注册

青岛:龙头房企和热销大盘表现如何?


来源:凤凰网青岛综合

伴随着全国绝大多数企业的陆续复工,各大房地产企业也陆续成为人们关注的焦点,新的一年,这些龙头房企在青岛前景如何?热销大盘又路向何方?2019年各大房企的销售业绩排行榜,无疑是一个好的切入点。龙头房企决

伴随着全国绝大多数企业的陆续复工,各大房地产企业也陆续成为人们关注的焦点,新的一年,这些龙头房企在青岛前景如何?热销大盘又路向何方?

2019年各大房企的销售业绩排行榜,无疑是一个好的切入点。

龙头房企决定青岛楼市

根据锐理数据显示,2019年,全国房企的业绩十强早已尘埃落定。

第一是碧桂园的7700亿,第二是万科的6300亿,第三是没有任何悬念的恒大的6000亿,第四是孙老板的融创的5500亿,第五是保利的4600亿。这五家算是当之无愧的第一集团军。

他们在青岛自然也不错,除了恒大外,其他四家都进了前十。但是,就是这四强,也是有喜有忧或者喜忧参半。至于其他家三十强,大部分都已进入青岛市场,谁都想多分一杯羹,而本地的企业借助拿地优势,也想有些作为。

前十几家龙头房企的动作决定了青岛楼市的基本局面,所以必须研究总结一下。

2019年的市场很是热闹,2020年的未来也颇具看点,关于主角这十几家,不妨一一点将,细细道来。

融创240亿,保持规模是考验

融创当然很猛,才来了青岛三年多,就第二年坐上了老大的宝座,而且200多亿的规模,整个市场占有率超过百分之十,可谓如日中天。尽管跟它自己的目标比,差距还是不小,但在整个融创体系里,很牛了。

这其中,6大盘贡献了近90%的业绩,都会中心54亿、维多利亚湾46亿、融创中心37亿、双创小镇27亿、东方影都25亿,红岛湾21亿。单盘产出率也是青岛第一,这个指标很重要,说明狼性营销团队的能打能冲。

但是隐忧也来了,200亿的规模能否维持住了,需要优质项目填充。都会、双创、红岛湾住宅已经售完,剩下的商业也难。

从2019年融创的拿地情况来看,不容乐观,2020年全靠西海岸三盘了,这个压力不小,毕竟西海岸是血战之地,星光岛周边一圈子对手,风河边也是众家云集,维湾还算最轻松,大不了便宜。

藏马山怕是依然难有产出,城阳可谓艰难,日前,融创虽然拿下海尔崂山的豪宅东方悦府,但据说对赌价格不低,这可是对豪宅操盘的重要考验。总之,要继续200亿以上规模,还得持续拿地。

保利85亿,市区不愁郊区难

保利在青岛楼盘众多,分布广泛,按说业绩还应该更高,主要是少了融创那股子狠劲。春天的时候,笔者曾建议胶州项目动手,结果拖到冬天,错过大半年时机。所以除了保利天汇30亿之外,各个项目很是平均,没有太冒尖的项目。

好在大国璟来了,户型做了改进,价格依然不变。据说要10个月卖完,其实这取决于竞争对手的招数,目前和达较贵,七色堇未开就已凋谢,所以难以威胁,就看2020年青特和海尔新项目的操盘手了。

保利无论是胶南还是黄岛,还是即墨,压力都不小,但最难的还是胶州,尤其是西部,要继续血战才行。

华润83亿,在西海岸拿地超万亩

华润在青岛的业绩,主要是一个冠军盘,就是青铁华润城卖了60亿,当然,这个盘也是买的差不多了,两年一百多亿,后续肯定不是主力依仗。

当然,华润近期拿了不少大地块,尤其是西海岸,三盘合计超万亩,可谓大舞台。

小珠山里要造出康养模式,这是个巨大挑战。灵山湾一号,要面对融创、鑫源、海信、还有个价格不低的康大,高端市场要缠斗下去,军民融合区更不轻松,中铁博览城又补充了40多万平,还有个一往无前的融创。胶州西部拿地不便宜,卖的不贵,但是还是走不起量,现在保利、天一等等又来了,有限的客户,几家争抢。

而华润在市区营销的每个盘接下来都要硬拼。

龙湖82亿,边边角角唱大戏

有人专门问起,龙湖怎么总是在边边角角拿地?

笔者回想一下,可不是么,进了胶南,去了张家楼;进了黄岛,重兵红石崖;去了即墨,只有一小块;进了李沧,四边都是路;还有浮山后,只是一个公寓。

也就是胶州的昱城还不错,人家愣是卖了21亿,真是不容易。舜山府在城阳北的混战中也是不落下风,其余的这些边边角角,就是挤出了一大堆业绩,杀入第二集团军,所以,不服龙湖的营销能力不行,还真是一支能打善战的队伍。

在全靠外销的胶州上合示范区,龙湖拿下来一大片地,这个挑战无疑是巨大的,且看2020年如何破局,毕竟临沂的韭菜们会日渐稀缺。

海尔78亿,速度不快转股份

海尔地产在青岛地位比较特殊,就是凭借企业的超强拿地能力,确实拿了不少好地,也都不贵。但是在后续的定位、操盘、产品、销售等一系列过程中速度就慢了,或者对于市场,就不那么准确了,比如户型就大了,那么速度就起不来。

2019年最大的变化就是几个重要项目的股份转让,这是明智之举,请专业的合作者操盘,共赢岂非更好?当然,除了上边说的融创的东方悦府之外,最值得期待的当属浮山后的河西大地块了。

