保利青岛：销量翻番难掩排名下滑，半年内11次被投诉

曾经引以为傲的“招保万金”之一，如今在青岛却不如往日那般如意了。

据中指研究院数据，今年上半年保利在青岛的销售总金额位列在青房企的第六名，与2020年同期相比再次下跌两个位次。

而且这半年来，保利在青岛也风波不断，多个项目自交房后都深陷质量旋涡，频频遭到业主的投诉。

这半年，保利青岛究竟怎么了？

销售面积翻番，但排名跌出TOP5

青岛，是保利在山东布局的重要城市之一。

据界面山东不完全统计，自2008年保利百合花园项目正式竣工，保利已陆续在青岛开发建设了20余个项目，总开发体量位于全市各大房企的前列。

但今年上半年保利在青岛的表现并不十分出彩。

据中指研究院发布的青岛市2021年1-6月房企销售榜单，保利发展以上半年51.1亿元/31.7万平的销售业绩位列销售金额、面积排行榜双榜第六名。

相较于2020上半年成绩单，保利实现销售金额、面积同比双增长，销售金额同比上涨68.7%，销售面积同比上涨101.65%。

单从本土排名上看，保利青岛与去年同期相比销售金额排名下滑了两个名次，已经跌出在青房企的前五名。

今年保利在青岛其实也不乏有竞争力的项目，特别是部分位于主城区的项目，例如位于老四方片区的保利时代和新都心即将清盘的保利大国璟项目。

其中，今年4月10日，保利时代迎来首开。

保利时代的核心竞争力，主要来自它直线距离约600米的青岛后海海景。目前青岛东南部沿海一线的土地资源已经几乎开发殆尽，而且为数不多的房源价格也高得离谱，这让尚处于开发初期的位于半岛西侧的“后海”成为了开发商们的“新宠”，以保利时代为代表的一系列老四方片区产品也因此如雨后春笋般涌现。

而这一点，对于预算相对有限但同时又有“海景房”情结的置业者们着实有不小的吸引力。

但保利时代也有它的“硬伤”。作为靠近后海一带的老四方片区，这里城市界面相对老旧；配套严重依赖尚处于发展初期的欢乐滨海城规划，但这个“大城”究竟何时才能初见雏形还是未知数；同时这里的交通也不甚便捷，没有地铁，主干道只有一条环湾路，拥堵十分严重。

而同位于市北区的保利大国璟项目，今年1月份加推了宁安路168号1#楼座。

保利大国璟项目在此前相当一段时间里，一直是青岛新都心区域内的“顶梁柱”，保利的黄金招牌、鲜明的改善类宜居住宅定位以及相对比较有竞争力的定价，让该项目自开盘至今始终都被周边竞品视为“劲敌”。

该项目位于同德路以北、劲松三路以西、规划在宁安路两侧，临近城市主干道黑龙江路、滁州路。绿化率34.2%，整体宜居度很优质。项目西侧紧邻地铁M3号线长沙路站以及规划中的地铁M7。周边各类配套十分完善, 商业方面靠近凯德Mall、万科生活广场、保利广场、永旺佳世客等大型商超。

不过据规划显示，这两块地安置房和人才公寓比重较高。

目前，历经多次开盘之后，这个项目已经基本进入尾盘阶段，它该周边竞品带来的压力也会逐渐消退。但新都心市场有限的需求，却实际上已经被大国璟斩获大半，接下来为与新都心的其他开发商的新项目，只能避开大国璟的卖点，寻找新的激发需求的突破口。

但值得注意的是，与主城的“热闹”相对的，是保利在青岛远近郊区，近半年来相对沉默的表现。这究竟是保利规避竞争激烈片区的布局战略，还是它确实无力在楼市高热地带中挣扎的表现？不得而知。

半年内新纳储不足12万平

从拿地情况上看，在集中供地的新政出台后，2021上半年保利在青岛一级土地市场也表现平平。

据卓易数据统计，2021上半年保利在青岛仅摘得2宗土地。其中，在青岛首次集大港纬四路2宗地，成交总价9.84亿，总占地3.21万㎡，总建面11.9万㎡，最高成交楼板价10000元/㎡。

地块1位于大港二路以南、大港纬四路以西，为商住地，总占地面积21585.6㎡，规划总建面56770.13㎡（商品住宅3012.73㎡，安置房住宅34932.4㎡，产权型人才公寓12325㎡，零售商业4968.39㎡，零售商业安置房1531.61㎡），楼面地价6340元/㎡，总价3.6亿。具体经济指标，容积率≤2.63，绿地率≥25%。

地块2位于大港纬四路以东、大港二路以南，为商住地，总占地面积10458.2㎡，规划总建面62435.45㎡（产权型人才住房61435.45㎡，零售商业1000㎡），楼面地价10000元/㎡，总价6.24亿。具体经济指标，容积率≤5.97，绿地率≥30%。

“稳”字当头，集团总体稳健前进

其实从保利集团的表现上看，保利今年上半年整体还是“稳”字当头，节奏并不激进。

据克而瑞发布的2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，保利发展2021上半年操盘金额2594亿元，操盘面积1579.2万㎡，均位列第五名。

