公寓之死：为什么不建议在青岛买公寓！

我一直坚持一个观点，只有一线城市的核心城区才配有公寓，一线城市的郊区和所有二三四五线城市的公寓，都是坑。

虽然很多机构把青岛列为“新一线城市”，但我们其实都明白，青岛只是一个中等级别的二线城市，甚至是弱二线城市。

所以，我不建议在青岛买公寓，不管是自住、出租还是投资等任何目的。

以前有朋友咨询我买公寓的问题时，说我过于极端了。我想说的是，你所看到的公寓的一切美好，以后都将转化成无尽的烦恼。每一个在青岛投资公寓的人，都有一段刻骨铭心的历程。

之所以我不建议在青岛买公寓，源于以下八大原因：

置地有声第176期

撰文/©一毛道人

本文授权转自/©青城山说（ID：qingchengshanshuo）

自住不舒适

买房子无非三个目的，一是自住，二是投资赚差价，三是收房租。

公寓多是两梯N户，人来人往，环境嘈杂，电梯的等待时间、损坏几率都要远远大于普通住宅。

另一个问题是，公寓多是小户型，单一朝向，很难做到南北通透，很多公寓更是全天采不到光。

公寓的住户，租客数量大于房东，住户人员成分不稳定，邻居之间缺乏有效沟通，心里总是装有一份谨慎，难以做到邻里和睦。

房子不涨价

2012年前后，占据市北区最佳位置的万达39克拉公寓单价1万多，那时市北、李沧很多住宅都在万元以下。

现在，市北、李沧的房子都涨到了两三万，万达39克拉的二手公寓仍是卖1万出头，9000多的更是一大把，你说那时投资公寓的房东多心急。

占据如此绝佳位置的公寓都10年不涨价，近郊区、郊区甚至远郊区的公寓项目却如火如荼的上市了。

青岛的公寓市场有一个十分奇怪的现象，市南的公寓卖1万多，市北、崂山、李沧的卖1万多，胶州、胶南的也可以卖一万多。

既然是一个奇怪的现象，就说明有很多问题，市区的公寓卖一万多，是因为周边的二手公寓就卖这个价钱；郊区、远郊区的公寓卖一万多是因为周围住宅就卖这个价钱。

市区的公寓不涨价还可以租出去，不知道郊区的公寓以后能干嘛。

有朋友说我总拿万达39克拉举例子，未免有失偏颇。那我今天就举一些其他的例子，你可以搜下海角七号、宝龙公寓、融创公馆等公寓的房价，再查下周边住宅的价格，就一目了然了。

另外，一些户型类住宅、甚至还有小区、绿化的公寓，像李沧的新海园优盘、西海岸的天和小区，看着和住宅没啥区别，就因为是公寓性质卖不上价。

出租不容易

公寓一般比住宅显着高档、独立、舒适，但实际出租却面临着各种问题。

首先公寓的持有成本不低，房东对公寓的租金期望很大，这就使得公寓比同面积住宅的租金要高。

但公寓多是套一小户型，多数没有天然气、不能做饭，物业费、水电费比住宅要高很多，同样的钱大家更愿意去租套二的住宅。

尤其是，随着市内企业的外迁，市内租金普降，这就使公寓出租市场更加冷清。

通过我的查询，仅贝壳网一个平台，万达39克拉就有369套待租，融创公馆154套待租，这还是好位置的公寓，差点的更无人去租。

租金上来说，万达39克拉不足两千，融创公馆一千出头，指望租金抵房贷也许没问题，但也赚不了钱，几十年后房价也不涨，实际是亏大了。

税费高

很多公寓都设计成双层的LOFT，样板间装修豪华，置业顾问拿着计算器啪啪算出租金很划算，这满足了很多人的小小的美好愿望，小年轻、初步看房者、尤其是单身女性很容易一冲动就买了。我想说的是，这都是陷阱，只要你不问，她永远不会给你说要缴多少税。

你买一个新公寓，你需要交：3%的契税，133每平的公共维修基金，50%的首付，贷款利率上浮30%。

相应的，住宅只需交：根据面积大小1%或者1.5%的契税，133每平的公共维修基金，30%的首付，根据大环境贷款利率-30%到15%不等。

只看这个新房的税费你可能感觉还能接受，但等你要卖的时候，你会感觉到税费也能成为影响房价的一大原因。

二手公寓交易需要缴纳：契税（卖价总房款的3%）、增值税（房屋增值的总额*5.62%）、土地增值税（差额的10%-30%）、个人所得税（差额的20%）、房产税、土地建设税、印花税等等。如果公寓增值了50万，大约有超过40%及以上的收益需要用来缴纳税费，或者说是需要缴纳总房价的15%左右的税费。

而二手住宅只需缴纳：1-1.5%的契税，2%的个税（满五唯一免缴）。

生活成本高

公寓的水电多是商水商电，比住宅的民水民电高不少。

公寓的水电价格为：自来水5.2元/立方米，电每度1.2元。

住宅的为：自来水3.5元/立方米，电每度0.5649元。

另外，公寓的物业费多在三四元/平以上，住宅多在1-3元。

不能落户

如果说公寓的上述缺点你都能接受，那么不能落户是你以后无论如何不能忍受的。

不能落户，住着就没有归属感；不能落户，孩子就没有学上。哪怕公寓周边的学校再优越，你也只能看着。

卖不出去

正是由于上面这些缺点，青岛的公寓十几年不涨价，更要命的是，你亏本卖也卖不出去。

万达39克拉有290套房源在售，融创公馆（融创公馆+万达公馆）95套在售，可成交量基本没有。

年限少

公寓的年限多在40或50年，加上建设时间，你到手后就剩下30多年了。

更关键的是，根据刚颁布的《民法典》第三百五十九条规定：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

按照这个描述，住宅到期后大概率是免费自动续期，公寓就不一定了。

综上所述，公寓的问题多多，优点无几，所以我极其不建议在青岛购买公寓，有这个钱真不如去买老破小或者在郊区买个小住宅。

你要入手公寓，很有可能就是进了一个死胡同，陷入了一个死循环，尤其是郊区的公寓。因为，如果说市区的公寓是一个深坑，那郊区的公寓就是个无底洞。