青岛刚需起步价136万！能买什么房子？

随着二次城镇化的到来，人口进一步向中心城市集聚，对于刚需购房者来说，所在城市的“购房上车基准线”成为关注焦点。

10月29日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》（以下简称报告），此次报告中分别选取了一线（4个）、新一线（15个）、强二线（11个）城市共30个城市作为研究样本，首次盘点了主要城市的“刚需上车基准价格”，其中，22个城市刚需“上车线”超百万。

根据报告，青岛“刚需上车基准线”为136万元， 位居30城中的第13位，那136万元的刚需起步价在青岛可以买一个什么样的房子？

青岛“刚需上车基准线”136万元

排名第13

10月29日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》，此次报告中，分别选取了4个一线、15个新一线、11个强二线共30个城市作为研究样本，首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”，和各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的选择差异特征。

根据报告显示，在总价排名前十的城市中，北京、深圳、上海三城分别以350万、345万以及295万领跑，组成了“300万区间”的第一阵营；厦门、杭州则以266万、226万超过200万水平，构成了第二梯队；而“160万”成为第三道分水岭，由广州、南京、宁波、东莞、苏州五城组成，这五城全部以超过160万元的 “上车价”，挤入城市排行榜前十。

根据报告，青岛“刚需上车基准线”为136万元，位列此次城市排行榜第13名。

图片来源：贝壳研究院

那么，刚需人群是否是城市购房的主流人群呢？

本次贝壳研究院将“刚需上车价”与城市“整体交易房价”进行了对比分析，发现“高房价城市”才有典型的“刚需人群”。从下图可以看出，北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市，刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价。其中，青岛刚需客户置业套均总价（136万元）比全市成交套均价（146万元）低10万元。

图片来源：贝壳研究院

此外，从本次报告中发现，30城中刚需上车平均面积存在显著的差异，其中青岛刚需购房套均面85.66平米，市场整体购房套均面积93.8平米。由此，青岛也因为“大面积-低价格”的高性价比入围刚需友好置业城市。

图片来源： 贝壳研究院

近年来，多城市平均购房年龄逐步增加，全面进入“30+”时代。此次贝壳研究院在调查时也发现，多数城市刚需购房平均年龄高于城市购房平均年龄。其中，青岛刚需购房者平均年龄约31.9岁。

据统计，30城刚需购房者中女性占比在35.8%-56.3%之间，整体占比约为46.3%，近乎与男性购房者持平。80后姐姐们的购房需求不容小觑，30城女性刚需购房平均年龄34.4岁。其中青岛刚需购房群体女性占比44.86%，女性平均年龄33.6岁，男性平均年龄32.6岁。

图片来源： 贝壳研究院

从各个城市刚需来源前10城市看，绝大部分城市刚需来自周边城市，但城市圈的成熟度不同，核心城市的刚需购房虹吸效应不一样。其中，青岛刚需购房客来自本地的比例为28.9%，如此来看，外来人口成为刚需购房者主力。

136万！在青岛能买什么样的房子？

刚需，相对弹性需求而言，是指受房价因素影响较小，为满足城市基本居住需求而购房置业的群体。

根据贝壳研究院的调查报告，青岛“刚需上车基准线”为136万元，那136万在青岛能买一个什么样的房子？

从目前青岛各个区市的房价现状来看， 青岛市南、市北、崂山、李沧四区已经难觅200万元以内的新盘，就连城阳、西海岸新区总价大多也都在150万以上 ，再加之户型越来越大了，市区新开盘的房子面积均在110平左右，城阳、西海岸也是跟风变“大”，望房兴叹的刚需置业者即使手持200万在市区买不了新房子，在郊区也买不到最好的房子。

青岛房价走势图（部分区市）

所以对于刚需置业者来说，136万的刚需置房起步价目前在青岛只有三种买房选择。 一是公寓，二是市区“老破小”，三是郊区的房子。 那这三种房型到底如何选择？

青岛：刚需置业者的买房建议

首先说公寓。对于刚需置业者来说，买公寓性价比是偏低的，不管是投资还是自住，公寓产权年限小 ，商用公寓还不能落户，以后孩子不能上学，既卖不出去也换不了房，可能对于后期规划产生很大的影响。

公寓PK掉后，只剩下市区的“老破小”和郊区新房两种选择。

市区“老破小”和郊区房子怎么选择，还是要看置业者自己的承受度，你是能承受住市区“老破小”的诸多缺点，还是能承受住郊区长年累月的长通勤；或者说，你是更看好市区“老破小”的方便，还是更看好郊区房子的舒适。

在做选择前，置业者们可以优先考虑两点：一是时间，通勤的不适会逐渐取代房子的舒适，这是郊区房子的一大缺点；二是市区“老破小”升值慢，甚至不升值，这对于以后换房不利。

接受了上面所列的优缺点后，再考虑如何选房：

1、核算购房能力

当下买房早已经不是买了就能涨的年代，所以要“量力而行”。买房前尽量不要透支自己的财力，并结合以下四类主要支出进行综合考量：

a、首付款；

b、收房时交的契税和公共维修基金等支出；

c、装修费用（刚需房通常急需入住）；

d、一年左右的还款额。

2、刚需买房要“不忘初心”

刚需买房在选择相应的楼盘时，必须问自己两个问题：

a、我为什么买房？

b、钱不凑手，哪些需求可以放弃？

每个人的需求各有不同，可以放弃的需求也有不同，这需要置业者自己在看盘时对号入座。很多楼盘初次看房时好，但却满足不了自己的核心需求，这种盘肯定不能买。

此外，每个人的买房需求不一样，自己在买房时不能盲从，一个楼盘适合别人但不一定适合你，别人的意见可以参考，但绝不可以成为决定买房的主要依据。置业者要根据自己的条件以及工作规划再去选择适合自己的房产。