漫过水沟,到了近前,一个大土堆横在楼盘正前方,死死挡住视线,后边的大门用围挡围住,门前几乎就没有路。周围的垃圾没人清除,楼盘孤零零坐落于此,煞是无奈,关键是现在依然无改观。

该盘采用法式建筑风格,但又不舍得用石材,只用白色真石漆,也无基本建筑造型,无法体现法式之档次。外墙还用了中式屋檐和小窗,显得极不协调。

看了盘就知道,王老板也有难言之隐——当初选择卖现房估计是因为现场不行,但是没想到挺到现在,现场还是不行,财务成本不低,于是索性定价五六万,就这么硬卖吧。销售效果可想而知,凡是到现场一看,只能是无可奈何花落去,眼前的景象是无法和千万豪宅划等号的。

最近有好消息传来,崂山区举行誓师大会,准备打通数条断头路,其中周边就有四条,这算是久旱逢雨。但是整体周边土地面貌想改观,需要时间。其他几个盘还有尾房。

恩马墅院的土地是原来万丽海景卖给恩马的。李宅路上,周边与公务员经济房做邻居,应该也就9个楼座,产品涵盖洋房、小高层与高层。目前已经是尾房阶段,剩余的房子性价比不高,没有低于600万的。多层户型166-195㎡,大都为顶加阁户型,均价40000元/㎡。高层户型172㎡、225㎡奢适套三/套四,装修交付,均价36000元/㎡。

恩马毕竟是小开发商,以前文景园的产品只能说一般,所以这个盘期望值也不要太高。周边配套也有距离,只是三面是山,还有点味道。

旁边还有一个鲁信的停云山庄,很是神秘,很多人对该盘迷得要死,两年前说早就没了,最近有说还有点房子,只有175一个户型,自然是傅老板亲自设计。高尔夫球场还有一个午山国际,商业产权,据说今年会露面,且等着看看。

北边松岭路西,围子顶山下,海洋大学对面,还有一个大盘,就是海尔的翡翠云城。

这是个比较大的盘,住宅部分就有26万平,规划32栋,总户数约1730套。容积率2.25,户型不小,143、147平套三和178平套四产品,装修标准号称5000元/平,均价31000元/平。这个地块实际上一半属于崂山,一半属于李沧,但因为山隔着,加上地铁上盖,就成了崂山的盘。实际严格说,距离东李板块更近。尤其是配套较弱,因此它的价格更要和李沧东对比一下,这个位置买个套三接近500万,那其实就有点高了。

青铁华润城当然是炙手可热的标志盘,毕竟是个大盘,又是知名开发商操盘。大开发商是进不了崂山的,尽管华润只是几大股东之一,这已经很不容易了。

该项目住宅分三期,总面积近30万平,可算两年来崂山住宅去化的支撑之盘。整个项目为地铁上盖,注意,是修理站的上盖。

住宅小高层面积为99-165㎡,高层105-135㎡。住宅2017年11月开盘时,因为正是狂热周期,导致一房难求,众多大款抢破头。 那是小高层约32000元/㎡

高层27500元/㎡,算是比较便宜。

二期去年8月跑到即墨开盘,价格涨的幅度就不算小了,比如小高层均价35800元/㎡。因此去化难度就比较大了,但好在没啥有力的竞争对手,所以还是都陆续去化掉。

这个项目大多是11层小高,公摊不大,户型面积控制到位,所以总价基本在500万内,这样客户群就很大了。今年的三期高层预计下半年开盘,还有700套房源; 前期小高层基本上剩下矮楼层,有钱人比较挑剔,就比较难卖。商业还有不少,商铺、公寓和写字楼只能慢慢进行了。

豪宅集中金家岭

再说说辽阳路以南的金家岭街道的众多楼盘,这可是真正高端改善集中地。

重点还是鲁商的蓝岸丽舍,这可是个真正的三面环山的大盘。

当初看地理条件,山中隐居,离海也不远,中间还有一个水库,正所谓做个城市里桃源,所以一直让笔者极为挂念。

蓝岸丽舍山中水库桥边现状

结果去了一看,当年几千元拿的地,如今都卖到四万多了,利润足够丰厚,没有看到正儿八经的把路和园林,越往里路边越是杂草丛生,最里边还有大水泥管子堆在路边……

如此并不耽误房子销售,毕竟赶上了这两年的热潮。洋房卖到46000,户型150-180㎡四居产品为主,总价700万起。别墅户型210-300㎡。总价1500万起。看看那个环境,看看这个价格,产品先不说,只希望他们再把房子卖完后,能好好修修路,修缮修缮周边环境。

看过蓝岸丽舍,再看看鲁德海德堡。

目前,该公司资金链其实已经断裂。这边是一期土豪业主们天天进行交房的维权,另一边依然有土大款在看房,而且房子并不便宜。小高户型为140㎡以及220㎡,均价4万,洋房户型为220—240㎡,均价5万。 楼前的王家村并没有拆迁,登楼一望,满眼平房,不知道何时能变成楼房?

