集中土拍遇熔断,青岛主城现“新地王”!
青岛

集中土拍遇熔断,青岛主城现“新地王”!

2021年05月17日 20:14:19
来源:凤凰网青岛

‍‍自青岛宣布执行供地“两集中”新政后,5月12日-14日,青岛市辖区迎来了今年的第一批次住宅用地集中拍卖。据锐理数据统计,本次土拍共成交60宗,揽金135.07亿,核心区域受追捧,外围条件苛刻地块遇冷,多以底价成交,城阳两宗土地流拍。

土拍第一天,市北开平路45号地块遭17家房企疯抢,激烈鏖战164轮后触发了17000元/㎡的熔断价,地块转入线下竞自持面积,市北“新地王”出世。在5月14日下午的线下竞拍中,开平路45号地块最终被绿城中国以17000元/㎡的楼板价、2106.9㎡的自持商品住宅建面积收入囊中。

溢价率高达64.9%的市北开平路地块为何如此抢手?除地王楼面价和自持面积拉高成本外,其他复杂条件将给开发商带来怎样的挑战?市北“新地王”的诞生又将给主城楼市带来怎样的影响?‍‍

土拍市场再遇“熔断”

土拍前一天,青岛市自然资源和规划局发布补充公告,“若公告中地块竞买人报价达到最高限价后,网上土地竞价中止,转到线下竞自持城镇住宅建筑面积。”现在看来,这似乎成了新地王出世的预示信号。

土拍第一天,市北区老四方水清沟开平路45号地块(白樱花面粉厂改造地块)的拍卖持续了98分钟。楼面起拍价为10310元/㎡,17家房企激烈鏖战164轮后,价格冲到17010元/㎡,触发了17000元/㎡的熔断价,溢价64.99%。

最高限价熔断后,开平路45号地块转入线下竞自持面积。该地块的最高竞价17010元/㎡已经超过此前青特星城14620元/㎡,在公开市场中也仅低于深蓝中心17800元/㎡,成为市北的“新地王”。

5月14日下午,招商、保利、中海、金地、旭辉银盛泰、碧桂园、绿城和青城8家房企参与开平路45号地块的线下竞拍,这无疑是一场集资金、成本控制、品牌溢价和强排能力的综合较量。最终,开平路45号地块被绿城中国以17000元/㎡的楼板价和2106.9㎡的自持商品住宅建面收入囊中,自持建面占比5.7%,成交总价6.42亿,溢价率64.9%。

盘点此前的市北地王,2016年,四川蓝光以12520元/㎡竞得市北宜昌路16号地块开发蓝光黑钻公馆;2019年,青特集团以14620元/㎡竞得市北河西村1号地改造地块开发青特星城。此番绿城中国以17000元/㎡竞得开平路45号地块,令市北地王的纪录再度刷新。

事实上,青岛土拍市场一向底价成交多溢价少。根据《2020年50大城市卖地报告》显示,青岛的溢价率为0.2%,2020年近半数土地都以底价成交。青岛的本次土拍中也多以底价成交,溢价率64.9%市北区开平路地块为何如此抢手?


市北“新地王”诞生的背后

青岛市区的住宅用地供应量不多,本就是房企争夺的的焦点。按照土地出让一年三集中政策,第二、第三批次住宅用地的集中供应拟于7月、11月集中发布出让公告。对于土储不多的开发商来说,错过首批拿地,就需再等好几个月,甚至陷入阶段空窗、无地可开的情况。因此对于此次土拍的市区优质地块,各大开发商势在必得。

据悉,2019年以前,青岛市北区的在售项目较少,2020年区内的新都心和浮山后虽开盘新项目,但供应量仍不足,成交价也在上涨,购房需求不断外溢。而市北老四方北部从2016年房产供应达到峰值后便持续减少,现也供应短缺。而与房产供应不足相对的是,市区的购房需求仍在增长。可见,供需关系是开发商们瞄准市北老四方北部开平路地块的重要原因。

