紫樾尚府：强邻环伺下，浮山后低调小盘身陷去化难题！

历经三年，紫樾尚府终于在今年十一黄金周结束之际拿到了自己的预售证，投身到浮山后这片激烈的战场中。

据青岛网上房地产，10月9日，位于崂山区劲松六路106号的紫樾尚府取得预售，预售证号为青房注字（崂）2020第022号，其中可售套数共196套，总可售面积24886.78㎡。

相较于今年浮山后楼市整体居高不下的热度，紫樾尚府不仅自己项目低调的离谱，整体销售情况也十分不乐观。截至发稿（10月15日），据青岛网上房地产数据，拿到预售证近一周时间后，网签房源数量却仍为0套。

手持“浮山后”这张今年青岛楼市最好打的一张牌，紫樾尚府却以这样“零成交”的成绩开局，究竟在它身上发生了什么？

置地有声第213期

撰文/©单烁

编辑/©张慧

品牌：本土房企知名度较低

紫樾尚府项目由青岛亚建实业有限公司负责开发，而该公司是青岛北泰置地有限公司旗下的全资子公司。而该地块其实是北泰置地此前此前开发的北国之春项目的后续地块。

北泰置地是青岛的本土开发商，虽然名气不大，但开发的产品并不少，包括白金广场，丽海广场，金色国际公寓，天山华庭，贵合新园，贵合花园，比弗利山庄，太平角花园等。可以看到除了住宅产品外，北泰置地的开发项目涵盖了大量商业和商住类产品。而 紫樾尚府的前身北国之春，则是由北泰置地参与的一个政府代建项目，即胶济铁路线拆迁安置项目 ；此外北村新苑也是北泰置地参与的拆迁安置项目之一。

但必须承认的是，北泰置地在青岛本土的知名度并不高，这对于购房者的对项目的了解度和信任度都会造成一定阻碍。

项目详情：临西韩小体量高层小区

紫樾尚府位于崂山区劲松六路106号，项目总占地4万平，总建筑面积18.5万平方米，被规划的同德路一分为二，容积率为3.26，绿化率35%，南北各5栋24-25F高层，户型面积为122-145平三居，均为精装交付。 从沙盘观感上看项目排布均好，社区景观面充足。 已开发交付的北国之春地块位于项目南侧，而北侧则为今年疯狂刷屏的金茂府项目。

与“流量王”金茂府一墙之隔，这对于紫樾尚府的宣传是一项极大的考验。

沙盘实拍，图片来源：界面山东

浮山后时间青岛主城楼市的第一大热地，其相对成熟的居住氛围、交通商业医疗教育等一系列完备的配套，都成为这里各大项目极力宣传的卖点。紫樾尚府所在的位置位于浮山后片区的西北角，基本上算是浮山后与西韩片区的交界处。

1.商业配套

浮山后住宅的一大核心卖点使其能够受到新都心、万象城以及崂山CBD三大重点商圈的辐射，但是从地理位置上看， 紫樾尚府所在的地段更多的会受到其西侧市北新都心的辐射，而距离其西南侧的万象城过远，更罔论东侧的崂山CBD。 但小区附近的商业配套从规划上看相对充足，除了相距不到2km的合肥路永旺广场，周边还有合肥路商业街、北村农贸市场以及在建中的北都广场生鲜市场等。

区位图实拍，图片来源：界面山东

2.交通配套

项目在交通方面则略显弱势。首先项目四周小路居多，距离南北侧的滁州路和合肥路两条主干道都有一定的距离；轨交方面，距离项目最近的是地铁5号线，其滁州路站距离项目500米左右。 但地铁5号线在规划上属于青岛地铁三期工程 ，而且建设方案仍在调整阶段，因此具体通车时间目前来看无法预估。

3.教育及医疗配套

项目在教育配套上情况相对较好。据项目置业顾问介绍， 项目已明确划分进华东师范附属小学和华东师范大学附属初中的学区范畴。 幼儿园方面，项目周边有崂山区实验幼儿园，另外还有两所规划幼儿园。项目以西一千米左右距离内还有格兰德小学和中学。

医疗方面，项目西南侧一千米范围内有山东大学齐鲁医院和青岛内分泌糖尿病医院。

4.物业服务

项目所采用的物业为仲量联行物业，这是全球五大行之一。但物业费相对较高，约为3.9元/平。但据项目置业顾问介绍，紫樾尚府的公摊面积较小，仅约为19%。

5.主力户型分析

项目目前的主力户型仅有两种，分别为A户型，三室两厅两卫，建面约131-137平；B户型，三室两厅两卫，建面约122-130平。 整体户型种类较少，而且从户型图上看，设计比较老旧，布局没有新意 ，其中A户型虽然面积较大，但三间卧室合围处形成的走廊空间明显浪费；而B户型主卧与老人房之间南北不通透，而且老人房与卫生间之间的动线也略显曲折。

A户型图，图片来源：界面山东

B户型图，图片来源：界面山东

强手环伺下，小体量低调盘面临去化难题

详看紫樾尚府的项目细节，可以发现一个有趣之处，即紫樾尚府从户型设计到小区的布局、立面等方面，却都与其“邻居”金茂府有些神似之处。 但在金茂府铺天盖地的宣传的对比下，紫樾尚府今年就像是浮山后楼盘里的一个“小透明” ，开盘时没有盛大的开盘仪式，也没有太多硬广的宣传，开发商名气也较低。

虽然项目报价33888元/平起，但详细来看，其中部分楼层的价格也达到了3.6万元/平以上，也就是说项目在实际价格上也并没有太强的竞争力， 毕竟在其所临近的西韩片区，保利大国璟均价约在3.1万元/平，和达君玥均价约在3万元/平，保利天汇均价约为3.5万元/平左右，七色堇均价约2.87万元/平，位于项目以北的海尔产城创云玺项目均价甚至在2.2万元/平上下。

其实该项目从报规至今已经有3年多的时间了。据青岛规划局网站信息公示， 该小区的规划首次发布于2017年4月17日 。紫樾尚府拖了三年直至今日才正式开盘，期间必然经历了不少波折，偏偏今年又是楼市风雨交加的一年。据置业顾问介绍，项目目前即将封顶，后期如果开卖现房，价格或许会更高，但是当下期房阶段也没有太多的优惠或福利能够为客户提供。在这样严峻的形势下，这个总体量不足20万方的小楼盘究竟会去向何方？它该如果找到突破口，与其周边的一众地产大鳄相抗衡？这对于这家在青岛本土都不被购房者充分知晓的不知名小房企而言，着实是一个难题。