青岛国土空间规划重提胶南，西海岸楼市再现胶黄分水岭？

原标题：鲁楼观察|青岛至2035年规划重提“胶南”，西海岸楼市再现胶黄“分水岭”？

黄岛和胶南。它们虽然在规划上严格地同属于同一个区划，但青岛楼市似乎从来没有认可这件事。从胶州湾南岸的黄岛一路向西南延伸到胶南，其房价差距可至三倍之多。但最近的一则消息，似乎即将让此二者之间的“鸿沟”被进一步扩大。

7月27日，青岛自然资源和规划局公布《青岛市国土空间总体规划（2021-2035年）》（草案），其中涉及西海岸新区的部分，多处出现了黄岛和胶南的分列，给这两个部分赋予了不同的角色。

而这也是“胶南”这一说法。时隔数年再次出现在官方文件之中。

那么，这是否意味着楼市方面，黄岛与胶南也即将再次迎来一个新的“分水岭”？

“分分合合”的黄岛与胶南

同属于胶州湾南岸，黄岛与胶南今日的际遇却有些迥异。

黄岛位于整个西海岸新区的东北角，毗邻胶州湾南岸，拥有这西海岸最早的港口、轮渡，拥有西 海岸最早的国家级身份——首批国家级开发区之一的青岛经济开发区。

虽然面积不足300平方千米，但黄岛片区却是整个西海岸新区发展最早、也最快的地方。至今，它仍承载着西海岸新区最关键的政治职能，而且集中着整个西海岸几乎最优质的教育、医疗、商业等配套。

而胶南，是位于黄岛西南侧与之接壤的地方，坐拥1846平方公里的广袤土地，但至今仍有很鲜明的乡村特征，其发展程度远不及面积尚不及其两成的黄岛片区。

值得注意的是，实际上，黄岛与胶南的划分并非始终都如此清晰：

起初，黄岛是归属于胶南的；随后，它们又曾有一段时间归属位于今日青岛西北角的胶州市。

再后来，黄岛从胶南独立出来，成立了原黄岛区；而随着1984年设立青岛经济开发区，开发区与原黄岛合并成老黄岛区；2012年，黄岛再次扩容，胶南与老黄岛合并成现在的黄岛区；最终，2014年这里被国务院批复为青岛西海岸新区。

这期间，黄岛与胶南的分界线也变更了多次：起初是以积米崖为界，以东为黄岛以西为胶南；后来灵山卫也被化归黄岛，黄岛与胶南的分界线变成了白果树河；再后来，就以两河为界了，两河以东为黄岛，两河以西为胶南。

但从楼市的角度，胶南显然一直都不是很想和黄岛划出这条明显的“楚河汉界”，毕竟从地理优势、基建配套、都市化程度等多个维度上看，与黄岛统称为“西海岸新区”将对胶南楼市的提振大有裨益。

但这一轮新规划的出台，或许无法让胶南“如愿”了。

详看此次全新发布的《青岛国土空间规划（2021-2035）》可以发现，在青岛即将打造的“一区、两极、五轴、多点”的城镇发展格局中，西海岸新区被划分为“原黄岛”和“原胶南”；另外在“一主、三副、两城”的都市区空间结构中，黄岛和胶南也被分列开来。

而且这一轮划分，将传统的黄岛片区很明显地划归了青岛主城范围。

这意味着在接下来至少五年的时间里，黄岛与胶南将会分别在青岛的城市发展格局中扮演者不同的角色、拥有不同的建设理念和目标，它们之间某些维度上的“分界线”或更加清晰。

先发与“后进”

诚然，从区域发展程度上看，黄岛整体城市开发程度或许要比胶南早10-15年的时间。但其实在西海岸新区内，我们也不必过分“神化”黄岛片区，而对胶南低看一眼。

因为从当下的情况来看，这两大区域其实各有其利弊。

首先胶南方面，如果不与黄岛而只与自身相比，自西海岸新区正式成立以后，胶南近几年的发展已经取得了非常可观的成果。

政治方面，如今的胶南已经成为区政府驻地，并打造了上合示范区，还成为经略海洋和军民融合两大国家战略的重要承载地；

城际交通方面，这里打造了青岛西站交通商务区，地铁13号线的通车也让它得以融入青岛地铁网络；

文旅方面，借势广袤的土地面积，这里拥有青岛唯一的城市阳台景区，更远一些还有著名的藏马山旅游度假区等；

教育方面，这里有青岛几乎体量的最大的大学城等等。

而且借着合区的东风，胶南区域无论是实体经济还是房地产行业都有了大幅度发展，受益匪浅。

据卓易数据统计，今年上半年，胶南片区共成交新房约155.26万平，共计22.06742亿元，两项数据均位列青岛各区市第一名，且成交金额是青岛唯一一个总量破20亿的区域，可谓“断层出道”。

只不过胶南的区域面积实在是太大了，即使是已经拥有了以上这些利好，它仍旧有好多地方未能得到充分的开发，这让它今天的相当一部分城市面貌还相对落后，让人们对这里的认知至今还处于乡村的状态。

而从此次全新出台的五年规划来看，胶南的战略地位依然重大。

在“一区、两极、五轴、多点”的城镇发展格局中，五轴里有一条唯一的“蓝线”，即“沿海发展轴”，而胶南是这条海轴上尤为重要的区域；况且，沿着另外的“青诸城镇发展轴”，胶南通过京沪二线辅线，可以打通向南通长三角、向北通京津冀的通道，其意义不亚于当年胶济铁路的开通。

也就是说，或许接下来，胶南就是青岛西拓南通的关键门户。

而黄岛片区，虽然目前的发展已经十分成熟，甚至可以与北部主城区媲美，但其核心问题也很鲜明，即它整体的区域空间过小，目前所剩的可供开发的土地空间已经不多，而且房价已经行至高位，楼市未来的发展空间已经比较有限。

黄岛需要突破，胶南需要时间

今天从房价上看，黄岛和胶州的“分水岭”已经从积米崖南移，逐渐以灵山湾为界开始呈现出比较明显的差距。

例如，灵山湾以北包括灵山湾范围，因为占据着不可复制的海景资源，房价已经达到了1.5万元/平以上；

而更往北即可来到积米崖，这个范围的房价基本就能达到1.5万到2万元/㎡之间，基本就可步入西海岸的改善类范畴，而且置业的可选范围也来到了滨海大道附近，有更多的海边亲海海景房可供选择。

但如果从灵山湾向南看，则会看到房价水平线的直线式下跌，若预算在9000元/㎡左右大概就可以在海岸活力区或胶南老城添置新房，而更南的泊里镇片区房价大概在7500元/㎡左右，因此在此置业的大多数都是纯度很高的刚需客群。

终究，房价只是区域发展情况的冰山一角。对于黄岛和胶南，我们仍需用更具发展观的眼光来看待：

对于规划上被划归主城的黄岛，它需要的是发展智慧向其主城新定位的突破——它需要向青岛北部主城学习，以更集中的发展方式，将有限的城市空间以更优、更高效的经济、产业模式，激发城市更多的发展潜力；

而看似被“孤立”出来的胶南，其实需要的更多是时间，新的五年规划里其实赋予了胶南极为重要的战略任务，而胶南需要的是用时间，将其广袤的土地空间充分利用起来，在政策的支持下，将各类配套加速落地，实现城市形象的蜕变。

区域的成熟与否始终是一把双刃剑；而只要区划不变，黄岛胶南终究一体。或许以全新的五年规划为着眼点，我们需要做的，不止是看到胶州湾南岸的黄岛被划归主城的利好，同时也需要再给“后进”的胶南多一些时间。