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青岛放松限售限购详细解读,影响市场有多大?


来源:凤凰网青岛综合

人这一生,总要说几句实话,说几句自己的话。世事洞明皆学问,不做人云亦云人。4月10日晚上,青岛再一次因为放松政策,全市刷屏,很多人来问,那我就说说前因后果和来龙去脉。青岛楼市2018年的“

人这一生,总要说几句实话,说几句自己的话。世事洞明皆学问,不做人云亦云人。

4月10日晚上,青岛再一次因为放松政策,全市刷屏,很多人来问,那我就说说前因后果和来龙去脉。

 

青岛楼市2018年的“4.18调控”还有一个周就要满两年了,这在很多地产业内的人看来,几乎是最严厉的调控,其实比起南方,没那么紧。4.18的主要内容其实很简单,就是本市居民六区限购两套和全市五年内限售这两条。

对于这个政策,我一直觉得后一条选错了。其实应该是提高二套首付,起码到六成吧,而不是采取限售五年。后者一般是北方城市的措施,据说河北某地级市还搞出了10年的闹剧。而当初七次加码调控的杭州,从来没有限售这一条。

当然,政策制定者也有他的理由,就是这样可以拉长炒房者的周期,让他们不要盲目购买。其实加快流动,让更多的房源上市,形成供大于求的关系,让二手房价涨不动,才能真正用市场的办法解决炒房的问题。几千年前的大禹治水都明白的道理,不是人人都明白。

当时是上合即将来临,也顾不得那么多了,刀先切下去再说。只是青岛的二套四成首付居然一直没提高,也是一件很牛的事。

限售之外,就是外地人的一年社保和本地人的两套限购了。注意这个范围是在六区范围之内,其实从2017年的3.30调控就开始了,所以才成就了2017年即墨和胶州房价大涨,甚至延申到2018年8月之后平度房价大涨和2019年正月之后的莱西房价大涨。

很多人因此去了远郊区高价抢了房子,被套牢,沦为韭菜。

而整个青岛房价,其实在2017年底已经到了顶峰,但是因为上合的炒作和无数韭菜的疯狂,2018年的春天上演最后的巅峰时刻,再加上4.18一锤子拍下,所以此后进入了将近两年的下滑之路。甚至2019年成为全国降幅第一。

到了2020年春天,基本上消化了2018年的泡沫,大部分区域回到了2017年的价格——注意,我说的是大部分区域,并不代表所有区域。

而此时,在2018年和2019年青岛全市连续两年卖地20000亩的基础上,青岛土地市场依然快速突进,大批土地放量。而这个春天,全世界遭遇疫情,而且愈演愈烈,为全球经济蒙上阴影。

在这样的大背景之下,本来二线城市中一直采取跟随调控政策的青岛,这次走在前面,准备把过去的紧箍咒松一松,就非常正常了。而且也符合决策层“一城一策,因城施策”的基本措施。

所以,就在4月10日晚上,以全市开展为期100天的“青岛百日万店消费季”活动为契机,出台了关于本市房地产的9条措施,对过去的政策进行了放松限售和限购——注意是放松,不是放开。前者是开缝,后者是开门,力度是不同的。

当然,这个活动是100天,措施不可能是100天,目前的形势之下,既然放松了,上边只要不干预,自然没有收回之道理。

具体的九条措施,我不妨一一解读之:

九条措施的具体分析

1.按照消费季“商家优惠、政府补贴、金融助力”的要求,倡导参展企业开展打折促销、团购优惠、推出特价房、给予二手房租售交易佣金优惠等活动。 

这个是市场行为,跟提倡无关,企业自然会根据自家情况而定。

2.房地产开发企业、中介机构参加房展、开展各类优惠活动、房屋成交量高的,在本年度信用评价中分别予以加分。 

这个意义也不大,中介的日子其实不好过,全靠一手房了。

3.依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,按规定享受税收优惠,承租人享受提取公积金支持。

公积金前两天进行了改革,和LPR一样,其实对市场影响微乎其微。

4.坚持“房住不炒”定位,继续执行限购政策,但对由于继承、拆迁等原因,居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的,不按其拥有一套住房计算。

