迎来新地王后，谁将占据6月市北楼市的“C位”？

“红5月”里，一场轰轰烈烈的土拍盛宴，让水清沟诞生了市北的新“地王”。

5月14日，17家开发商喊价17010元/㎡熔断的开平路45号地块迎来线下竞自持环节。

在包括绿城、招商、保利、中海、金地、旭辉银盛泰、碧桂园和青城8家头部房企的激烈厮杀后，最终该地块被绿城以楼板价17000元/㎡+竞得，自持商品住宅建面2156.9㎡占比5.7%，成交总价6.42亿，溢价率64.9%。

而这一块总建面不到5万平的“新地王”的诞生，也让市北区再次成为了青岛楼市被关注的焦点。

近几年，多家重量级房企陆续落子市北，或许是在区域醇熟生活配套的加持下，亦或是满足了周边购房者强烈的改善需求，多数项目一开盘便进入了热销状态。

屡出“地王”的市北区，新房销售火爆的缘由究竟为何？这个6月，它能否为我们带来新的惊喜？

置地有声第299期

后来居上醇熟配套带来绝对竞争力

主城四区内，市北区算是经典的“后来者居上”的案例。

在青岛，除了最早开埠的市南区，其实市北、李沧、崂山几个区市在几十年前几乎是站在同一个起跑线上的。当时市北和李沧都是青岛生活氛围很成熟的居住区，而崂山又坐拥山海资源带来的、曾几乎成为青岛支柱型产业之一的旅游产业优势。

但2010年前后，市北迎来了自己发展的关键性转机——新都心。凯德MALL的到来，带来了周边一系列配套的落地和升级，商圈的成熟同时带来了人气和各路资源的指数提升，市北也一改“老城”的旧貌，换上了“大都市”的新颜。

而如果单看市北的楼市，它今天的大热也可以大致归结为以下几个方面：

首先，市北区占据着得天独厚的位置优势，西部濒临胶州湾，东部与崂山区为岭，北部与李沧区接壤，南部与市南区毗邻，自然景观资源丰富。此外，市北还是重庆路、黑龙江路、南京路、福州路、山东路、环湾路等交通网络的重要枢纽，堪称青岛市区的“心脏”。

其次，各类完善配套也是片区楼市强大竞争力的重要支撑：

交通方面，环湾路、重庆路、黑龙江路纵贯南北，辽阳路横穿东西，目前开通的地铁M3和M1号线北段，也将市北区与市南、李沧和城阳等多个区域之间的距离拉得更近。未来地铁M4号线开通后，居民出行将更加便捷；

商业方面，既有充满“烟火”气的台东商圈，也有近年来崛起的CBD商圈和新都心商圈，商业配套完善，居民生活便利；

教育方面，作为市北区老牌的学区，台东六路小学和平安二小近几年一直保持较高的关注度，而浮山后也因片区内富源路小学、桦川路小学、同安路小学等多小学校，成为了近两年青岛学区房市场的"新宠儿"。

医疗方面，市北区拥有山东大学齐鲁医院、青岛阜外心血管病医院以及松山医院等多家医院，另外，市北区超前谋划RCEP青岛经贸合作先行创新试验基地，将国际大健康产业集聚区建在孤山北片区，成为我国第一个健康城市综合体的首开区。

2019年年末，青岛全市常住总人口949.98万人，市区常住人口645.20万人。市北区111万人，仅次于西海岸新区（市区排名），远高于李沧、城阳、崂山、市南。这个数据，一方面意味着市北当今对人的绝对的吸引力；另一方面，较大的人口基数，也为市北区带来了相当可观的购买力，对市北各家楼盘的去化都是很关键的正面影响。

从住区到商圈，六大片区各有千秋

从楼市板块来看，市北区的发展历史比较长，板块划分也比较杂乱，其中中央商务区、新都心、台东、浮山新区、老四方区、大小港及滨海新区6个板块属于市北区特点相对明显的板块。

1、老四方区

四方区是曾经的富人区，曾是青岛历史上的老工业基地。老四方的历史可以追溯到明朝，早年不断有云南等地移民迁徙来此定居，逐渐形成岛城核心居住区之一。曾经，四方房价是远超李沧区，但属于青岛早期发展的片区，四方区的城市界面略显老旧，片区房价远不及新兴板块。

金华路商圈作为老四方板块的传统商圈，区域内生活氛围浓厚，是目前青岛热门的居住区域。

2、台东

台东商圈作为青岛人气最高的商圈之一，也是如今青岛旅游打卡地之一，人员高度聚集的同时，也带来了堵车的问题。但地铁2号线台东站的开通，极大程度上缓解了台东商圈的堵车问题。

