如果调控不放松,青岛的房子还能投资吗?
青岛

如果调控不放松,青岛的房子还能投资吗?

2020年09月26日 16:42:22
来源:凤凰网青岛综合

来源:青与楼

这是一个没有成色的9月。

9月份开始已经有4座城市先后调控:9月6日,沈阳二套房首付比例从40%提高到50%,增值税免征年限2年延长至5年。

9月8日,银川住建局颁布了新开楼盘“限价令”。9月11日,常州发文提出4年限售,二套商贷首付最低60%。9月14日,成都增值税免征年限2年延长至5年。

这轮全国性的调控有个非常显著的特征,就是好几个城市是在反复多次打补丁。

比如深圳提出贷款审批要联网查询婚姻状况,防止利用假离婚证申请房贷。

杭州要求父母随迁落户3年才能买房,无房户优先购房要限售5年。东莞对赠与房产获得购房资格的做法开始限制。

7月24日,韩正主持召开房地产工作座谈会,深入贯彻决策部署,总结房地产长效机制试点方案实施情况,部署下一阶段房地产重点工作。

北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市负责同志参加座谈会。

这里面长沙是来介绍经验的,其他城市是过来学习和汇报表态的。

长沙终成学习典范。

8月20日,住建部和央行召开了重点房企座谈会,宣布了房企融资的“三道红线”,这是近期政府对于房企融资推出的一项重要的控制措施,也为未来房企调整负债状况提供了指导性的方向。

一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;

二:净负债率不得大于100%;

三:现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况,将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡:红色档:如果三道红线都触碰到了,则不得新增有息负债;橙色档:如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%;黄色档:碰到一条线,负债年增速不得超过10%;绿色档:三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。

然后各大房企开始出现了卖资产的节奏,从卖房到卖资产,你看也就一个政策的事儿。

9月14日在国务院政策例行吹风会上,央行副行长潘功胜表示:刚刚出台的重点房地产企业资金监测和融资管理规则“三道红线”,其实已经足足酝酿了两年,而且是未来房地产市场长效机制建设的重要内容。

这说明什么,说明针对房企的融资限制根本不是短期的权宜之计,而是高层经过深思熟虑和反复研究的结果,是要打算长期执行下去的。

最后,我帮大家总结下这轮全国性调控的4个显著特点:

一、精准施政,哪儿露头打哪儿,强化了地方政府对于房价控制的责任和主导作用;

二、中央监管,地方政府迟迟在房价控制的态度上不清晰不明确,就约谈你。

三、金融控制,高杠杆走不通,逼着房企用低价换回款,逐步放弃高周转。

四、毫不手软,疫情下也不放松对于房价控制的态度和手段。

假如放在过去,你是很难想象,经历了态度和如此严峻的疫情和如此严重的经济下行,我们竟然顶住了巨大的压力,没有开启2009年和2015年那样铺天盖地的去库存和棚改,来刺激楼市。经此一役,其实,我们完全可以看清,未来楼市政策的走向和房价的趋势了。

疫情之年的调控策略,已经非常明确的告诉我们: 楼市未来只有小周期

过去的楼市牛熊周期是3年一轮回,说白了就是跟着政策的一松一紧走的。而未来这种大开大合的大周期不会再有了。想要买房挣大钱,几乎不可能了。

那么在此情况下,是不是全国的房价就此停滞,会小幅波动,青岛的房价已经阴跌了两年,二手房跌幅超过25%,未来还会带来哪些影响,房子到底还不能不能投资?

1、真正的投资客户,需要有全国思维,未来房价之间的竞争,其实是经济基本盘、人口净流入、产业聚集度之争,说白了,房价就是城市健康的晴雨表,是老百姓用真金白银投出来的,中国整体未来十年的经济格局已经被无数的专家解读,也被事实证明,南方强,北方弱,这是事实。

大湾区和长三角才是未来可能房价再次崛起的区域,证明目前比如杭州、南京、深圳等依然热度很热,特别是号称掌握了诺亚方舟船票的杭州,所有的楼盘都需要摇号。

板块分化,首先从城市分化开始。没有购买资格,先学会通过落户或者找个代理公司提前缴纳社保,慢慢积累购买资格, 真想从楼市投资中获取较大收益,还得去南方。

2、城市内部板块分化会越来越严重,比如我们抛开城阳因为共有产权政策原因带来的涨幅(2020年城阳上半年的涨幅,会在下半年还回去),真正房价有明显波动的区域只有两个半,一个是浮山后,一个是东李,还有半个是开发区,开发区(不包含原胶南)量上来了,一手房价格有明显变化,二手房价格基本没变,所以我们称为“半个”。东李和浮山后都是一二手房价同步上涨。据青岛网上房地产不完全统计,2020年上半年青岛二手房市场累计签约26489套,同比2019年上半年上涨3.2%。其中李沧的涨幅最大为18.7%,量在价先,下一步,东李依然是值得关注的区域。 未来买房还是这三个区域,浮山后、东李以及开发区(主要是薛家岛街道、长江路街道,以及属于原胶南市的灵山卫街道)。

3、 投资不要图便宜 ,未来房价可以持续平稳增长的一定是城市核心区或者是潜力区的品质房产,也就是好房子,老、破、旧、小、脏、乱、差房源持续下跌的态势,不会变。在房住不炒的大基调下,所在的小区住的属性越强烈,保值增值率越好。比如西海岸房价从2018年至2020年波动明显,但是名嘉汇的房价波动很小。相反一些郊区大盘、旅游地产会慢慢进入无人问津的状态,毕竟君不见,当初7500单价买海阳碧桂园的客户依然在高岗上瑟瑟发抖。

4、 做好家庭的资产管理 ,现在国内大多数家庭对理财体系还缺乏清晰和明确的认识。理财包括房产、股票、外汇、基金、股权、期货、黄金,以及实物投资等多种方式,但是中国大多数家庭净资产的收入中却有70%来自房产,只有30%来自股票、基金等其他方面。既然大部分收入来源在房产上,那按理说在房产理财上投入的时间和精力应该最多。可事实是,当下人们在理财上普遍表现出投入和产出分配不均衡的现象。特别是北方城市居民,普遍在楼市投资和家庭资产管理上缺乏精力投入和知识储备。

总之,做好知识储备,做好资产整理,果断将不好的房产置换成优质房产,踏实等待和青岛这座城市一起触底反弹。