这个等于在这个比较特殊的情况下放松了,但是这样的情况毕竟很少,所以市场影响也不大。

5.鼓励改善型住房需求,出售1套以上原有住房新购1套住房的,原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后,即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。

这是最为击中要害的一条,当然也是最为模糊的一条。越细究文字,越让人迷糊。这其实不重要,因为具体实施之时,主管各部门自然有数。

我解读认为,这应该是不增加你的房子总数基础上,允许换房。或者说,你想再买,必须先卖掉,这是对限购2套和限售5年的同时突破,而又一次增加了两次市场交易,活跃了市场,刺激了交易,还算是一条水平比较高的措施。

6.在本市工作、符合人才条件的,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后,可享受本市户籍人口购房政策。

这个措施其实去年黄岛区和城阳区都已经采取了,只是黄岛执行比较松,城阳比较严,所以导致在西海岸的效果更明显,这次是扩大到全市了。

7.因外出求学,户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的,可享受本市户籍人口购房政策。

这个人群其实也不大,无非富二代的家长们会有部分需求。

8.依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后,可以按照规定享有基本公共服务,符合入学条件的随迁子女可以申请在我市按照有关规定接受义务教育。

这个措施一直有,没什么新鲜。

9.网络信息平台应当核验房源信息发布机构资格、人员身份和房源真实性信息。对违规发布房源信息的机构及从业人员,网络信息平台应当删除相关房源信息并限制或取消其发布权限。

这个措施其实没啥用,很多中介不就靠这个吸引人么。

对目前楼市的提振作用

光看见刷屏了,也看到热闹了,但是到底会对市场产生多大的作用,竟然没有一个人或者一家所谓的媒体出来分析一下,真是有些悲哀。青岛地产媒体行业的快速堕落,在这条政策印证之下,又一次显露无疑,很多人基本就是靠复制粘贴混日子。

其实,仔细想想,结合文章第一部分的背景,就应该知道,作用没有那么大。

当年的措施,是为了抑制炒房,而且是在全名疯狂之下,那时是因为房价暴涨,人人都有发财暴富之梦,可如今呢,大部分经过过去两年的市场教育,已经清醒了很多,就便是市场的小白,也战战兢兢多了,冲动型的比例依然不小,聪明人也不多,但这部分人的购买力确实比较弱。

过去四年,青岛大约卖了10000亿的房子,其实有些透支。而这次放开5年限售,2018年4月18日之后签约的二手房正好放出来,增加了房源,本来这些房子应该2023年之后上市的,这次是增加了房源。而青岛今年的房源本来就在快速增加,去年总共卖了5万多套二手房,每月不到5000套,如今供大于求更加加剧,所以,对二手房来说,整体不是一件好事。

而次新房来说,2018年签约的今年也才收房而已,两年税钱,所以正常释放怎么也得2022年,所以对新房转二手的市场影响倒不大。

外来人才买房的放开主要是市内四区,这是一个比较大的突破限购的措施。当然最终这个要看执行的力度问题,到底是偏黄岛还是偏城阳,这个是影响落地数量的根本因素。这对于市区尤其是市北区放量的楼盘来说,是个好消息,外地的以前客户可以签约了,以后的客户可以加大开拓力度了。

第五条的核心条款当然会刺激一部分换房需求,但是这是个滚动需求,买卖并举,要买就得卖,而现在就目前的青岛二手房市场而言,卖掉一套房子并不是一件容易的事,相信这个大家都有数,所以,这个双交易的周期有点长,也会影响实施范围。

其他影响小众人群的,于宏观市场其实无关紧要。

所以总体来看,这个放松措施比起城阳的共有产权房政策来,其实影响差得还是比较大。大家之所以如此兴奋,是因为久旱逢甘霖,但这场雨其实并不大。但无论如何对市场是有相当大的提振信心的,毕竟刷屏了么,让大家放松了么,更回归市场了,尊重一下市场规律,这在一个北方城市里,可能才是最大的意义所在。

而真正影响今年青岛房地产市场的,还是巨量土地出让、十万套人才公寓、区域供求竞争,这才是最要命的因素。当然,新的刺激政策也很重要,据说有的区市准备学习城阳的共有产权房政策了,可是又不想出钱,所以到现在也难产。

[责任编辑:李倩雯]

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