青岛房价“五环”地图！

近日，一张将青岛划分成五环的图，在青岛人的朋友圈蔓延，仔细一看，既好玩又挺有道理。

得益于那首《五环之歌》，“你堵在了几环”成了大城市的口头禅。而其中所透露出来的环形发展，对于城市的房地产行业来说，也便形成了由内而外的不同圈层。

对这张广泛传播的图进行稍微调整，便可以得到下图：

除了青岛这样的海滨城市之外，大部分的城市都有绝对的市中心，以市中心为圆心向外扩张成若干环，最典型的就是北京，已经有了六环路。

得益于小岳岳的《五环之歌》，“你堵在了几环”成了大城市的口头禅。

环形发展的城市，房地产也随着城市的发展而向外扩张，环数越大，房价越低。

青岛是一个海滨城市，又历来重点发展海边，所以有“金边抹布”的称号。因着这个发展特点，青岛不可能形成环状发展地图。

但在上图中画了这些线后，发现竟也是这么和谐，基本与各区域发展先后、城建水平、房价相吻合。当然，这些线没有闭环，与其叫五环，不如叫五线，形似青岛的“五线谱”。

先看下这五环的路线走向：

一环为市南、崂山、西海岸新区的前海一线，基本走向为香港路-胶州湾隧道-滨海大道。

二环为辽阳路-杭鞍高架-第二海底隧道-2号疏港高速。

三环为金水路-海湾大桥-青兰高速。

四环为仙山路-环胶州湾高速（青兰高速段）。

五环为青银高速-沈海高速。

这五环基本都是比较宽的道路，还把青兰高速、青银高速、沈海高速的部分和胶州湾隧道、跨海大桥纳入了市政道路，还是比较有想法的。

胶州湾是青岛的母亲湾，“环湾发展”也是青岛的发展规划，这五环基本围绕胶州湾布局，让人依稀看到了大青岛未来的样子。

青岛要想实现自己的“五环”，还有不少的路要走，首要的就是有足够的产业、人口把这些地方布满。

仔细想想，青岛好像正在往这些地方使劲：

一环是青岛的颜值、实力担当，市区段、黄岛段是青岛海滨城市的门面所在，胶南段也有东方影都、军民融合区等重点项目。

二环上的大项目有邮轮母港、第二海底隧道、自贸区等。

三环上有国际院士港、桥头堡国际商务区、自贸区、中德生态园等重大项目。

四环上有未来之城、高新区、上合示范区。

五环上有胶东国际机场。

可以说，青岛已经或将要上马的大项目绝大多数都集中在这个五环内。

自贸区、上合示范区是青岛最新落地的两个重大项目，都位于胶州湾的西北海岸，环胶州湾发展形成了闭环。

由于青岛还有别的城市规划，每个区发展也有先后，发展水平相差也比较大，所以青岛不可能以胶州湾为中心一圈一圈的发展。

青岛未来最大的可能还是一湾+三城，即环胶州湾发展为主，环胶州湾布局东海岸、西海岸、北海岸三城。

胶州湾之上以一隧、二隧、海湾大桥为轴形成三条横向发展线，胶州湾北岸形成两条半环状发展线，是一个比较理想的发展布局。

这也是笔者认为这个五环有一定道理的原因。

前面说过，环状发展城市随着环数的增加，房价呈下降趋势，这在青岛五环上也能得到印证。

但由于青岛东、西海岸发展的时间不同，胶州湾东西海岸同一环上的房价并不是等价线，可以分开来看。

青岛市区东西部、西海岸新区东西部的价格都是不同的，可以分成4个价格区间，价格依次向北顺延。

可以发现，青岛的房价存在着东西“矛盾”和南北“矛盾”，往北延伸到北海岸后东西“矛盾”握手言和。

无论是市区东西部还是西海岸新区东西部，青岛每发展到一个地方，都是先发展海边，然后向内陆依次推进，这是海滨城市的特色，也造成了城建、配套的南北不均，所以出现这个房价等价线也是符合现实的。

随着西岸城区、北岸城区的发展和东岸城区的老化，东西、南北房价的差距将会缩小，但胖子不是一天吃成的，这种差距难以在短时间内完全消失殆尽。

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