青岛连涨8个月、济南连涨7个月，山东楼市怎么了？

文章授权转自：青城山说（ID：qingchengshanshuo）

日前，国家统计局发布了2021年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，山东省有青岛、济南、烟台、济宁4个城市属于这70个大中城市行列，而这4个城市的新房价格无一例外，都涨了。

时间再往前追溯，可以发现这4个城市已经涨了很久了……

一片红的山东楼市

笔者将山东这4个城市近一年来的环比数据进行了统计，所谓环比数据，是指当月相对于上月的变动情况。下表是新房的：

下表是二手房的：

上述两个表中，大于100%的就是环比上涨，小于100%就是环比下跌。其中从上一次下跌到现在连续上涨的月份则标了红。

先来看新房。

青岛从2020年12月止跌返涨后，已经连续上涨了8个月；济南则是从2021年1月开始连续上涨了7个月。

烟台虽然2021年1月有过1次下跌，但从2015年10月到现在的69个月中，烟台只有这一次下跌。也就是说，烟台在近69个月中有68个月上涨，足足涨了5年半！

济宁表现更猛，上一次下跌还是在2016年7月，从那之后连续上涨了60个月，一个下跌的月份都没有！

而在同比数据方面，青岛2021年7月同比去年同期上涨了105.4%，济南104.2%，烟台105%，济宁110.2%。

再来看二手房。

青岛连续上涨6个月，济南5个月，烟台N个月，济宁除了最近的2021年7月下跌外其他月份都是上涨的。

二手房的同比数据是，青岛101.3%，济南100.2%，烟台104.2%，济宁105.9%。

值得一提的是，新房、二手房价格同比去年上涨超过5%或将面临被住建部约谈，而济宁新房、二手房同比涨幅都超过了5%，有着被约谈的可能，不过济宁2021年7月的二手房环比数据是下跌，这又会降低被约谈的可能。

青岛、济南是山东16市中的翘楚，可在楼市上的表现却不如烟台、济宁，这又是怎么回事？

掉队的青岛、济南

去年底社科院公布的全国房价下跌最多的10个城市中，青岛、济南都位列其中。面对青岛、济南楼市的跌跌不休，山东省内的其他城市却是疯涨不止，尤其又以临沂、日照、济宁等为首。

俨然，山东的楼市分成了青岛、济南和其他14个城市两个阵营。到底青岛、济南是逆周期，还是其他城市是逆周期？

其实，这其中都有各自的原因。

青岛、济南都是全国性的大城市，其楼市得走全国性的规律。从城市之间轮动规律来说，一般都是一线城市涨完二线城市涨，南方城市涨完北方城市涨，青岛、济南在全国楼市一盘棋中是靠后的，其涨跌都要比一线城市、南方二线城市慢半拍。

2016年一线城市、南方二线城市涨价，2017年北方二线城市涨价，由于北方城市的经济、人口红利不如南方，这一次北方城市步子迈得太大了，以至于到2020年都没缓过气来，廊坊、青岛、济南、天津、郑州房价都跌得一塌糊涂。尤其是青岛，因为上合的原因在2018年上半年逆周期涨了一把，以至于跌幅全国第二。

2020年到今年上半年，一线城市和南方二线城市又拉起了新一轮涨价的大旗，到现在为止这些城市都走完了这一轮行情。于是，北方二线城市的机会来了。

今年初开始，青岛、济南、天津、郑州的楼市都有回暖的迹象，国家统计局的数据也是支持这种现象的。

因此可以说，青岛、济南在楼市行情上没有担当起山东的领头羊，而是跟着全国楼市行情做了“末流”。

从全国其他城市的经验教训来看，青岛、济南这一轮涨价周期不会太长，等个半载一年南方房价跌得差不多了，资金就会向南方回流，那时青岛、济南的房价或将难以为继。

疯涨的烟台、济宁等城市

山东省内的烟台、济宁、临沂、日照等城市走得是另一个周期。

很长一段时间，在楼市里都是一线城市、二线城市在扮演主角，三四五线城市和小县城都没有享受到楼市带来的城建红利。

看着一二线城市通过棚改赚得盆满钵满，三四五线城市和小县城也迎来了机会，一轮大棚改、农民进城涌向了三四五线城市和小县城，也把三四五线城市和小县城的房价给抬起来了。

可以说，这些城市的房价上涨是在吃城镇化的红利，当然青岛、济南也在吃，只不过是在吃全省的红利。

国家在去年7月20日发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，就是对棚改踩了“暂停键”，旧改代替拆迁已是大势所趋。今年上半年，又对县城发布了“限高令”，以后县城的房子将以多层为主。也就是说，从政策上来说，三四五线城市和小县城楼市的红利已经消失。

再来看一组数据，2016年山东计划新开工棚改480000套，2017年740320套，2018年699704套，2019年213884套，2020年142900套，2021年123781套，2021年棚改数量已经不足2017、2018年巅峰时期的20%。

另外，2020年底山东常住人口城镇化率已经达到61.8%，按照十四五规划2025年末山东城镇化率将达到65%。五年间城镇化率提高3.2%，每年0.64%，山东省人口1亿人，那么每年的城镇化人口只有64万人，这64万人被山东16市一瓜分、被济青一虹吸、再被省外城市吸引走一部分，留给剩下14个城市的份额已经很少。

棚改的减少、城镇化率的放缓，从数据上也证明了三四五线城市和小县城的楼市已是强弩之末。

当然，楼市有惯性，限制棚改、限高、城镇化放缓都有一定的缓冲期，还没有那么快影响到三四五线城市和小县城的楼市，这也是烟台、济宁、临沂、日照等城市房价连续几年上涨的原因。

“不是不到，时候未到”，别的城市房价下跌的痛，山东14市早晚会感受到，而且很有可能是一个长期的、永远的痛。

那时这些城市房价会下跌吗？也许明面上不会，西部有城市已经下达了“限跌令”，但阴跌谁也阻止不了，小城市二手房本就没有市场，以后更没有。

因而，笔者还是建议，小城市留一套房子自住足以，投资一定要去大城市，去资金、人口双增长的大城市、中心城市！