未来青岛楼市最有想象空间的4大片区

这个“最有想象空间”，自然是指升值空间。

这个“未来”的时间，我是指5年左右及以上，最少也在3年以上。

什么样的片区才“最有想象空间”？我有两个判断标准：

一是现在房价是洼地，这样的地方一旦有利好才能疯狂的上涨。

二是有发展潜力，这个包括地理位置、发展规划等方面的。

基于这两个判断标准，我找到了青岛楼市最有想象空间的4个片区推荐给大家。

红岛（高新区）

把红岛（含高新区，下同）放在首位，我有8大理由：

一是青岛地理中心。这个问题以前多次说过，青岛的发展规划是“环湾发展”“三湾三城”，红岛是地理中心，是发展“大青岛”避不开的地方。现在山东又搞“胶东经济圈一体化”发展，红岛仍然是胶东经济圈的中心。

二是距离青岛市区不远。因为胶州湾的阻隔，原来从红岛去青岛市区是很远的。但跨海大桥、地铁、高铁通车后，红岛与青岛的物理距离被拉近了，甚至比城阳街道都近，这是一个优势。

三是价格洼地。红岛现在1.3-1.6万的单价，在整个青岛市算是偏低的，比城阳街道、原黄岛区都要低，比胶州、即墨也高不了多少，可红岛的地理优势是无与伦比的，价格差就是价格优势。

四是跨海大桥已通车。通过跨海大桥，从红岛开车到李村河只有7公里，李村河往北7公里大约是中南世纪城，两者的价格差还是比较大的。跨海大桥到青岛这头后直接走高架就能到崂山区海尔路，比城阳、李沧部分区域都要方便。

五是8号地铁今年要通车。8号地铁北段今年将通车，红岛到市区的公共交通得到极大改善，后续还规划有红岛到黄岛、城阳、胶州的地铁，红岛的公共交通中心将得到加强。

六是红岛高铁站的开通。红岛火车站是青岛最大的火车站，今后很有可能成为胶东经济圈的中心火车站。这么大的火车站建在一片荒野中，必有所图。

七是大项目林立。红岛的大项目有健康中心、健身中心、会议中心、科技馆、青岛中学等，还有很多商业综合体，这些以“青岛”命名的青岛之最，给人无限的想象力。

八是未开发地方多。红岛片区已经开发的是高新区，都是新房、次新房；红岛街道、河套街道还没有大开发，现状是农村，和老市区相比搬迁容易，发展物理空间大。开发完毕后，红岛将是一片新房的天下，崭新总比老旧要吸引人。

辛安（老黄岛）

辛安（含老黄岛，下同），我现在不看好，但未来值得看好，这是因为以下4点：

一是胶州湾西翼中心。 上面说过，“环湾发展”是青岛的发展规划，辛安就位于胶州湾西翼的中心。这个片区还是青岛自贸区的重要承载地，区域优势明显。

二是地铁加持。 贯穿西海岸新区的6号地铁已经开始建设，以后还会有连接青岛市区的2号线，连接红岛的12号线，辛安将是西海岸的一大地铁中心。

三是第二海底隧道。 现在二隧已经开始招标，进入实质性阶段。二隧在西海岸新区的出入口正是辛安。一隧对西海岸新区前海一线楼市的带动作用，大家应该还记得。

四是辛安的房价还是洼地。 辛安1.5万以内的房价，还是比较友好的。

我对辛安片区的定位是：西海岸新区的“市北区”，也就是说以后辛安片区的发展前景就像是青岛市区的市北区，有发展前途，但超过前海一线的可能性不大。

同时，辛安片区也有几个缺点：

一是位于自贸区，产业用地不会少，不是纯住宅区，居住舒适度有影响；

二是二隧是可以走货车的，周边产业、码头也须用到货车，辛安片区的“走大车”问题避免不了；

三是既有的码头和化工企业对片区有影响；

四是辛安片区的现状是小厂房和居民区（平房+多层楼房）交叉，不利于以后整体开发，不会形成一整片的连贯的新房居住区。

李沧城阳交界

由于当初把城阳区的政府放在了远离市区的城阳街道，造成青岛市区与城阳区的发展是不连贯的。

现在李沧区和城阳区之间未发展起来的区域是：沧口北的大片旧厂区、白沙河两岸、十梅庵、流亭机场周边。

可随着市区发展的饱和，李沧和城阳交界处将成为市区购房需求外溢的第一选择（由于片区发展滞后，现在还不是），我的理由是：

一是流亭机场的搬迁。 流亭机场的搬迁，将彻底解放这一片区的净空限制，为未来发展提供助力。流亭机场的位置已有规划为“未来之城”，我认为李沧和城阳之间的这一大片土地都可以称得上是青岛的“未来之城”，尤其是沧口北、白沙河、流亭机场这一胶州湾东岸的连贯地区。

二是价格洼地。 沧口北没有楼盘，白沙河两岸和十梅庵楼盘不少，归属于城阳区的楼盘价格比城阳街道要低，当然也比李沧区要低。随着青岛市区从南向北趋向连贯性的发展，这个价格会找平。

三是地理位置。 就像上面所说的，夹在李沧和城阳之间，南上北下都很方便，要么不发展，一发展就一飞冲天。

四是未开发土地较多。 这一片区未开发土地比较连贯的，一个是沧口北，大企业工厂已经“腾笼”完毕，就等着搬迁后“换鸟”了；另一个是流亭机场所在地。这两个区域有大片的土地，有利于统一规划、统一发展。别的区域多是小厂房和居民区交叉，发展空间有限。

五是地铁。 作为南来北往的必经之地，这个片区的地铁现在规划较少，以后会跟上的。途径此处的1号线将于今年开通。

滨海欢乐城

要在青岛市区找到一片新房价格洼地，那么非滨海欢乐城莫属。这一片区有多点值得看好：

一是价格洼地。 这是市南、市北、崂山三个区内新房、次新房单价唯一低于2万的区域。

二是新。 我上面多次强调过，一个片区要住的舒适，房价要想有未来，这个片区要有大片的连贯的新房、次新房，成规模才能成大型居住区。滨海欢乐城是填海造地，没有旧厂区旧房子要拆迁，片区内全是新房次新房，未来会成为一个适合居住的地方。

三是位于市北区。 这能赢得“市区依赖症”们的购买欲望。

四是地铁。 根据青岛地铁的规划，5号地铁将会通过这里，公共交通以后会得到极大的改善。

五是交通。 长沙路立交桥和几个跨环湾路天桥的建成，会改善这里的外出条件。

当然，有利就有弊，冬天的北风、环湾路的噪音、污水厂的气味，也会制约着这一片区的房价。

以上就是我认为未来比较有想象空间或者说是升值空间的地方，请注意是未来，不是现在。适合长投的，可能并不适合短投。

凤凰网青岛综合

来源：青城山说（ID：qingchengshanshuo）