万科74亿,在青岛规模明显变小

万科在前两年拿地速度明显放缓,使得在青岛的规模明显变小,没有太多的货量可售,所以导致一年之内滑落五个名次,也是无奈之举。

但是,从财务角度,未尝不是好事,也没拿什么高价地,所以财务指标还是不错的。比较之下,前期抢了大量高价地的济南万科的200亿销售额利润也不理想。

重心依然在黄岛,两个盘,限价的新都会22亿,调价的城市之光18亿,占了大半江山。新领导面对第六的名次,压力不小,据说拿地很勤奋。还是要把石牛山路的地下五层破掉,毕竟这里的30万平住宅才是重头戏。另外平度市场很不错,做好了业绩也不会小,当珍惜之。

海信71亿,齐头并进冲业绩

海信也是面对没有一个主力盘的局面,多生孩子好打架,大家齐头并进,靠着项目众多,把业绩给顶了起来。一个很重要的原因是豪宅在2019年产出很小,比例不大。

其他的无论是西海岸,还是即墨、城阳、红岛,都是一贯的稳健风格,尽管也有几次誓师冲锋大会,但是企业的气质决定了操盘的步骤,价格也很笃定,所以,佛系一点儿,也不错,坐看云起,天心月圆。

碧桂园62亿,蓝谷竟然扛大旗

碧桂园终于摆脱了在青岛比较尴尬的局面,经过在拿地的一顿操作猛如虎,比如市区的地王,黄岛的收购,在付出了不菲的代价之后,第一次名正言顺的进入了前十名,结果说明一切都是值得的。

但是竟然是蓝谷之光的26亿扛起了业绩的主流,逼得港中旅和天泰把价格降到了万元出头,还是说明宇宙老大的强势郊区销售能力,当然,这不足以解救十里金滩,据说该盘去年的业绩可以忽略了。

碧桂园还是要加强拿地能力,只要能解决这个问题,天空飘来五个字:其他不是事。

金茂60亿,单靠大盘拼业绩

其实2019年的金茂还是依靠了中欧国际城50亿业绩,因为其他的即墨和胶南两个大盘还没有完全展开,如果都能把地顺利拿下,肯定会分担不少,而这个局面会在2020年形成。

当然,最轻松的还是中欧国际城,毕竟没有对手了。即墨智慧国际城要看城阳北局面的演化,随着库存的快速去化,压力会减轻很多。至于胶南的火车西站,那是一场长期战争,只能边打边看了。

除了三个郊区大盘,如果能在市区做个精品大盘,品牌的高度就完全不同了。

中建60亿,两个锦绣分秋色

尽管有了不少风波,但是笔者依然坚定的认为,中建锦绣城确实在过几年中扮演了胶南楼市的价格稳定器的作用,压制了很多价格泡沫。一个楼盘对一个区域的贡献之大,绝对值得大书特书一番。去年算是尾盘了,还是卖了40亿,仅次于维湾,西海岸第二。

当然进军胶州李哥庄之后,也把当地价格给降到了7000多,但是挑战要比胶南大的多,百忍老师在此征战多年,太过于熟悉,毕竟这是个典型的行销之地,所以,销售模式得转变一下了。

第三集团军,遍地开花

40到60亿这个区间里,还有青岛2019年的第三集团军:

青特:抓住了四月小阳春的机会,抢先一步,可谓明智;花了几千万元维护老小区,老带新不断,确实值得很多本地开发商学习。即墨青特城范围须扩大,悦海府定位需调整,市北项目产品树口碑,青特这一年的挑战还不少。

绿城:全靠理想之城最后一个大的海棠组团了,剩下的基本没有太多住宅了。想想绿城竟然已经近十年没拿地了,青岛市场至为罕见,就是吃这三个盘的老本,拿地的标准和方式还是应该更灵活,2020年再拿不到新地,估计只能裁减人员了。

世茂:主要靠了公园美地的32亿,主力产品基本销售完毕,后续高新区就是卖别墅了。胶州的项目也是一场苦战,如今进了创智新区,也不容易,还是需要继续拿地,继续拼下去。

中南:中南世纪城就那么不急不慢的卖着,毕竟地价可以忽略了。黄岛还可以,胶南的压力还是比较大的,如果杀入即墨西,挑战也不会小,中南的整体作战能力需要一次检验,无论是即墨还是胶南,得和大鳄的面对面硬杠了。

金地:大局进军西海岸,自在城的操盘可谓稳准狠,别墅卖得也不错。当然,后期各个盘陆续展开,压力会持续增大,西海岸是个血拼的地方,没别的法子。

中海:地依然不多了,全靠胶州少海了。即墨的地王虽然错过了最好的时机,但后续之战可圈可点。胶州只能慢慢来了,业绩还是不错的。也必须再拿地了,否则也得裁员了。

风水轮流转,明年到我家。市场经济的好处是,谁的本事大,谁就可以冲到前面。

2020年,市场怕是还会继续整体萎缩,而2019年卖地又这么多,如此局面下,竞争必然加剧,残酷持续上演。

综上所述,2020年,青岛楼市或将刀光剑影,未来估计大战不可避免,尤其以众多大开发商押注的胶南和胶州最为激烈。

(注:原文系疫情爆发前发布)

本文授权转载自百忍说(ID:teacher-bairen)

[责任编辑:付婧]

  • 好文
  • 钦佩
  • 喜欢
  • 泪奔
  • 可爱
  • 思考

商讯

凤凰新闻 天天有料
分享到: