TOD开发模式走向纵深 青岛首个地下TOD项目全面开建

原标题：首个地下TOD项目全面开建 青岛TOD开发模式走向纵深

从青铁华润城、到海信桥地铁站上盖商业，再到西海岸新区首个TOD产业小镇落地，青岛的TOD项目加速铺开。与以往“地铁上盖”的拔节生长模式不同，青岛的TOD模式开始走向纵深。近日，邮轮港区启动区地下空间项目的全面开工，将建设一个6万平方米的大型地下地上商业综合体和一张纵贯南北的3.2公里隧道交通网。记者注意到，该项目是山东省首个地下空间整体出让建设项目，将以轨交为骨架，以TOD开发为核心，形成一个集交通、能源、商业、休闲于一体的地下“新城”。由此，青岛TOD项目告别了单纯意义的“向上”发展，开始走向纵深。

首个地下TOD项目2023年完工

站在中联自由港湾向下俯瞰，青岛国际邮轮港区的大片土地已趋向平整。此刻，在这个绿网覆盖的空地之下，一座21.8万平方米的“地下新城”正在崛起。上个月，青岛国际邮轮港区全面启动了地下空间项目建设，作为山东省首个地下空间整体出让建设项目，其将以轨交为骨架，以TOD开发为核心，建设一个6万平方米的大型地下地上商业综合体和一张纵贯南北的3.2公里隧道交通网。

据了解，该项目地下空间范围包括从新疆路、渤海路—普集路延长线—胶州湾海岸线—邱县路的地下围合区域，处于RCEP青岛经贸合作先行创新试验基地核心区，计划建设1-4层，将打造青岛第一个以地下空间开发为核心的TOD开发项目。据悉，邮轮港区地下空间将规划成以轨交为骨架，以TOD开发为核心，形成“三廊、三核、三节点、五组团”的结构，围绕地铁2号线邮轮母港站的地下功能布局，还建设有集电力、燃气、通讯、热力、供水等各类城市管线于一身的地下综合管廊。

与以往“地铁上盖”的拔节生长模式不同，青岛的TOD模式开始走向纵深。据了解，该项目启动区规划设计围绕地铁2号线邮轮母港站的地下功能布局，带动轨道资源的外溢，从而形成连续的地下商业街，打造我市第一个以站点为核心的TOD开发项目。其中的世界之眼项目属于地铁结建项目，计划建设地下四层，地下一层为旅游大巴、出租车等多方式换乘空间，与整体地下空间负一层人行大平层互通，并与地铁物业层无缝衔接，地下二层为车行大平层，其他为停车设备层。项目创新性的提出“地下隧道+地下环路+车行主动线”的地下车行“共享大平层”概念，在港极路下方规划建设一条3.2公里长的地下隧道，纵贯港区南北，打通邮轮港区对外联系的交通瓶颈，分解交通集散压力。同时，在地下二层构建立体的地下轨道、车行体系，实现人车分离、客货分流、邮轮到站的和过境的旅客分流。

值得一提的是，地下空间也将是一个超大的能源中心，能源岛也是其中的规划项目之一。项目将利用海水源热泵系统进行夏季制冷和冬季供热，引入工业余热、燃气、污水源、空气源等作为补充。结合规划与现状，深度整合项目区域周边海水源、工业余热、燃气、污水源、空气源、风能、太阳能等多种清洁能源，应用碳中和技术、终端节能技术，致力于打造“零碳社区”。

这个地下TOD空间项目何时建成？据悉，该项目共分三期建设，预计2023年底基本完工，力争2024年投入使用。当下，国际邮轮港区的开发正在以开放创新促进新动能快速成长，推进陆海统筹、港城联动发展，辐射带动青岛老城区再转型。

TOD助力“地下经济”崛起

从一座城市的发展格局来看，地铁不再止于出行，而是城市发展的命脉。进入TOD时代后，地铁盘不再只有交通一项优势，而是全方位配套所带来的更高层次的人居体验。更重要的是，这种地铁附近的“地下经济”，对城市来说节约了土地，对消费者来说，出了地铁站，地下就能满足自己的消费娱乐需要，既免了日晒雨淋，还节省下时间好好挑选心仪的商品，可以说是一举多得。

所谓“TOD模式”，是指以公共交通为导向对城市空间的综合开发，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区，并让公共交通在此得到最大化地利用。随着地铁建设进程地加快，TOD模式被写入《青岛市交通基础设施建设攻势作战方案》，随后在青岛多点开花。

2017年，青岛迎来首个TOD项目青铁华润城，建在地铁上的城市综合体概念首次落地青岛；2019年6月，青岛迎来地铁1号线TOD项目，位于团岛区域的贵州路5号项目规划建设住宅、商业及地铁设施；2019年，西海岸新区首个TOD产业小镇签约，总投资额300亿元，将打造国家级海洋科技创新示范区，为新区智慧海洋产业发展注入新动力；2020年7月，青岛传统商业中心台东商圈发出新规划，地铁台东站拟结合地铁站点设置地上三层商业设施，建成后会将地铁的交通功能与购物、餐饮、休闲、娱乐等多种商业功能加以综合，而最为重要的一点则是，依赖于轨道交通，台东的“停车难”问题也将得到极大的缓解。

回顾全国房地产行业，TOD这一概念近两年成为了商业地产界的网红，吸引了各大开发商纷纷入局。据统计，目前已经有绿城、万科、龙湖、世茂等20多家房企在布局TOD项目，如万科的天空之城系列、绿城的杨柳郡系列，龙湖则有天街系列。之所以开发商纷纷将开发触角延伸至TOD，主要是因为TOD模式可以围绕公共交通展开人们的生活、购物、办公、居住等城市功能，实现方便、快捷、高效的城市生活方式。著名城市规划专家、清华大学教授顾朝林先生表示，随着地铁路网的逐渐完善通行，这种“轨道＋物业”的开发模式，为城市的发展提供一种新可能，以地铁为导向的TOD城市布局崛起成为必然。

TOD发展模式趋于纵深

随着青岛国际邮轮港区首个地下TOD项目的开建，意味着青岛TOD项目告别了单纯意义的“向上”发展，开始走向纵深。据了解，像纽约、东京、香港这些城市，都有过非常成功的案例，日本六本木新城堪称“TOD鼻祖”，它以轨道为节点，通过开发超高层和地下空间，形成立体使用的“垂直城市”，在20公里核心城区范围影响了至少800万人。可见，TOD模式，并不只是单纯意义的“地铁上盖”。

记者查阅资料了解到，TOD的概念总是跟轨交紧密相关，主要原因是轨交在整个公共交通体系中人流吞吐量、通勤效率最大，因而成为考虑TOD的首要因素，其实主要道路、巴士站点的分布也要在考虑范围内。为什么说TOD不单单是地铁上盖？据了解，TOD项目有两个基本特点，即高度集约化、交通通达性。其中，集约化体现在，高密度，纵向开发，最大程度进行地下空间的利用，其次将办公、住宅、商业充分糅合，业态间通过步行即可到达。在交通通达性方面，像地产开发强调区位一样，TOD的核心三连就是“交通、交通、交通。”社区内的整体规划要结合轨道+公交+慢行多种方式，交通枢纽内可实现无缝换乘，城内城际，主线支线并行。在这方面，青岛国际邮轮港区地下空间项目的规划设计似乎更为贴切。由此可见，虽然目前TOD模式尚在起步阶段，但随着更多TOD项目的投入实践，TOD在资源利用程度上正不断提高，并逐步走向多元。