“红5月”里,一场轰轰烈烈的土拍盛宴,让水清沟诞生了市北的新“地王”。
5月14日,17家开发商喊价17010元/㎡熔断的开平路45号地块迎来线下竞自持环节。
在包括绿城、招商、保利、中海、金地、旭辉银盛泰、碧桂园和青城8家头部房企的激烈厮杀后,最终该地块被绿城以楼板价17000元/㎡+竞得,自持商品住宅建面2156.9㎡占比5.7%,成交总价6.42亿,溢价率64.9%。
而这一块总建面不到5万平的“新地王”的诞生,也让市北区再次成为了青岛楼市被关注的焦点。
近几年,多家重量级房企陆续落子市北,或许是在区域醇熟生活配套的加持下,亦或是满足了周边购房者强烈的改善需求,多数项目一开盘便进入了热销状态。
屡出“地王”的市北区,新房销售火爆的缘由究竟为何?这个6月,它能否为我们带来新的惊喜?
置地有声第299期
后来居上醇熟配套带来绝对竞争力
主城四区内,市北区算是经典的“后来者居上”的案例。
在青岛,除了最早开埠的市南区,其实市北、李沧、崂山几个区市在几十年前几乎是站在同一个起跑线上的。当时市北和李沧都是青岛生活氛围很成熟的居住区,而崂山又坐拥山海资源带来的、曾几乎成为青岛支柱型产业之一的旅游产业优势。
但2010年前后,市北迎来了自己发展的关键性转机——新都心。凯德MALL的到来,带来了周边一系列配套的落地和升级,商圈的成熟同时带来了人气和各路资源的指数提升,市北也一改“老城”的旧貌,换上了“大都市”的新颜。
而如果单看市北的楼市,它今天的大热也可以大致归结为以下几个方面:
首先,市北区占据着得天独厚的位置优势,西部濒临胶州湾,东部与崂山区为岭,北部与李沧区接壤,南部与市南区毗邻,自然景观资源丰富。此外,市北还是重庆路、黑龙江路、南京路、福州路、山东路、环湾路等交通网络的重要枢纽,堪称青岛市区的“心脏”。
其次,各类完善配套也是片区楼市强大竞争力的重要支撑:
交通方面,环湾路、重庆路、黑龙江路纵贯南北,辽阳路横穿东西,目前开通的地铁M3和M1号线北段,也将市北区与市南、李沧和城阳等多个区域之间的距离拉得更近。未来地铁M4号线开通后,居民出行将更加便捷;
商业方面,既有充满“烟火”气的台东商圈,也有近年来崛起的CBD商圈和新都心商圈,商业配套完善,居民生活便利;
教育方面,作为市北区老牌的学区,台东六路小学和平安二小近几年一直保持较高的关注度,而浮山后也因片区内富源路小学、桦川路小学、同安路小学等多小学校,成为了近两年青岛学区房市场的"新宠儿"。
医疗方面,市北区拥有山东大学齐鲁医院、青岛阜外心血管病医院以及松山医院等多家医院,另外,市北区超前谋划RCEP青岛经贸合作先行创新试验基地,将国际大健康产业集聚区建在孤山北片区,成为我国第一个健康城市综合体的首开区。
2019年年末,青岛全市常住总人口949.98万人,市区常住人口645.20万人。市北区111万人,仅次于西海岸新区(市区排名),远高于李沧、城阳、崂山、市南。这个数据,一方面意味着市北当今对人的绝对的吸引力;另一方面,较大的人口基数,也为市北区带来了相当可观的购买力,对市北各家楼盘的去化都是很关键的正面影响。
从住区到商圈,六大片区各有千秋
从楼市板块来看,市北区的发展历史比较长,板块划分也比较杂乱,其中中央商务区、新都心、台东、浮山新区、老四方区、大小港及滨海新区6个板块属于市北区特点相对明显的板块。
1、老四方区
四方区是曾经的富人区,曾是青岛历史上的老工业基地。老四方的历史可以追溯到明朝,早年不断有云南等地移民迁徙来此定居,逐渐形成岛城核心居住区之一。曾经,四方房价是远超李沧区,但属于青岛早期发展的片区,四方区的城市界面略显老旧,片区房价远不及新兴板块。
金华路商圈作为老四方板块的传统商圈,区域内生活氛围浓厚,是目前青岛热门的居住区域。
2、台东
台东商圈作为青岛人气最高的商圈之一,也是如今青岛旅游打卡地之一,人员高度聚集的同时,也带来了堵车的问题。但地铁2号线台东站的开通,极大程度上缓解了台东商圈的堵车问题。
目前,片区各类配套完善,交通便利,居住人群以本土为主,老旧小区较多,周边购房者改善需求旺盛,但片区土地稀缺且地块规模小,可开发空间并不多。
3、中央商务区
CBD中央商务区始于2003年,经过十几年的开发建设,如今已成为了市北的门户区域,房价也紧随其后,区域价格接近3万/平方米。
