1月青岛法拍市场成交1.36亿元！房价虽低需谨防"盲入"

原标题：鲁楼观察|1月青岛法拍市场成交1.36亿元！房价虽低需谨防“盲入”

文章来源：质观鲁楼、界面山东

在很长一段时间里，普通购房者因为房屋状况调查难、清户难等问题，对于法拍房望而却步。但伴随着法拍第三方中介、房贷逐渐完善，法拍市场人气也是逐渐增加。特别是豪宅市场，不限购、有百万级价格差的法拍房接连出现高溢价成交的情况。进入2021年之后，法拍房的热度仍然不减。

法拍房迎来开门红

据青岛法拍网数据显示，2021年1月份，青岛法拍市场共计上拍房源121套，成交59套，成交率48.7%。成交总额13610万。市值15361万，共计为买方市场释放1751万元的购房差价。平均折扣率为8.8折，平均溢价率18%。纵观1月数据，同比去年1月份成交量增长31%，成交额增长了43.7%。

图片来源：青岛法拍网

从各区成交数量来看，1月份除莱西没有成交，胶州、平度分别成交2套、3套占据末尾。其他区成交十分均衡，即墨区成交11套占据首位，黄岛、李沧二区都成交8套，市南、市北、崂山三区皆成交7套，城阳区成交6套。

1月份市北区法拍房热度最高，成交溢价率接近37%，位列各区溢价率之首。除一套房源底价成交，其他房源皆有不同程度的竞争，尤其是中海紫御观邸溢价率达到了106%。黄岛以26%的溢价率紧随其后，崂山区以22%的溢价率排在第三。

图片来源：青岛法拍网

据青岛法拍网数据统计1月法拍房最高成交价：937.6万 （市南区•万丽海景）；最低成交价：28.5万 （即墨区•盛合花园）；最高溢价率：106% （市北区•中海紫御观邸）；最大购房差价：262.4万（市南区•万丽海景） ；最低折扣：5.5折（即墨区•正兴福海苑小区）。

2021年1月份，青岛法拍房市场成交情况相比2020年1月份各项数据都增长不少，成交率也超过了2020年成交率平均值13个点。

房源紧俏，主城再上新

截止2021年2月8日，青岛市各区市共有法拍房房源1613套，16套正在拍卖中，多为建成多年的老旧小区，正因如此，像泛海名人、良辰美景、唐岛金湾、卓越蔚蓝群岛等昔日热盘，在开拍后就受到广大购房者关注。

近日，市南区人民法院发布最新一期司法拍卖公告，共有5套房源，涉及住宅和商业。

青岛市市北区山东路117号良辰美景小区2号楼：起拍价2050945.4元，评估价2929922元，加价幅度10254元，保证金205094元。标的位于青岛市市北区山东路117号，房屋所在层数为34层（顶层及阁楼）。周边主要道路为敦化路、山东路等道路，所在地段交通便捷，所属板块醇熟，周边配套齐全。

青岛市市北区富饶路35号4单元：起拍价1495177元，评估价1868970.66元，加价幅度7475元，保证金149517元。标的位于青岛市市北区富饶路35号4单元，房屋面积76.14平方米，所在建筑总楼层为6层，标的所在楼层为4层，房屋朝向为南北朝向，户型为2室1厅1卫。

青岛市城阳区双元路18号110号楼1单元：起拍价3200000元，评估价5143830元，加价幅度16000元，保证金320000元。标的位于青岛市城阳区双元路18号110号楼1单元。所在自然层1-3层，地下1层，建筑面积368.39平方米，西临墨水河路、北临云河路、东临白沙湾路、南临白沙河路。

青岛市市北区德平路54号乙：起拍价850000元，评估价1327218元，加价幅度8500元，保证金85000元。标的位于青岛市市北区德平路54号乙，建筑面积为108.83平方米，周边交通便利，出行可至泰山路地铁站乘坐地铁2号线，或至人民会堂站乘坐地铁3号线。

青岛市黄岛区泰山东路6527号2栋商业：起拍价2707700元，评估价4835100元，加价幅度13538元，保证金270770元。标的位于青岛市黄岛区泰山东路6527号2栋商业。东临昆仑山南路，北临珠峰雅园，周边生活环境便利，配套完善，遍布多处酒店、购物广场、银行等休闲购物场所。

法拍房价虽低不可“盲入”

众所周知，法拍房的价格往往会比市场价更加实惠，但入手法拍房存在一定的风险，界面山东提醒您在购买法拍房需要重点注意以下几点：

1.首先要看房产是否有抵押。

如果原主人将房产进行过抵押，而法拍房后续的全部费用均由购买者承担。

2.在竞拍前最好先实地查看房屋，瑕疵过多的房屋可能会存在后期费用补交的问题。

法拍房不像一些正常的商品房买卖可以随时随地实地去考察，如果实地看房的时候没有注意到房屋存在的问题，接到房屋之后再发现房屋破坏状况较严重，未来可能需要大量维修费用。而且部分法拍房可能因为种种原因无法实地查看，存在一定风险。

3.要注意房屋的产权问题，有无实际居住人以及户口是否有迁出。

由于法拍房不会公布拍房以前的交易情况，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备。

户口法拍房是通过法院拍卖的房屋，一般都是由于原房主的一些原因才会被法院收回拍卖的，法拍房上面是有原户主户口的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法迁移的可能。

另外根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。

4.了解房屋是否存在大量欠费，包括物业费、取暖费、水电费等

司法拍卖的房子可能会存在原户主长期拖欠水电费、物业费及其他费用的情况，如果拍下房屋后发现欠费问题，也是需要拍卖后买受人自行承担的。

1月份青岛法拍房市场整体火热，尤其是热门小区优质法拍房，提升了竞争力，拉高了整体溢价。但像胶州、平度、莱西无论从成交量还是溢价率来看热度明显不足。以此看出法拍市场虽火，但“多极分化”的情况还是比较明显的。