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楼市商业贷款新政来了!到底影响了谁?


来源:凤凰网青岛综合

8月25日,央行发布调整新发放商业性个人住房贷款利率的规定。

8月25日,央行发布调整新发放商业性个人住房贷款利率的规定,即:“新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,自2019年10月8日起开始实施,在这之前已经发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍然按照原合同约定执行。”

贷款利率的变化一时间引起了各位买房者的注意力,不论是刚需者还是投机客,前者关注此次利率调整是提高了还是有所降低,对以后的房贷有怎样的影响,而后者更关注此次新规背后政策的用意;另一方面,对于各家商业银行来说,内心也在细细盘算,房贷新规对其有利还是有弊,如果此次调整房贷利率提高了,可能会给银行按揭贷款带来潜在风险,反之,若降低了,则会促进部分商品房的销售,有利于房地产开发商后续资金的回笼,这样至少短期来看,对于银行来说是有利的。

那么,8月25日央行发布的房贷新规到底如何影响个人住房贷款利率?这其中有一个关键点,那就是LPR,LPR全称Loan Prime Rate,是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率,之前LPR的形成机制与央行公布的基准利率高度关联,市场化不高,这便使得市场利率与贷款利率双轨并行,即利率双轨制,此次改革,LPR的基准利率将有市场竞价产生,本质上就是市场利率。

这样就打通了,首先央行实行LPR改革,即实行真正的利率市场化,而后再推出房贷新规,新的商业性个人住房贷款利率以市场化利率为基准形成,那么,这一系列的操作背后有着什么样的深层逻辑呢?对于买房者以及商业银行会带来怎样的影响呢?对此,他们应如何抉择以应对?

“房贷新规”背后的深层逻辑之一:

挤压房地产泡沫

首先,从空置率、收入比以及租售比三个指标来分析中国房地产的真实状况。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示,中国家庭住房自有率超八成,城镇地区住房空置率21.4%,二三线城市空置情况更严峻,数据同时显示,商品房的空置率在所有住房类型中位居第一,且呈持续上升趋势,达26.6%。从国际上看,按照国际常见的标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡,10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。

众所周知,空置率越高,房屋使用率就越低,投机炒作的氛围就越浓,房地产的泡沫越大。从住房贷款余额来看,2017年空置住房占用的贷款余额显著上升,有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%,预计规模为10.3万亿元。空置住房占用了大量的住房贷款,不仅是对贷款资源的一种浪费,更蕴含了巨大的金融风险。从时间维度来看,2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%,房地产市场投机氛围以及地产泡沫有不断吹大的趋势。

而中国房贷收入比更是惊人,所谓房价收入比,是指“房屋总价”与“居民家庭年收入”的比值。一般认为,合理的房价收入比的取值范围为4-6,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高,房地产可能存在泡沫,高出越多,则存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。上海易居房地产研究院2019年5月21日发布《中国房价收入比分析及国际比较研究报告》,报告显示2018年,中国房价收入比创历史新高至8.3,预计2019年全国房价收入比或将小幅降至8.2左右,但仍然处于偏高区间内。进一步再看易居房地产研究院发布的《2018年全国50城房价收入比报告》,2018年,中国50个重点城市房价收入比均值为13.9,具体各城市收入比如下:

表一:全国50个城市房价收入比来源:易居研究院

故,无论是8.3,还是13.9,都远远高于6,说明我国房地产存在严重泡沫。

最后再来看看租售比,什么叫租售比?租售比是指年房租收入与房屋价值的比值,一般来说,5%以上的租金回报属于适合投资的楼市。由表二可以发现,全国50个典型城市租售比,最高为3.7%,大部分在2.3左右,远低于5%,之所以这样,主要原因是这几年房价过快上涨,投机氛围浓厚,但是租金并没有同步上涨,说明目前中国楼市房价的泡沫有些大,应该引起警惕泡沫破裂的风险。

