拆除！挥别30年地标的青岛，探究商业崛起新路径

说起青岛的商圈，追溯源头自然是以中山路为轴线的青岛中心商圈，这条路曾经是青岛商业的名片。

而在此矗立30年的青岛华联商厦，见证了西部老城区昔日繁华，承载了无数青岛人的美好回忆。

日前，青岛华联商厦正式启动拆除，这既是青岛对一段城市记忆的挥别，也标志着酝酿多年的青岛湾广场改造工程，又迈出实质性的一步。

而青岛百年老城区也迎来迸发活力的发展新契机。

青岛华联商厦开拆

1991年12月26日，位于费县路6号的青岛华联商厦正式开门纳客，这是青岛第一座现代化大型综合商场。作为青岛首家万平米商厦，华联商厦设有青岛第一部商场自动扶梯，无数青岛人人生中第一次乘坐自动扶梯就是在这里完成。

它曾与青岛人的生活息息相关。正如当年华联的广告语“何须东奔西走，华联样样都有。”90年代，青岛人遇到结婚、求学、过年等重要生活节点需要购置新电器、添置新衣服时，华联商厦都是不二选择。

上世纪90年代，紧邻青岛火车站及百年标志性景点，栈桥华联商厦算得上是青岛的商业龙头，寸土寸金，繁华无两。

它曾是青岛商业辉煌的标志，1992年，中国旅游购物节青岛地区主会场设于此，同年商厦荣获全国百家最大规模零售商店称号，跻身于山东省十大商厦行列。

但随着青岛城市不断扩容，加之商业理念滞后于现代人的生活变化，青岛西部商圈人气逐渐萎缩。

华联商厦也曾尝试调整重建，历经2008年近一年、投资2000多万元的改建，升级品牌组合，实现了从现代百货向时尚百货的转变。

但同一时期，青岛市高端商业百货纷纷涌现，海信广场、百丽广场等相继开业，本土零售龙头利群集团也走向多元化。

2014年-2015年，东部的万象城开业、扩建后的海信广场二期投入使用，青岛商业已开启新一轮提档升级，老牌商业的洗牌进一步加速。

三十年河东，三十年河西。近年华联商厦连年亏损，在营业的最后几年几乎仅靠着来往游客多的优势生存着。

2021年4月23日，华联商厦宣布5月22日闭店。5月31日，商厦第三大股东中糖集团退出，股权转让价格一降再降，昔日昌隆的华联商厦也走到了尽头。

日前，青岛华联商厦正式启动拆除。这是在青岛市历史城区保护更新重要项目青岛湾广场改造工程中，青岛火车站南侧的第三座高楼拆除工程。

据悉，青岛湾广场改造工程计划拆除前海青岛国风大酒店、青岛海润大厦、华联商厦、山东国际贸易大厦等建筑，实现火车站前滨海广场“出站即观海”的观景效果。

集约化利用海景资源

青岛商业发展提档升级

青岛是全国闻名的滨海城市，青岛湾是介于汇泉湾和团岛湾之间的一个天然海湾，最具标志性的景观就是栈桥，是青岛重要的滨海资源。

青岛火车站是全国独一无二的最靠近大海的主城区火车站，距青岛湾直线距离仅三百米。

拆除老旧楼宇，不仅可以畅达城市观海视线，而且可以挖潜海景资源、提升城市品质。长远来看，意味着对青岛海景资源的集约化可持续发展利用。

国风大酒店、海润大厦、华联商厦的使用时间都在30年左右，是青岛改革开放之后第一批高楼。随着1992年青岛市政府东迁，经济中心转移到东部，三栋海边建筑的经济价值都大打折扣。

国风大酒店风光不再，华联商厦经营连年亏损，坐拥优质滨海资源，经济产出却十分低效，即使不是腾楼看海，这些楼宇也到了推倒重建的时候。

近年来，越来越多的城市都把城市水系作为重要资源来开发，杭州、南京等城市对滨江资源进行高效利用，青岛下辖的即墨、胶州、莱西等郊区都对城市景观河流进行重资改造，这与临海的青岛更加注重海景资源开发殊途同归。

青岛商业发展，在实现开发海滨资源等“增量”的同时，盘活存量同等重要。

从2013年爆出纠纷的至今未盘活的香港中路金街项目，到占据优越地理位置、拥有400多个店面的栈桥广场整体运营至今未实现，青岛“黄金之地”的商业设施“沉睡”问题待解。