目前，片区各类配套完善，交通便利，居住人群以本土为主，老旧小区较多，周边购房者改善需求旺盛，但片区土地稀缺且地块规模小，可开发空间并不多。

3、中央商务区

CBD中央商务区始于2003年，经过十几年的开发建设，如今已成为了市北的门户区域，房价也紧随其后，区域价格接近3万/平方米。

这类区域在投资角度来看属于沉淀资产，没有过多的增值潜力，因为发展已经接近饱和，更适合于长期居住，这个区域的房子更符合刚需的要求。

4、新都心

12年前，四方区为了发展与市北交界附近的双山、保儿等区域，提出了一个新都心的概念。新都心商圈虽然崛起时间比较晚，但地铁3号线开通之后，新都心成为主城区最火的片区之一。

醇熟的配套是区域楼市迅速崛起的主要原因。交通方面，连接多条市区主干道，同时还有地铁M3号线经过；商业方面，拥有凯德MALL、和达中心城、万科中心等多个大型商业商街，周边生活购物都十分方便。

5、浮山新区

浮山新区以劲松五路为界，横跨市北和崂山两个区域。隶属市北区的区域内拥有大量棚户改造项目，居住人群相对稳定，常住人口较多，周边配套设施完善，并且片区靠近浮山景区，自然景观优美，属于市北区较为宜居的板块之一。

从投资角度来看，这个区域的租赁空间受限，房子增值更依靠于整体发展。

6、大小港及滨海新区

该板块属于青岛胶州湾东侧的滨海区域，但区域发展比较新，主要以大健康文化产业及科创为主，从产业结构看属于未来朝阳产业，有一定整体升值空间，还拥有一线海景，未来发展前景较好。

综合来看，市北区楼市各板块特色鲜明，也一定程度上影响了片区的楼市价格。就上述6个板块来看，除了滨海新区外，其他板块发展都较为成熟，人气旺盛，交通完善，学区也较周边近郊区域更好。

4个纯新盘助力市北“期中考”

旺季过后，6月份开发商推盘热情大概率会远不及此前的3、4、5月；但从6月前两个周青岛新房市场的成交表现来看，6月“降温”似乎并不十分明显，而且整体超50盘的推盘量也几乎可以与此前3个“旺季月”比肩。

市北区作为主城区新盘集聚热门区域，据界面山东不完全统计，今年6月份市北预计将共有4盘入市加推，皆为纯新盘，其中中海寰宇时代和卓越坊两个项目已经开盘。

1、中海寰宇时代

中海·寰宇时代项目位于青岛科技大学（市北校区）南，界面山东曾实地探盘了解到，该项目规划拟建14栋高层建筑。距离M1号线（在建）和M5号线（规划）换乘站胜利桥站约100米，距离M8号线（在建）闫家山站约900米；教育资源也比较丰富，周边共建有5所幼儿园、3所小学和4所中学。医疗方面，距三级甲等青岛市中心医院约800米。

但相比之下，项目周边的商业配套就稍显逊色，虽有利群海琴广场、12万㎡印象城和自建约1.5万㎡下沉式商业街3大商业加持，但目前只有利群海琴广场处于正式营业中。而且目前来看，胜利桥片区目前的城市界面还相对老旧，这对高端住宅产品的区划尤其不利。

据房天下消息，目前该项目6# 8# 11# 12#楼已于6月12号首开，建面为105-143㎡，楼高19层，均价为29000-33000元/㎡。

2、卓越坊

卓越坊项目位于市北区新都心板块南昌路127路，总建筑面积约5万平米，占地面积约9300㎡。界面山东曾实地探盘了解到，虽然项目仅有两栋10层的住宅洋房，共计208户，户型建面约107㎡-120㎡，并不算是理想的改善型居住产品，但在地铁和周边配套的加持下，卓越坊在新都心乃至整个主城都比较稀缺。

但需要注意的是，卓越坊因受地块限制，容积率也偏高，在景观园林、公共区域等方面施展空间有限。

据房天下消息，该项目已于６月5日首次开盘，2#，3#，4#成交均价30000元/㎡。预计2024年交房。

3、同安路九号

占地面积2.1万㎡，总建筑面积5万㎡，其中地上建面3.2㎡，地下1.8万㎡，容积率1.5，项目由30栋商业别墅、两栋商业办公楼组合而成。别墅共80套，面积段180-220㎡，有双拼和三联排两种产品。周边的各类配套较为完善，交通方面，项目距 M3号线敦化路站约1.4公里，距规划M4号线福州路站约0.5公里。

值得注意的是，同安路九号属于商墅，属于商业性质，所以产权仅有40年。

据房天下消息，该项目公寓产品建面约36-82㎡，预计6月开盘，均价19000元/平精装交付。

4、中梁拾光映象

中梁·拾光映象位于市北台东，占据地铁M1/M2/M4号线三轨换乘优势，周边各类配套醇熟，居住氛围浓厚。

从地理位置而言，该项目临近台东商圈，距离未来的中粮大悦城不远，商业配套比较有优势。而且周边已经许久没有新盘上市，片区内改善需求旺盛。

但需要注意的是区域内没有优质学区，而且改善族预算有限，如果楼盘定价过高，入市后销量可能会受到影响。

据房天下消息，该项目预计6月底首开，主推建面105-127㎡三居产品。