公寓之死:为什么不建议在青岛买公寓!
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公寓之死:为什么不建议在青岛买公寓!

我一直坚持一个观点,只有一线城市的核心城区才配有公寓,一线城市的郊区和所有二三四五线城市的公寓,都是坑。

虽然很多机构把青岛列为“新一线城市”,但我们其实都明白,青岛只是一个中等级别的二线城市,甚至是弱二线城市。

所以,我不建议在青岛买公寓,不管是自住、出租还是投资等任何目的。

以前有朋友咨询我买公寓的问题时,说我过于极端了。我想说的是,你所看到的公寓的一切美好,以后都将转化成无尽的烦恼。每一个在青岛投资公寓的人,都有一段刻骨铭心的历程。

公寓之死:为什么不建议在青岛买公寓!

之所以我不建议在青岛买公寓,源于以下八大原因:

置地有声第176期

撰文/©一毛道人

本文授权转自/©青城山说(ID:qingchengshanshuo)

自住不舒适

买房子无非三个目的,一是自住,二是投资赚差价,三是收房租。

公寓多是两梯N户,人来人往,环境嘈杂,电梯的等待时间、损坏几率都要远远大于普通住宅。

另一个问题是,公寓多是小户型,单一朝向,很难做到南北通透,很多公寓更是全天采不到光。

公寓的住户,租客数量大于房东,住户人员成分不稳定,邻居之间缺乏有效沟通,心里总是装有一份谨慎,难以做到邻里和睦。

房子不涨价

2012年前后,占据市北区最佳位置的万达39克拉公寓单价1万多,那时市北、李沧很多住宅都在万元以下。

现在,市北、李沧的房子都涨到了两三万,万达39克拉的二手公寓仍是卖1万出头,9000多的更是一大把,你说那时投资公寓的房东多心急。

占据如此绝佳位置的公寓都10年不涨价,近郊区、郊区甚至远郊区的公寓项目却如火如荼的上市了。

青岛的公寓市场有一个十分奇怪的现象,市南的公寓卖1万多,市北、崂山、李沧的卖1万多,胶州、胶南的也可以卖一万多。

既然是一个奇怪的现象,就说明有很多问题,市区的公寓卖一万多,是因为周边的二手公寓就卖这个价钱;郊区、远郊区的公寓卖一万多是因为周围住宅就卖这个价钱。

市区的公寓不涨价还可以租出去,不知道郊区的公寓以后能干嘛。

有朋友说我总拿万达39克拉举例子,未免有失偏颇。那我今天就举一些其他的例子,你可以搜下海角七号、宝龙公寓、融创公馆等公寓的房价,再查下周边住宅的价格,就一目了然了。

另外,一些户型类住宅、甚至还有小区、绿化的公寓,像李沧的新海园优盘、西海岸的天和小区,看着和住宅没啥区别,就因为是公寓性质卖不上价。

公寓之死:为什么不建议在青岛买公寓!

出租不容易

公寓一般比住宅显着高档、独立、舒适,但实际出租却面临着各种问题。

首先公寓的持有成本不低,房东对公寓的租金期望很大,这就使得公寓比同面积住宅的租金要高。

但公寓多是套一小户型,多数没有天然气、不能做饭,物业费、水电费比住宅要高很多,同样的钱大家更愿意去租套二的住宅。

尤其是,随着市内企业的外迁,市内租金普降,这就使公寓出租市场更加冷清。

通过我的查询,仅贝壳网一个平台,万达39克拉就有369套待租,融创公馆154套待租,这还是好位置的公寓,差点的更无人去租。

租金上来说,万达39克拉不足两千,融创公馆一千出头,指望租金抵房贷也许没问题,但也赚不了钱,几十年后房价也不涨,实际是亏大了。

税费高

很多公寓都设计成双层的LOFT,样板间装修豪华,置业顾问拿着计算器啪啪算出租金很划算,这满足了很多人的小小的美好愿望,小年轻、初步看房者、尤其是单身女性很容易一冲动就买了。我想说的是,这都是陷阱,只要你不问,她永远不会给你说要缴多少税。

你买一个新公寓,你需要交:3%的契税,133每平的公共维修基金,50%的首付,贷款利率上浮30%。

相应的,住宅只需交:根据面积大小1%或者1.5%的契税,133每平的公共维修基金,30%的首付,根据大环境贷款利率-30%到15%不等。

只看这个新房的税费你可能感觉还能接受,但等你要卖的时候,你会感觉到税费也能成为影响房价的一大原因。

二手公寓交易需要缴纳:契税(卖价总房款的3%)、增值税(房屋增值的总额*5.62%)、土地增值税(差额的10%-30%)、个人所得税(差额的20%)、房产税、土地建设税、印花税等等。如果公寓增值了50万,大约有超过40%及以上的收益需要用来缴纳税费,或者说是需要缴纳总房价的15%左右的税费。

而二手住宅只需缴纳:1-1.5%的契税,2%的个税(满五唯一免缴)。

生活成本高

公寓的水电多是商水商电,比住宅的民水民电高不少。

公寓的水电价格为:自来水5.2元/立方米,电每度1.2元。

住宅的为:自来水3.5元/立方米,电每度0.5649元。

另外,公寓的物业费多在三四元/平以上,住宅多在1-3元。

不能落户

如果说公寓的上述缺点你都能接受,那么不能落户是你以后无论如何不能忍受的。

不能落户,住着就没有归属感;不能落户,孩子就没有学上。哪怕公寓周边的学校再优越,你也只能看着。

卖不出去

正是由于上面这些缺点,青岛的公寓十几年不涨价,更要命的是,你亏本卖也卖不出去。

万达39克拉有290套房源在售,融创公馆(融创公馆+万达公馆)95套在售,可成交量基本没有。

年限少

公寓的年限多在40或50年,加上建设时间,你到手后就剩下30多年了。

更关键的是,根据刚颁布的《民法典》第三百五十九条规定:

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

按照这个描述,住宅到期后大概率是免费自动续期,公寓就不一定了。

综上所述,公寓的问题多多,优点无几,所以我极其不建议在青岛购买公寓,有这个钱真不如去买老破小或者在郊区买个小住宅。

你要入手公寓,很有可能就是进了一个死胡同,陷入了一个死循环,尤其是郊区的公寓。因为,如果说市区的公寓是一个深坑,那郊区的公寓就是个无底洞。