而据保利发展控股集团股份有限公司7月7日发布2021年上半年销售情况显示，2021年1-6月，保利发展实现签约金额2851.85亿元，同比增加27.01%；实现签约面积1671.29万平方米，同比增加12%。

从单月销售情况来看，保利地产6月的销售增幅与前5个月相比稍显逊色。数据显示，2021年6月保利地产实现签约面积232.92万平方米，同比减少47.12%；实现签约金额502.87亿元，同比减少26.96%。

这也是今年以来，保利地产首次单月销售同比下滑，不过从每个月的签约金额绝对值来看，保利地产上半年的销售情况仍算平稳。

同样平稳的还有其拿地节奏。根据公告显示，保利地产今年上半年除了3月和5月之外，其余每月的新增项目情况都是15宗。3月份拿地数量较少，仅有8宗，主要位于南京、北京、南昌、长春等地；5月新增项目较多，有16宗，主要分布在北京、杭州、苏州、福州等地。

另外，保利发展6月份还新增加房地产项目15个，分布于佛山、长春、合肥、重庆等地。其中，地价最高为长沙市开福区芙蓉北路东侧地块，需支付地价约30.69亿元，该地块为商住用地，用地面积约31.41万平方米，规划容积面积约102.53万平方米，保利发展拥有其89.99%的权益。6月份保利发展在获得房地产项目上共支付价款约131.49亿元。

据克而瑞研究统计的数据显示，2021年前6个月，保利发展新增土地货值2349.5亿元，新增土地价值956.7亿元，新增土地建筑面积1682.8万平方米。

据澎湃新闻报道，保利发展总经理刘平曾在保利发展股东大会上表示，2021年保利发展计划的房地产及相关产业直接投资总额将达到3950亿元，相较2020年上调后的金额同比增长17.9%。

图片来源：中指研究院

这就让我们不得不产生疑问：集团表现亮点诸多的保利，为何在青岛却显现出排名下滑的趋势？

症结或在质量问题

半年遭投诉11次

既然集团数据整体不错，为何保利在青岛这半年的表现却不尽人意？这或许与它半年内频发的质量问题有关。

从青岛政务网等渠道中，我们通过对保利等相关关键词的检索，可以发现近半年来保利青岛的各个项目都在不断因质量问题而被业主投诉。

通过青岛政务网检索半年内以“保利”为关键词的投诉，可检索到共计11条。

图片来源：青岛政务网

2021年5月10日有网友在青岛政务公开留言信箱反映保利云禧虚假宣传的问题。

该网友表示，小区售卖的1楼带院洋房，交付时院子不见了，开发商答复是宣传资料仅仅作为展示。宣传中该小区为瑞华学区房，后经打听发现，其实是3年缓冲区，且是小学段就学不可以小升初。

另外，据该网友描述，宣传中的橡胶跑道、绿化四季如春、楼房设计、楼房质量等都与实际不符。

2021年5月17日，胶州市政府对此作出了答复：经胶州市市场监督管理局落实，近期收到多起消费者反映保利云禧项目房屋销售过程中涉嫌存在虚假宣传行为的举报，针对消费者的举报事项，胶州市市场监督管理局已启动调查程序，根据《市场监督管理行政处罚程序暂行暂行规定》第五十七条“适用一般程序办理的案件应当自立案之日起九十日内作出处理决定。因案情复杂或者其他原因，不能在规定期限内作出处理决定的，经市场监督管理部门负责人批准，可以延长三十日。案情特别复杂或者有其他特殊情况，经延期仍不能作出处理决定的，应当由市场监督管理部门负责人集体讨论决定是否继续延期，决定继续延期的，应当同时确定延长的合理期限。案件处理过程中，中止、听证、公告和检测、检验、检疫、鉴定等时间不计入前款所指的案件办理期限。”之规定，胶州市市场监督管理局将于法定时限内尽快做出处理决定。

图片来源：青岛政务网

不仅新项目品质差强人意，2019年建成的老项目项目也让业主操碎了心。

2021年上半年陆续有多名网友在青岛政务网公开信箱反映保利西乡月项目关闭消防通道的问题。

2021年5月24日，胶州市政府对此作出了答复：经胶州市公安局落实，民警已经到实地进行查看，已经告知物业对该地点加强管理，并给物业下达责令整改通知书，限期进行整改，否则将依法进行处罚。并将相关情况已经汇报辖区办事处和消防大队，已经对此事进行督办。

图片来源：青岛政务网

图片来源：青岛政务网

图片来源：青岛政务网

在中国房地产界，“招保万金”四巨头的招牌并不是浪得虚名，这是许多年来凭借优秀的品牌力和产品力所积累下来的良好口碑。因此我们有理由相信，保利作为“招保万金”之一，它作为一家常年位列全国房企TOP10榜单的房企，是有实力、有能力将产品质量做到更优的。

但也正因为这一原因，我们更难掩对保利青岛近半年表现的失望。

虽然半年考已落下帷幕，但保利青岛要走的路还有很长。如何能在大量开发项目的同时，又能把好质量关、保证产品的品质？这或许是下半年保利青岛必须首先思考和解答的问题。