表二:50个典型城市租售比来源:易居研究院

综上,通过对于中国房地产市场的空置率、收入比、租售比,可以比价肯定的说,中国房价泡沫严重,一旦破裂将会对中国经济带了无可估量的打击。其实相信政府以及央行早已意识到这个问题,这也是此次房贷新规推出的深层逻辑,便是挤压房地产的房价泡沫,因为,此次房贷新规本质上是对房贷的一次变相加息,这样便会部分抑制购房需求,有效平稳房价,逐步挤压房价泡沫,避免泡沫继续扩大进而破裂对经济造成伤害。

“房贷新规”背后的深层逻辑之二:

商业银行信贷安全的破与立

目前,我国房地产资金的主要来源是银行贷款,商品房的过快上涨,不可避免地将给商业银行带了极大地风险,“房贷新规”的主要目的之一便是遏制过度上涨的房价,在个案上是有可能造成个别楼盘销售不佳,或者资金实力低的房地产开发商面临破产,给银行信贷安全带来潜在的风险,也就是“破”的过程,但是从总体上看,这将有利于降低房地产市场的整体金融安全,这便是商业银行信贷风险防控的“立”。

“破”:从个案来看,“房贷新规”将增加银行地产信贷的潜在风险。

一方面, 新规将可能增加单笔房地产贷款的坏账率。比如,一个本来打算买房的人,面对新规所带来的加息情况,可能会暂时抑制需求或者采取观望的策略,这样就可能影响部分商品房销售不佳,这样对于那些资金实力较弱、拿高价地进而销售价格高的地产开发商来说,极有可能会出现资金紧张,进而影响单笔地产贷款的偿还。从另一方面来看,部分商品房销售不好,资金实力弱的开发商很都可能资金链断裂,造成“烂尾楼”,而已经发放银行按揭贷款的客户就会出现断供,对银行按揭贷款带来极大的风险。

“立”:从市场总体来看,“房贷新规”将有助于加强商业银行的整体信贷安全。

一是,新规意图挤压如今严重的地产泡沫,有利于降低银行地产贷款的整体风险。我国房地产与金融的联系密切,坦白来讲,房地产开发资金大部分来源于商业银行的地产开发贷款和银行按揭贷款,这几年房价的大幅度上涨,过高的房价引发了房地产泡沫,这使得银行信贷风险加大,而新规的主要目的之一是遏制房价的过度上涨,限制房地产市场投机行为,这有利于降低银行贷款的整体风险。

二是,新规将迫使商业银行切实提高定价能力和风险防控能力,调整房贷业务结构,提高服务质量。由于新规下的房贷利率是以真正的市场化利率为基准的,面对存在极大隐患的地产泡沫,以及政策坚持“房住不炒”的战略下,商业银行唯有提高自身的科学定价能力、风险管理及防控能力,重新调整房地产贷款业务结构,提高服务质量,才能逐步适应当前新形势,切实提高市场竞争力,在未来,这将有助于提高银行体系的整体信贷安全。

“房贷新规”下观望者到底买还是不买?

通过上面的分析发现,“房贷新规”推出的深层逻辑,即挤压房地产的房价泡沫和对于商业银行信贷安全的破与立,那么,在“房贷新规”下的房地产市场的需求者应如何决策,到底该买还是不买呢?

本质上来说,此次新规算是对楼市的一次变相加息,对于想以房产作为投资的购房者,在国家层面坚持“房住不炒”以及央行房贷新规的用意下,建议不宜“出手”,而对于刚需者可以买,从长期来看,对刚需购房者影响不大,因为以后你的房贷利率是符合市场行情的贷款利率,有会高,有时会低,总体变化不会太大,最多是微调状态。

当然,定价基准LPR可以变,也可以不变,主要是借款人和银行根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。借款人和银行可以在合同约定,在整个贷款期限中定价基准不变,以签署合同时最近一个月公布的LPR为准,那么贷款利率也不变。借款人也可与银行协商约定利率重新定价的周期,重定价周期最短为1年,重新定价就是贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。

来源:ET财经观察(ID:ETEC-media)

作者:Shelley

[责任编辑:张慧]

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