海德堡与前面的城中村现状

补充一点:东部沙子口区域,还有两个盘。沙子口有山有海有小镇,只是旧村改造慢了一些,整体配套不齐全,毕竟离市区稍有距离,还是适合隐居一下。

一个是海信的依云小镇,今年的推货时间和产品都未释放。据说会推出别墅,自然价格很贵,就是高层,也不会低于四万,时间会比较晚一些。

还有中北崂村的海尔从环宇那里收购来的波尔多小镇,这个容积率是比较低的,所以可以施展做叠拼和洋房,和前面那个比,更接近法式风格。目前有六层电梯洋房在卖,建面165㎡、185㎡以及270㎡复式,均价35000元/㎡,基本上600万起步吧,价格不低。

朱家洼与山东头

上半年最大的是朱家洼的佳源华府,下半年估计会有山东头的玖玺城。两个盘因为现场都是大坑状态,很多数据笔者前面也写过文章比较,就不在重复了,这次主要说说市场。

为什么这两个盘如此重要,因为他们自己拆完了他们周边也拆完了,商品房和回迁房完全分开,所以对外能和周边环境融为一体了,所以对内而言,你住在这样的大盘里,基本上会是同一个财富人群,不会如海德堡一样,眼皮子底下还要看很多年平房,也不会像浮山前那样,很多房子业主是几千元入手,业主们未跟上社会变迁,以至于连物业费都不交。

这就是玖玺城和佳源华府的意义,他们有这么大的地盘,有这么大的量,有这么独立的存在,有园林,有人车分流,有接地气的车位,有空间,有景观,这才是豪宅应该有的状态。

先说佳源华府,虽然不是一线海景,但也是三山面海的格局,可以相应的避开海边湿气,地段也是金家岭的核心区。

佳源华府一期沙盘图

设计已经定型,一期大约14万平,总计是住宅822套,加上最后的一栋商业公寓200套,总计一千多套房源。我们重点来说说住宅,主要是建筑面积126、151、169平套三户型,以及148、190平套四产品,大阳台和飘窗的设计不错,有效平衡了公摊,可看旁边的山景。

装修用得品牌比较讲究,都在墙上公布。比如德施曼智能门锁、日本YKK推拉门、大金中央空调、美国3M净水、林内热水器、瑞士弗兰卡水槽、方太油烟机燃气灶、防雾化妆镜、TOTO智能马桶等,依托于自家的魔镜的智慧家居系统,无线WIFI联网,空调、灯光、窗帘等远程控制。

最重要的是,上半年能开盘,有先发优势。现在还是限价之时,单价不会太高;户型比较收敛,总价也能控制住了,所以,这是一个低门槛的豪宅。从户型比例来看,126平和148平各占18%,151平和169平各占28%,190平只有8%。六百万左右的门槛,显然以低总价走量为主要目标,客户群较广,可以吸引很大一部分换房人群。

至于开发企业,可以多说几句。这是个规模比较大的企业,去年已经做到800多亿。但因为是个多元化企业,有五家上市公司,地产只是其中之一。而地产也只是其中一个分公司上市,对外公布部分业绩,导致外界认识比较模糊。产品做得也不错,在嘉兴的楼盘做欧式风格很是到位,建筑舍得用料,园林景观也很用心。所以产品方面不必担心。

再说说银丰玖玺城一期,超过1000套。山东头的位置,前面的大海,后边的浮山,门前地铁,商业利群金狮,配套自不必说。山东头的体量能够自成体系,两个幼儿园和9年一贯制学校也值得家长期待。装修标准据说很高,达到一万每平,当然房子单价随之也会高。

玖玺城尚未揭开神秘面纱

目前还在调整一期规划阶段,主要是户型变大一些,楼层降低一些,这样将出现6个楼座的小高层产品,这是全部玖玺城里唯一的小高层产品,最低只有10层。主力户型调整到150到270平之间, 这样就会有足够的房间面积,显得比较宽敞,对于喜欢大房间的人,可以充分展开布置。

所以,玖玺城其实是在向高端上走,无论单价和总价,装修和户型,都几乎和佳源华府错开,会形成较大的价格差异,和佳源重叠部分不大,基本是错位竞争,反而和君澜竞争局面更大。还有开盘得等到下半年,要买房子,不能着急。

也有人在百忍老师问房圈问起颐惠园的转让价格,这确实是个坎坷的盘,就这么两个楼,光大坑这这么多年,所以,得便宜,贵了就不值了。连利群顶上那个楼一样,价格不能太贵,因为那不是豪宅应该有的状态。更像个大公寓,所以不能贵。

还有一个压轴的最贵盘,海信君澜。这是麦岛改造片区最后一个地块,该地块的规划方案曾改过数次,最终规划方案住宅建面15.7万㎡,规划22-28层14栋住宅, 面积170/175㎡套三,200/223/230/263㎡套四户型,合计811户。因为户型大,单价高,这是个总价在1500万上下且波动比较大的盘,针对的真得是有钱人才行。海信也不急,反正卖没了就没了,所以不妨一套一套卖,据说首付降低之后都是500万,所以,如果你只有这500万,很好办。

上半年要买豪宅,还是回来看看朱家洼吧,在这个基础上加点钱基本上就能满足愿望。

[责任编辑:张慧]

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