土拍信息显示,开平路45号地块为商住地,总占地面积13925.2㎡,规划总建面48738.2㎡(住宅32906.9㎡,商服4873.8㎡,划拨公租房建面10957.5㎡),容积率≤3.5,建筑密度≤30%,绿地率≥25%,商住比为1:9。地块起拍总价3.9亿,无报名门槛。

该地块地理位置优越,周边配套较完备。交通方面,临近跨海大桥与环湾路等城市交通主干道,其中大沙路环湾路立交将于年底开通;临近地铁1号线开封站,1号线贯穿整个区域,也将于今年年底空载试运行,规划的三期地铁5号线将与1号线交汇于地块附近的胜利桥站。医疗方面,临近青岛市中心医院和百洋健康产业园。娱乐方面,南侧有今年开业的鸿泰广场,北侧有预计明年建成招商的万科商业8万平城市综合体;生活方面,临近海琴利群、水清沟公园以及开平路早市等。

此外,地块周边的鸿泰锦园、万科未来城、龙湖春江郦城、保利百合花园等小区的售价一直保持坚挺,北侧即将开盘的中海寰宇时代释放价格在2.7-3.3万元/㎡,也为开发商们选择该地块提供了参考和信心。

在青岛供地“两集中”新政颁布和主城市场行情反弹的背景下,市北住宅地供应稀缺,城市发展环境良好,占据了优越地理位置的开平路45号地块地缘客户充足,促使房企对其未来市场行情持有良好预期,从而果决拿地。


城区楼市未来走向如何?

据开平路地块土地附加条件和合作框架协议显示,地块须配建10957.5㎡的公共租赁住房,不少于183套,由财政负责回收,价格在4200元/㎡;不得将产业项目建设为类住宅项目,不得以公寓、小户型复式公寓(LOFT)、商墅等形式对外宣传并销售。

除以上土地出让条件外,触发熔断的新地王楼面价和两千多平米的自持面积拉高了成本,再加上地块航空限高,开发商必须具备强排能力。中房智库特聘专家马光明表示,“17000元/㎡这个价格对房企的操盘能力要求比较高,需要做出溢价才能有利润,项目未来必然定位精品改善,方案设计、客户研究必须做到足够精细。”

市北“地王”最终被绿城竞得,这也是绿城首进青岛市北。市北市区的楼盘因整体好卖,在2016年房价大涨后基本没有再升级,老旧小区较多,洋房等改善产品稀缺,改善型需求难以满足。绿城在品牌溢价方面得到市场的一定认可,其到来或能对改善这一状况有所助益。

另一方面,强排的难度,体量较大的公租房与商品房共处对商品房溢价的影响,都对绿城操盘带来考验。此外,在“房住不炒”的形势下,政府对房产售价控制严格,这对于高价拿地的开发商也存在着一定的风险。结合地价、政策以及市场情况,开平路45号地块未来将会如何定价和操盘值得关注。

地王的诞生,或将带动附近房产市场的情绪。2016年,蓝光集团以12520元/㎡竞得老四方宜昌路地王建设黑钻公馆后,附近多个项目宣布涨价,青岛楼市市场迎来上升周期,周边房价从一万多涨到2018年的近3万,后来冷却下来周边房价依然有2万多。

开平路45号地块和其东侧的四流南路245号中海寰宇时代周边环境相似,相距仅约1.3公里。据悉,寰宇时代在市北房价领先,一度传出待售楼盘单价过3万的消息,目前其周边价格约2.8万元/平方米,高于市北平均房价。中海去年拍得寰宇时代的楼面地价为10510元/㎡,今年地王楼面地价相较已涨了6500元/㎡。开平路45号地块成新地王,老四方楼市的3万单价均线或将被不断坐实。

老四方房价上涨基本成定势,距离相近的周边楼盘无论一手房或二手房、在售或待售,项目价格或将进行重新估算和调整。

老四方北部房价的上扬,可能带动周边同样土地供应不多的新都心、浮山后和李沧等区域的房价上涨。在老四方东部,新都心已基本没有房源,买房只能向西。新地王来后,市区的3万价格线将向西移动,覆盖老四方的更多区域。楼市涨价甚至可能会蔓延到青岛的近郊,逼迫刚需进一步外溢。