三大维度，看西海岸楼市的涨跌博弈

在青岛这一座依海而生、向海而兴的城市里，每一个沿海区市都势必要在城市战略中占据更为重要的位置。

而青岛西海岸新区，它拥有总计约282公里海岸线，占全市海岸线长度约36%，这让它在意料之中成为了青岛的“战略大区”。

作为国务院批复的第九个国家级新区，青岛西海岸肩负着国家海洋强国的战略使命，并且已经成为青岛城市发展的重要增长极——

今年西海岸提出在“十四五”期间，要将本区打造成为国家战略践行区、加强自贸试验区青岛片区建设、打造发展空间新格局、建设世界一流海洋港口等多项目标。

青岛西海岸新区的城市发展蓝图也因此更加值得期待。

而在青岛的地产版图上，西海岸同样占据着举足轻重的地位。据贝壳研究院统计，7月份西海岸依旧领跑全市，共计成交3443套。

近期，西海岸新区人才政策诚意满满，再“放大招”，但现如今西海岸的楼市还处于“黄金期”吗？究竟是否值得入手呢？

政策：人才等新招频出“暖”楼市

据锐理数据统计，截至7月末青岛市全市商品房市场存量为3382万平，去化周期维持在23个月。从区域库存量来看，“去化困难户”西海岸库存量极高，其中，老胶南片区截至7月末商品房市场存量59626平，去化周期维持在22个月左右；黄岛片区截止7月末商品房存量26744平，去化周期维持在19个月左右。

图片来源：青岛锐理

另外，据青岛市统计局发布的《青岛市第七次全国人口普查公报》显示，截至2020年11月1日零时，青岛全市常住人口为10071722人，与2010年第六次全国人口普查8715087人相比，增加1356635人，增长15.57%，年平均增长率为1.46%。

而从区域分布来看，西海岸新区常住人口1903595人，占全市常住人口的18.9%。

图片来源：青岛统计局

虽然西海岸新区的常住人口数远超其他各区域，但西海岸新区的面积约2096平方公里，相较于主城各区，西海岸的人口密度较小。

另外，虽说主城各区新房情况已经接近饱和，也有不少购房者选择在西海岸新区购置新房，但面对西海岸极高的库存量，市场动力仍显不足。

综合来看，目前极高的库存量和市场活力不足仍是横亘在西海岸楼市面前不容忽视的“大山”。

其实，西海岸也深谙其问题所在，近些年频放“大招”，各种利好政策不断，政策实施后效果也还算理想，在一定程度上助推了楼市持续走高。

近期，西海岸新区又发布了多项新政，一时间引起热议。

其中，7月2日山东省人民政府办公厅印发《关于支持青岛西海岸新区进一步深化改革创新加快高质量发展的若干措施》的通知，青岛西海岸新区进一步降低落户条件，全面放开落户限制，实现落户“零门槛”。

7月30日，西海岸新区管委印发《关于建设灵山湾“人才特区”引领新经济发展的实施意见（试行）》，用于支持青岛灵山湾影视文化产业区和灵山湾西片区规划范围内的企业及有关组织机构，引进符合灵山湾区域经济产业发展方向所需的人才。

《实施意见》从人才薪酬补贴、设立人才赋能基金、设立人才创业中心、大学生就业补贴、人才住房租购保障、其他服务保障等六个方面全面实施人才引进优惠政策，意见自发布之日起实施，有效期三年。

种种政策多方面吸引更多人才的入驻，可谓是“诚意满满”。

销量：一场高库存与高销量的博弈

而与高库存对应的，是西海岸一直以来领跑全市的销量。

据贝壳研究院统计，7月份西海岸（老黄岛片区与老胶南片区）共计成交3443套，仍是全市目前总销量排名第一的区市。

其中，老胶南片区，在拥有极高库存量和充足客源的基础上，2021年7月新房共计成交2184套，新房成交均价14688元/㎡，占比全市总成交量的16.6%；黄岛区7月新房共计成交1259套，新房成交均价15984元/㎡，占比全市总成交量的9.57%。

而这个成绩里面，我们可以很清晰地看到一些热销单盘的助力。

据锐理数据发布的7月单盘榜单统计，7月份西海岸新区共4盘入榜。

其中，位于老胶南片区的融创中心以单月销售3.23万平、共计198套新房的微弱优势，位列单盘榜首位；青岛印象和项目紧随其后，7月销售3.23万平共计282套新房，荣居亚军；中铁青岛世界博览城项目7月共计销售2.45万平，位列第4；世茂锦域项目7月共计销售1.44万平，位列第9。

图片来源：青岛锐理

项目的热销也给房企带来了信心。在7月房企销售金额top10中，多数房企都十分看好西海岸新区的发展前景，近年来陆续在西海岸落子，成为了开拓西海岸市场的主力军。

另外，据青岛市自然资源和规划局此前发布的2021年第二批次住宅用地集中供地信息，西海岸新区将有41幅新地上市，总占地面积120.5万㎡，规划总建面279万㎡，起拍总价104亿，仍旧是土拍“大户”。

从供应方的角度来看，西海岸新区还是值得期待的。第二次集中拍地中，不乏拥有位置或配套等多项区位优势的优质地块，有可能会有新房企入驻，当然也可能会有西海岸的“老朋友”持续看好这片区域的发展，继续扩储。

价格：各区域差异大，性价比或成“关键牌”

从2021年1-7月西海岸新区新房销售均价走势来看，西海岸近几月房价基本平稳，波动幅度不大，属于正常范围，甚至带有一点复苏的迹象。

数据来源：卓易数据 制图：界面山东

虽说同属于西海岸新区，但各版块之间的房价也存在较大差异。

例如，泊里镇的房价大概在7500元/㎡左右，在此置业的大多数都是纯度很高的刚需客群；

而如果预算在9000元/㎡左右，大概就可以在海岸活力区或胶南老城添置新房，但这里仍然有区域配套相对落后、城市界面相对老旧的问题；

如果预算1.5万元/㎡以内，置业的可选范围开始急剧增大，整个西海岸西区、多数灵山湾区域、古镇口等都在这个价位上；

如果在1.5万到2万元/㎡之间，基本就可步入西海岸的改善类范畴，而且置业的可选范围也来到了滨海大道附近，有大量的海边亲海海景房可供选择；

而2万元/㎡以上大概就是东部沿海楼盘的价格，这类区域发展成熟，沿海地块靠近金沙滩、银沙滩、唐岛湾等旅游热门区域，各类配套设施也更为齐全。

从需求方的角度来看，业界一直有“买涨不买跌”的说法，区域房价平稳上升更容易吸引购房者的兴趣，反之，购房者易呈观望态势。

借鉴此前西海岸新区某楼盘也曾出现过降至6字头的特价房，以低价吸引来的购房者，多数也会因价格低廉而谨慎出手。

所以，一味地用低价来引流并不可取，性价比才是打动购房者的“敲门砖”。

展望：是蓝海还是“天坑”？

那么西海岸楼市终将何去何从？还需综合许多维度来看。

首先从需求端来看，西海岸目前的市场状态不算乐观，仍需振奋。居高不下的库存意味着它需要更多的购买力来支持。而结合西海岸近些年发布的各项政策来看，西海岸对自身市场的去化难题有很清晰的认识，政府方面一直在尽其所能地释放巨大的政策红利，未来或许能够为片区带来更多的购买力。

其次供应端方面，既然库存压力已经成为短期内难以改变的既定事实，那么房企想要从这里突围而出、得以生存，市场想要继续深挖潜在的购房需求，就需要让更高质量的产品成为市场的主流。毕竟，品质才是打动购房者的关键。

另外，片区在城市基建方面也需要持续更新升级，虽然同位于西海岸新区，但黄岛区作为近些年新开发建设的区域，城市界面明显更新，各类配套也更加齐全；相比之下老胶南片区的城市界面略显老旧，各类配套设施也存在短板。为了西海岸新区全面地发展，势必要更加重视城市的建设和配套设施的升级。

但这一切的最终导向都体现在价格上。影响价格波动的大量不稳定因素已经成为阻碍置业者选择西海岸的根本原因，或许稳定的市场才是更能让购房者选择西海岸的“定心丸”。