据市南区委副书记、区长高健介绍，目前，栈桥奥特莱斯广场正在引进动漫主题公园等项目，并已对接多家国内知名企业围绕盘活财富中心Q1、百丽广场等项目开展洽谈合作。

城市的商业发展每一步都离不开城市发展的大环境、大规划、大战略，但优质的产品、良好的营销环境以及多元化创新的业态集聚才能真正将青岛商业圈推向“不败之地”。

青岛作为山东乃至全国较早设立高档购物中心的城市，有着强大的商业底蕴加持。随着80、90后成为消费市场的主力军，更加偏向个性化、小众化的购物商品消费以及更加深层次的精神消费，消费的变革更加考验了实体商业创新的力量。

国内各大城市陆续落地K11和SKP等，高端商业遍地开花。青岛也正在行动。

近30年，青岛络绎不绝的综合购物中心如雨后春笋般涌起，新兴消费业态迅猛发展，

目前，凯德MALL、保利广场所在的市北新都心商圈势头正猛，金狮广场、利群金鼎广场所在的崂山区金家岭商圈焕发出前所未有的活力，青岛现代化商圈的新格局正加速形成。

随着青岛新型综合商业体的落地，现代化商圈的新格局也逐渐成型。更多的新型综合商业体选择坐落在地铁旁，地铁2号线和3号线的贯穿和多站点设置，以及未来1号线的高效串联，使商圈内交通进行了地上地下立体式的升级，更加全方面的输送客流，也将为消费者提供更多便利。

历史城区焕新生

释放百年老城活力

西部老城区是青岛的根和魂，中山路这条百年老街曾经是青岛的“十里洋场”，是几代青岛人念念不忘的 “街里”，更是市南独具的文化底蕴、历史根本。

百年老字号亨得利、春和楼坐落于此，见证着城市的变迁，如今虽然褪去了昔日的繁华，但这里仍是外地游客来青岛必走的一条路，是年轻人的打卡圣地，拥有极强的文旅商业发展潜力。

伴随着城市发展，中山路商圈复兴的脚步也许缓慢，但从未停滞。

青岛湾广场项目计划拆除青岛火车站南侧的海润大厦、华联商厦、山东国际贸易大厦等高层建筑，优化历史城区前海一线的空间布局、产业布局、功能布局。

未来，青岛湾广场将建设滨海广场打开通海视廊，综合开发利用地下空间，与火车站、地铁站点及周边互联互通，提升火车站周边区域城市品质，突出青岛湾欧陆风情，打造集商务、商业、旅游、文化、交通、住宿、休闲娱乐于一体的城市综合体。

根据市南区的规划，青岛湾畔的这片区域将蜕变成青岛滨海新地标，拓展西部发展新空间。

交通问题总是排在西部老城复兴的首位制约条件。建于1905年的济南路，曾经是岛城的土产一条街，商贾云集，客栈、书店、土产店众多。随着城市格局的变迁调整，当年狭窄道路已无法满足群众日常生活出行所需。

2021年4月2日，“升级版”的济南路从原单向两车道拓宽成双向四车道，成为中山路片区过境交通的南北向主通道，让中山路区域乃至整个西部片区的复兴发展有了一个重要的战略支点。

老城复兴除了疏解动态交通，也要增强静态交通配套，建设停车载体弥补停车配套的短板问题，为历史城区的保护更新和周边产业落地提供有力支撑。

青岛湾广场项目同时将配建大量的停车位，六街口地下停车场计划年内完工，困扰西部老城区近20年的交通问题有望得到大幅改善。

随着青岛华联商厦等老建筑的陆续拆除，西部老城区未来的形象更加清晰。

以青岛火车站为坐标，向南是蔚蓝大海；向北，是未来中山路片区南北交通的主动脉——双向4车道的济南路；向东，首先将路过正在改造过程中的宁阳路片区里院、北京路片区里院，然后便通向了正在规划中的、全国首条直通大海的中山路步行街。

市南将按照“一广场、两路、三片区和N个街区里院”的整体布局推进西部老城区城市更新，青岛老城区，正经历着一次前所未有的探索。

目前，西部诸多片区的里院建筑修缮和基础设施综合改造等配套设施建设已启动，宁阳路、北京路、黄岛路片区和潍县路19号项目完成，中山路北部片区的步行街区初步形成。

为了赋予老城区新活力，市南着力推进业态提档升级，重点发展影视配套、创意设计、高端民宿、艺术展演、沉浸体验等业态。

西部老城区将建设多个时尚艺术街区：在黄岛路片区打造时尚体验街区，在北京路片区打造集话剧创作、舞台展演于一体的艺术街区，在宁阳路片区打造民宿风情街区，在北京路5号院打造“国潮”文化创意街区。

2021年伊始，青岛再次明确要系统推进历史城区保护更新。站在未来看现在，青岛把历史城区保护更新与业态重塑、基础设施建设、整体环境提升等紧密结合起来，建设活力、时尚、方便、温馨的历史街区，同时通过激活老城区，来推动城市释放更多的发展新动能。