青岛一周住宅价格持续走低，银丰玖玺城连续8周单价未能重回六万线

进入8月“后半段”，青岛楼市虽然表现出淡季的成色，但在成交上保持着持续回暖的态势。

上周（8.16-8.22），青岛新房成交量较上周升温明显。其中新房住宅成交共2452套，成交面积约29.6万㎡，面积环比上升17%。价格方面，全市成交均价较上周上升，为17234元/㎡，环比上升12%。二手房方面，与新房市场有所不同，成交量有小幅走低，共成交1160套，环比微降6.6%。

上周青岛新房成交2452套

住宅价格持续走低

上周（8.16-8.22），新房成交量出现了明显幅度的上涨，共成交2452套，成交面积约29.6万㎡，面积环比上升17%。其中西海岸新区成交最多，成交面积6.9万㎡，以绝对优势问鼎冠军宝座，其次为城阳区。

图片来源：锐理数据

价格方面，上周（8.16-8.22），青岛市成交均价较上周上升，为17234元/㎡，环比上升12%。分区域来看，崂山区价格最高，为43976元/㎡；主城区其他区价格在23245-40366元/㎡之间；西城区和北城区价格在14328-15228元/㎡之间，郊区价格在6754-12630元/㎡之间。

数据来源：锐理数据

在供销两端，上周青岛全市商品住宅供应量上升，共2323套，约26.1万㎡，面积环比降低35%，上周新增住宅主要集中在西海岸新区，新增面积为10.6万㎡，其次为城阳区。

销售方面，融创中心项目以总成交套数67套、总成交面积0.91万㎡位居青岛市销售面积排行榜榜首；佳源华府项目本周夺得销售排行榜第二名，总成交套数58套、总成交面积0.91万㎡；中海寰宇时代项目以总成交套数72套、总成交面积0.81万㎡位列排行榜第三名。

数据来源：锐理数据

从单价排行榜来看，上周海信君澜项目以74627元/㎡的销售均价保持榜首位置，国信海天中心项目以63431元/㎡的价格位居第二，银丰玖玺城项目以53702元/㎡位列第三。值得注意的是，银丰玖玺城项目销售均价已连续8周未能突破六万元，上周依旧保持低迷的状态。

数据来源：锐理数据

开发商销售金额方面，融创中国以5.40亿元的销售金额“拔得头筹”；君一控股上周位居重点开发商销售金额排行榜第二，销售金额4.88亿元；浙江佳源以4.70亿元位居排行榜第三位。

总体来看，上周青岛楼市持续升温，成交量已经开始平稳回升。业内受访表示，购房者要注意根据自己的需求“区别对待”市场变化。

专家提醒广大购房者，如果买房是刚需或者是改善型刚需，那就要沉住气，多比比、多看看。

上周二手房共交易1160套

淡季频繁出现“小幅波动”

上周青岛二手房市场交易量也出现了小微幅度的变化，根据青岛网上房地产数据统计，上周（8.16-8.22），青岛二手房共计成交1160套，较之前一周（1242套）环比微降6.6%，成交二手房总面积106509.08㎡。

其中普通二手住宅共计成交566套，环比前一周（644套）环比下降12.1％，二手住宅成交总面积53207.53㎡。

从各区成交来看，西海岸新区依旧稳坐榜首位置，上周西海岸新区二手房共成交267套，单区二手房成交面积达25212.63㎡，与前一周相比交易量变化不大，依旧被浓浓的“淡季氛围”笼罩；市北区上周成交二手房211套，成交二手房面积16585.48㎡，夺得区域成交亚军；值得一提的是在上周二手房市场上，城阳区与李沧区几乎是“并列”上榜，上周城阳区二手房共交易154套，而李沧区二手房则交易了153套。

其他区域，即墨区上周成交二手房101套，成交二手房面积10549.18㎡；市南区上周成交二手房95套，成交二手房面积7498.15㎡；崂山区上周成交二手房55套，成交二手房面积6510.45㎡；另外郊区板块中，莱西上周二手房共成交46套，成交面积4095.05㎡；胶州上周二手房共成交40套，成交面积4050.22㎡；平度上周二手房共成交38套，成交面积3451.22㎡

另据粗略计算，上周青岛二手住宅成交套均面积为94㎡，较前一周也有所回落。

整体来看，8月青岛二手房市场连周交易量一直在小幅波动中，淡季特征表现的十分明显。业内人士表示，这种小微幅度的波动对二手房的成交价格影响并不大。从市场一线来看，如今市场上的大部分房源挂牌价格都是已经“挤过泡沫”。一些房东虽然表示可以接受议价，但其实可以接受的议价幅度十分有限。尤其是一些热点居住板块和学区板块，虽然正值淡季，但房价依旧十分坚挺。

楼市“冷静”

青岛土拍规则调整

房价连续五周的下跌，让青岛楼市彻底“冷静”下来。

从今年六月中旬，深蓝中心项目单价突破十万元后，销售均价连续两周下滑。此外，与深蓝中心有相同情况的楼盘项目层见叠出。就单价排行榜上的银丰玖玺城项目，自8周前跌下六万元后，开始走入了一个下行的空间，至今没有调整状态突破前期的强势表现。

对于青岛房价下跌，一方面，青岛是“中国限售最严的城市”，自拿到房产证之日起，5年不得挂牌出售，如果购买新房，加上房屋建设周期，大抵是7-8年，根本上堵死流动性。另一方面，青岛近几年的土地供应，可谓是“前仆后继”，其根本原因还是因为青岛房子太多了。

日前，《青岛市市辖区第二批次住宅用地供应集中公告》发布。据业内人士分析，从行业预期角度来看，“竞品质”有望成为土拍规则新“标配”，品质先行或倒逼房企注重产品力，提升项目品质，产品力至上的时代正在到来。

2021年青岛第二批次集中供地在历经7月30日挂牌，8月11日被集体按下“暂停键”后，8月18日发布《青岛市市辖区第二批次住宅用地供应集中公告》，分别从拍地地块数量、延期竞拍、控溢价、竞买资格及资金、竞品质、违规严惩等几个方面进行了调整。

“从行业预期角度来看，竞品质将成为土拍规则新‘标配’。”青岛锐理分析师认为，本轮土地调控严控土地价格，是从房地产源头——土地供应端出发，严控地价，一方面降低了开发商拿地成本，有一定的利润空间（政策本身并非是让利于房企，核心仍是为了稳定房价）。另一方面，品质先行将倒逼房企注重产品力，提升项目品质，符合目前改善需求的大趋势。

业内人士表示，“竞品质”有利于从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品，引导开发商提升智慧化基础设施、绿色建筑、装配式建筑等方面建造设计能力。

对于此次土拍规则调整，有分析人士表示，首批集中供地利润太薄，第二轮供地如果继续采取此前的模式，多数企业拿地会造成风险，不拿地又会造成地方收入下滑，是“双输”局面。土拍规则调整，当是对房地产调控长效机制的落实，在新房限价，二手房指导价政策的基础上，让房价、地价联动起来。