这类区域在投资角度来看属于沉淀资产,没有过多的增值潜力,因为发展已经接近饱和,更适合于长期居住,这个区域的房子更符合刚需的要求。
4、新都心
12年前,四方区为了发展与市北交界附近的双山、保儿等区域,提出了一个新都心的概念。新都心商圈虽然崛起时间比较晚,但地铁3号线开通之后,新都心成为主城区最火的片区之一。
醇熟的配套是区域楼市迅速崛起的主要原因。交通方面,连接多条市区主干道,同时还有地铁M3号线经过;商业方面,拥有凯德MALL、和达中心城、万科中心等多个大型商业商街,周边生活购物都十分方便。
5、浮山新区
浮山新区以劲松五路为界,横跨市北和崂山两个区域。隶属市北区的区域内拥有大量棚户改造项目,居住人群相对稳定,常住人口较多,周边配套设施完善,并且片区靠近浮山景区,自然景观优美,属于市北区较为宜居的板块之一。
从投资角度来看,这个区域的租赁空间受限,房子增值更依靠于整体发展。
6、大小港及滨海新区
该板块属于青岛胶州湾东侧的滨海区域,但区域发展比较新,主要以大健康文化产业及科创为主,从产业结构看属于未来朝阳产业,有一定整体升值空间,还拥有一线海景,未来发展前景较好。
综合来看,市北区楼市各板块特色鲜明,也一定程度上影响了片区的楼市价格。就上述6个板块来看,除了滨海新区外,其他板块发展都较为成熟,人气旺盛,交通完善,学区也较周边近郊区域更好。
4个纯新盘助力市北“期中考”
旺季过后,6月份开发商推盘热情大概率会远不及此前的3、4、5月;但从6月前两个周青岛新房市场的成交表现来看,6月“降温”似乎并不十分明显,而且整体超50盘的推盘量也几乎可以与此前3个“旺季月”比肩。
市北区作为主城区新盘集聚热门区域,据界面山东不完全统计,今年6月份市北预计将共有4盘入市加推,皆为纯新盘,其中中海寰宇时代和卓越坊两个项目已经开盘。
1、中海寰宇时代
中海·寰宇时代项目位于青岛科技大学(市北校区)南,界面山东曾实地探盘了解到,该项目规划拟建14栋高层建筑。距离M1号线(在建)和M5号线(规划)换乘站胜利桥站约100米,距离M8号线(在建)闫家山站约900米;教育资源也比较丰富,周边共建有5所幼儿园、3所小学和4所中学。医疗方面,距三级甲等青岛市中心医院约800米。
但相比之下,项目周边的商业配套就稍显逊色,虽有利群海琴广场、12万㎡印象城和自建约1.5万㎡下沉式商业街3大商业加持,但目前只有利群海琴广场处于正式营业中。而且目前来看,胜利桥片区目前的城市界面还相对老旧,这对高端住宅产品的区划尤其不利。
据房天下消息,目前该项目6# 8# 11# 12#楼已于6月12号首开,建面为105-143㎡,楼高19层,均价为29000-33000元/㎡。
2、卓越坊
卓越坊项目位于市北区新都心板块南昌路127路,总建筑面积约5万平米,占地面积约9300㎡。界面山东曾实地探盘了解到,虽然项目仅有两栋10层的住宅洋房,共计208户,户型建面约107㎡-120㎡,并不算是理想的改善型居住产品,但在地铁和周边配套的加持下,卓越坊在新都心乃至整个主城都比较稀缺。
但需要注意的是,卓越坊因受地块限制,容积率也偏高,在景观园林、公共区域等方面施展空间有限。
据房天下消息,该项目已于6月5日首次开盘,2#,3#,4#成交均价30000元/㎡。预计2024年交房。
3、同安路九号
占地面积2.1万㎡,总建筑面积5万㎡,其中地上建面3.2㎡,地下1.8万㎡,容积率1.5,项目由30栋商业别墅、两栋商业办公楼组合而成。别墅共80套,面积段180-220㎡,有双拼和三联排两种产品。周边的各类配套较为完善,交通方面,项目距 M3号线敦化路站约1.4公里,距规划M4号线福州路站约0.5公里。
值得注意的是,同安路九号属于商墅,属于商业性质,所以产权仅有40年。
据房天下消息,该项目公寓产品建面约36-82㎡,预计6月开盘,均价19000元/平精装交付。
4、中梁拾光映象
中梁·拾光映象位于市北台东,占据地铁M1/M2/M4号线三轨换乘优势,周边各类配套醇熟,居住氛围浓厚。
从地理位置而言,该项目临近台东商圈,距离未来的中粮大悦城不远,商业配套比较有优势。而且周边已经许久没有新盘上市,片区内改善需求旺盛。
但需要注意的是区域内没有优质学区,而且改善族预算有限,如果楼盘定价过高,入市后销量可能会受到影响。
据房天下消息,该项目预计6月底首开,主推建面105-127㎡三居产品。