半年成交涨幅超50%的老胶南，能否破题去化困局？

单从成交数据上看，2021年的胶南可以说是“杀疯了”。

据卓易数据显示，6月前四周青岛新房市场共计成交11222套新房；其中，胶南市作为青岛新房市场区域排行榜的“常胜将军”，6月前四周共计成交2281套新房，共计成交面积268816㎡，占全市新房成交量的20.33%。

从半年数据来看，胶南也成功以卖房13094套共计约155.26万平、约220.67亿元的成绩位列全市新房成交第一位，且总成交面积与总成交金额与2020年上半年相比同比分别上涨了26.12%和43.70%。

值得注意的是，从2021年开年至今，胶南已经连续6个月登顶青岛区域成交排行榜的首位，持续“霸榜”。

成交数据带来的消息不可谓不乐观。胶南一直以来都是青岛众所周知的高库存地带，而成交量的上涨对于市场减轻库存压力可以说是绝对的利好消息。

但胶南“隐忧”仍在。因为无论是板块轮动的常规规律，还是市场变幻莫测的淡旺季交替，都让我们无法对老胶南片区的成交保持长远的乐观态度。特别是当下开发商们在胶南仍旧高涨的拿地热情，更是加剧了胶南的去化压力。

是喜是忧？老胶南的市场的去向成了谜。

政策加持，为区域前景背书

开发商们在老胶南片区拿地热情持续高涨，也确实有它的道理。

2012年胶南划归青岛西海岸新区，自那一刻起，整个片区迅速崛起。随着青岛经济重心西移，胶南市区位优势更加明显，短短几年时间，已成为青岛县域经济中最具生机、最有活力的城市之一。

同时也带动了片区房地产开发持续快速增长，开发规模不断扩大。房屋竣工面积累计达210万平方米，甚至成为整个西海岸房地产供应的主体。

除了庞大的土地存量外，胶南区域极具成长空间的规划定位，也是片区楼市备受瞩目的关键之一。

首先是便利的交通配套。目前西海岸新区地铁13号线已经通车，地铁6号线在建，地铁1号线将在2021年通车。其中地铁13号线就途径胶南片区。

还有胶南区域面向西南的门户——青岛西站，接通京沪二线后，便可连接南下长三角，北上京津冀，西连鲁西南及中原，整个海岸线西侧180度的广大扇面区域。

其次是得天独厚的自然资源。胶南山海相依，大珠山、小珠山、铁撅山、风河环抱，一线海景尽收眼底。珠山秀谷、城市阳台、琅琊台、藏马山等热门景区也都位于胶南片区内。

国家战略支持推动区域飞速发展。青岛西海岸新区作为第九个国家级新区，承载着全国经略海洋和深度军民融合两大国家战略。而经略海洋和军民融合这两大国家战略，都依赖胶南。

最后是丰富的教育资源。各级各类教育协调发展，素质教育全面推开，高考本科达线人数、省重点院校达线人数和达线人数万人比连续13年位居青岛各市区首位。古镇口板块还有从幼儿园、小学、中学到国科大、海大、哈工程等著名高校，一站式高质量教育资源，未来有望实现约16.5万人的聚集。

综合来看，目前胶南楼市最大的优势在于价格低廉，在此优势基础上，片区内未来完善的各类配套和地铁交通的加持，让片区楼市更具性价比，从而获得更多购房者的关注。

老城新区“各有千秋”

虽然只是西海岸新区的一部分，但老胶南片区的面积其实十分广阔；而根据各地经典地标和历史沿革等，大概可以分为老城区、西客站、海洋活力区、古镇口4个板块，而各版块又各具“特色”。

1.老城区

老城区位于胶南区域的西部位置，相对于滨海新区呈狭长式分列着，东西向宽度不会超过2～3公里的范围，这种分布方式也是基于胶南区特有的地理区块形状而划分出来的。

作为胶南的老城区，这一板块有着其他板块不可比拟的本地固有人气和消费支撑力，经过长久的发展也形成了醇熟生活商业圈。而且老城区的建设与发展一点也不亚于新城区，而且由于胶南老城区的旧城改造比较到位，老城区进行旧城改造的过程中对传统的商业圈进行了强化，因此这个区域的楼市活力十足，甚至一度出现了供不应求的状态。

2.西客站

西客站作为青岛四大客运枢纽之一，依托高铁、公路、轨道交通于一体，成为西海岸发展的重要一极。目前西客站片区已投入约80亿元用于复兴社区的人口安置，商、教、医、养、行等各类配套也正在日渐完善，助力区域的发展崛起。

