延期、中止土拍“急刹车”！如何影响青岛楼市？

进入8月，原本如火如荼的第二轮集中土拍却集体按下“暂停键”。

放眼全国，青岛、天津、深圳等多个城市土拍中止、延期，并陆续出台调控新政。

8月11日，青岛第二批次集中出让的土地宣布终止，8月18日重新挂牌87宗，相比7月30号，不仅土地宗数减少，土拍规则也发生了变化。

土拍市场的动态，一直吸引着楼市关注的目光，多地土拍遭喊停，又释放出怎样的信号？

全国多地二轮土拍“急刹车”

近期，楼市调控已经渗透到了地产行业的各个层面，新房、二手房、土拍、金融……

7月30日，中央政治局工作会议再次强调：稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

8月9日，央行再次重申：坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

从中央到地方，从会议到政策，无一不在表明政府坚持“房住不炒”的决心。

作为全国楼市的风向标，深圳楼市的变化，也带动着全国楼市的变化。8月6日晚，深圳公共资源交易中心发布了《深圳市土地使用权出让补充公告》，原定于8月9日出让的深圳第二批集中供地计划的22宗居住用地，全部中止出让。且原本已经交纳竞买的保证金，全部原路退回。

根据公告显示，此次深圳土拍中止，并未说明具体原因，只是以“为稳妥推进居住用地集中挂牌交易组织工作”作了简单回应。

8月10日，天津第二批61宗土地，宣布延期20天拍卖，并下调最高限价。

其中，天津对61宗地块的最高限价均进行了调整，普遍下调了23%左右，溢价率由最高50%下调至最高15%，这也意味着政府土地收入也将大幅度缩减。

再看上海，8月13日，上海发布第二批住宅用地的出让计划被推迟至9月的通知。原因是：按相关工作要求，为了稳妥推进本市住宅用地集中出让工作。

不止于此，重庆的土拍从七月底延期到九月份；沈阳也将土拍的时间从八月份延期到时间待定；8月18日，杭州发布公告，第二次集中出让的31块地，全部终止挂牌，本月底之前重新公告……

值得注意的是，8月10日，广东省惠州市原定于8月11日出让的2宗商住地突然宣布中止出让。其在公告中释放出来的关键信息则是“地块需要完善房价地价联动措施”。而“房价地价联动”六个字无疑释放出了重要信号：土拍规则的调整。

毋庸置疑，从源头控制住地价变成了各地当务之急，土地市场的规范和引导也被重视起来。

土拍市场动态频频

青岛有何举动？

“密集调控”是2021年房地产市场呈现出的一大特征。

据统计，1~7月合计房地产调控已经高达352次，平均每月超过50次房地产调控。实际上，青岛土拍规则也在不断调整。

2月24日，青岛市自然资源和规划局发布公告，为稳地价、稳房价、稳预期，将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，2021全年将分3批次集中统一发布，引导市场理性竞争。

8月11日，青岛第二批次集中出让的土地宣布终止。此前，青岛市曾于7月6日对本轮供地作出首次预告，计划集中出让地块111宗，总面积约6283亩。直到7月30日，青岛再次发布公告，确定第二批次供地数量为100宗，较预期减少11宗，出让面积约5474亩，包含79宗涉宅用地出让面积约4480亩，预计将于8月23日-25日出让。

在暂停一周后，8月18日，青岛二次集中供地重新挂牌共87宗地块，遍布于市北、李沧、自贸片区、黄岛、即墨、崂山、高新、城阳等区域，总建面约765万平方米，起拍总价312亿元，将于9月8日-10日在网上进行拍卖。但相比7月30号此次发生了三个重大变化。

首先，土地出让宗数减少13宗。减少地块主要来自于李沧、城阳和西海岸三区，减少地块总占地44.7万㎡，总建面83.35万㎡。其中，挂牌数量变动最大的为城阳区，原定出让29宗，喊停重整后本次只挂出了20宗地块，总出让面积85.37万平方米，规划总建面197.25万平方米，起拍总价58.75亿。

其次，土拍规则出现变化，企业购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资。部分地块竞买保证金大幅度下调，从原来起拍总价的100%或者50%下调至起拍总价的20%。

供地把控溢价，由于高新区供需矛盾最严重，地少，极易产生地王，此次将高新区的溢价率限制在15%以内，其他最高限价在土地拍卖前输入网上交易系统，达到限价后，转到线下竞高品质住宅（绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑）建设环节。

最后，则是针对竞拍对象，竞买人提交的资质证明文件不符合要求，或同一企业及其控股的各个公司参加同一宗地的竞买，取消竞得人（暂定）资格，扣除5%竞买保证金作为违约金不予退还，竞买人3年内不得在青岛参与土地竞买。

在竞买资格方面，青岛提出在我国境内外的具有房地产开发资质的企业，除法律法规另有限制或《出让须知》规定禁止参加者外，均可申请参与竞买，申请人可以单独申请，也可以联合申请。

不难看出，此次青岛城市土拍规则调整，一方面使得企业拿地将更加理性、规范，另一方面可实现控实际地价以平稳房价，而政策对“竞品质”要求的提出，可以提升房屋质量，让百姓住上更高品质的房子。

针对此次全国范围内的市场调整，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期地方政府调控的主动性和自觉性明显增强，并且调控工具更加有力，直击各类钻政策漏洞的行为，尤其是对于各类老百姓反映较大的问题主动管控，社会反响较好。相信后续政策管控的城市数量会明显增加，同时将促进房地产市场的进一步趋稳，尤其是体现为量价指标上。

那么，地价调控对于楼市又会带来怎样的效应？

土拍市场又将如何影响楼市？

通俗来讲，住宅是面包，土地是面粉，开发商是面包店，对于面粉有天然的刚需。

当下，“面粉”价格得到调控，源头上也就降低了土地的热度。

住建部房地产市场监管司司长张其光曾在7月22日公开表示，着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

8月16日，根据国家统计局最新统计显示，监测的70个大中城市商品住宅销售价格涨幅保持稳定态势。其中，7月份青岛新房价格环比上涨1%，同比上涨5.4%，幅度较6月有所上浮；二手房价格环比上涨0.3%，同比上涨1.3%。

随着土拍规则的持续完善，青岛如何做好房价方面的管控亦是至关重要。加之早前“两集中”新政落地，金融环境环境收紧，放贷时间增加……由此可见，下半年的青岛楼市依然将以“稳”字当头。

总体而言，随着国家对房地产调控的力度加大，“控实际地价”将成为青岛等城市接下来土地侧调控的主力方向，地价得到控制后，可以使得行业利润向合理水平回归，房价走势进一步稳定。