但需要注意的是，从青岛西站片区与周边各组团的距离看，青岛西站与各组团间被胶南老城区隔断，与各组团的距离均保持在7-13km范围，未来虽有地铁加持，但通勤时间长的固有格局难以被打破。

3.海洋活力区

青岛海洋活力区是应国家海洋战略而生的省级重点项目，拟斥资约1000亿，将打造以海洋经济为主题的海洋活力区。项目建成之后将是西海岸经济发展的动力引擎。

该区域踞守西海岸新区核心位置，占地约4.49平方公里，建面约660万平方米的活力版图，以“产业引擎、品质配套、绿色空间”为核心要素，打造一河两岸、三区共融的未来城市活力版图。

三山环抱，河海交汇，还有城市阳台相伴，海洋活力区拥有得天独厚的位置优势。

另外，该板块共规划建设4条地铁线，其中13号线已经通车。各类配套也在逐步完善中，清华大学附属融创青岛医学中心落子于此，使得医疗配套成为该板块的一大核心亮点。

4.古镇口

青岛古镇口军民融合创新示范区启动区，位于青岛西海岸新区中心地带，大珠山风景区东侧。

该板块重点分为三大功能：北侧的海洋与军工技术产业为导向的军民结合产业区，中部为海洋大学等多所高校集聚的大学院区，南侧为中国顶级的军事港区。

被称为“最强学区”的古镇口板块重点布局教育和科研，现在各个高校正在建设。目前，中科院大学海洋学院、哈尔滨工程大学青岛校区、中国海洋大学西海岸校区、青岛港湾学院、青岛远洋船员学院、中国国防大学现地教学基地等高校和科研院所落址于此。

凭借军民融合区的独特定位，丰富的教育资源及北侧毗邻世界博览城的外围资源优势，同时这里西依大珠山、东接灵山卫海滨，具有秀丽的景观资源。这里已经成为西海岸最具潜力的区域之一。

高库存压力下

新盘仍“层出不穷”

2021年上半年已然收官，但胶南市面对巨大的库存压力，“去化战”仍在持续，而且7月份仍会有楼盘即将入市或加推。

1.艳阳海

艳阳海项目位于西海岸新区月亮湾路36号，项目北侧是4A级小珠山森林公园和青岛市唯一森林野生动物园。该项目总共119户，其中人才公寓41户，可售电梯洋房78户，6-9层花园电梯洋房，一楼加负一层，户型建面约为128-145㎡，独立电梯入户，南向大四开间，客厅南北通透，七米二大景观阳台。

项目各类配套相对完善，其中周边交通便利，离已通车地铁13号线两河站800米距离，离未通车地铁6号线辛屯站500米；商业氛围浓厚，周边有西海岸融创茂购物中心、德泰利群购物中心、维客购物中心。

据房天下显示，该项目预计7月开盘，主推户型为128平-145㎡套三套四产品。

2.中信泰富琅琊郡

该项目位于西海岸琅琊镇滨海大道与龙福路交汇处，琅琊郡占地面积约18万㎡，总建面积约30万㎡，绿地率约35％，容积率约1.2。

项目自然资源丰富，伫立于琅琊台风景区之上，近龙湾海水浴场，享受5.6公里原生态海岸线。项目东临滨海大道，西近S312省道，紧邻地铁M13号线龙湾站，项目规划12班制幼儿园，比邻九年一贯制学校。还有配建约2.5万方社区底商，临心脑血管医院。

但值得注意的是，除交通配套和项目自建配套外，项目周边的其他配套都稍显落后。

据房天下显示，该项目预计2021年7月加推，目前在售11层洋房产品，在售户型为89-119㎡，均价7500元/㎡，在售楼座42#、43#、46#、48#、57#、58#、59#。

3.山钢地产·悦和山海

该项目位于海崖路和三沙路交汇处，总建面11.6万㎡，其中地上约8万㎡，容积率1.4，绿地率30%，规划建设19栋住宅楼，总户数426户。

另外，项目自建的悦和山海商业体由三大部分组成 ，分别是北侧沿街底商及东侧商业街区，产品面积合计2万平米左右，配有3000㎡的地下商超。

项目附近双地铁口，其中13号地铁线已运行，规划中的23号线，据公开信息显示，距项目最近站点直线距离约600米。医疗方面，北侧为山东首家军民融合三甲医院青滨附院。

教育方面，该项目临近中国科学院大学青岛校区、中国海洋大学珠山校区、中国石油大学古镇口校区等多个高校及科研机构，但中小学较少，相对而言并不适合有学区房需求的购房者。

据房天下显示，该项目项目预计7月份加推，目前在售户型建面约为110-132㎡套三套四产品，均价12000-13000元/平，预计2023年交付。