提升物业管理服务水平 青岛出台业主管理规约示范文本

原标题：业主速看！青岛出台业主管理规约示范文本

为进一步增强业主自治能力，不断提升物业管理服务水平，根据《中华人民共和国民法典》《青岛市物业管理条例》等法律法规，青岛市住房和城乡建设局起草制定了《青岛市业主大会议事规则》《青岛市业主临时管理规约》、《青岛市业主管理规约》三个示范文本（征求意见稿），并公开征求社会意见。

业主大会拥有最高决策权

示范文本规定，业主大会由本物业服务区域内的全体业主组成，自全体业主首次业主大会召开之日起成立。自全体业主首次表决通过本物业服务区域管理规约和本规则之日起运作。业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起成立，并报经备案。业主大会拥有本物业服务区域公共事务的最高议事权和最高决策权。

除法律另有规定外，下列事项由业主大会会议作出决定：（一）制定或者修改管理规约、本议事规则；（二）选举业主委员会、延长业主委员会任期或者增补、更换业主委员会委员；（三）选聘、续聘、解聘物业服务人;（四）管理和使用房屋专项维修资金；（五）筹集房屋专项维修资金；（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（八）确定业主委员会委员津贴或者补助来源、支付标准，确定需要由全体业主公摊费用的收取标准；（九）确定或者变更物业服务事项、服务标准和收费方案；（十）制定共有部分经营收益等共有资金使用与管理办法；（十一）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定；（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

对于业主大会共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本办法第六条第五项至第七项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定该款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

定期公示共有资金收支报告

据了解，业主大会会议可通过互联网方式召开，也可采用集体讨论、书面形式召开。采用互联网方式召开的，应当通过市物业主管部门建立的电子投票系统进行。业主大会定期会议每年召开次（每年度至少召开一次），会议由业主委员会筹办。

在业主大会定期会议审议方面，主要包括上一年度物业管理报告、业主委员会工作报告、业主共有资金收支报告;下一年度业主大会年度计划和预算方案；业主、物业使用人违规行为整改情况（包括自查自纠、互查互纠、定期查究、备案查究机制建立情况和落实情况）；业主满意度测评情况；物业服务人执行物业服务合同约定服务标准情况（包括日常发现问题整改情况）、物业服务费收缴情况等。

业主共有部分有了明确界定

据了解，此次范本对于物业服务区域内的哪些部分属于业主共有有了明确界定。其中，对于道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外；同时，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等；此外，物业服务用房和其他公共场所、公用设施。

对于利用本物业服务区域共有部分从事经营活动的，应当由全体业主共同决定，其产生的收入扣除合理成本之后，属于业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经有利害关系的业主同意。任何单位和个人不得擅自处分属于全体业主的共有物业。

据悉，《青岛市业主大会议事规则》《青岛市业主临时管理规约》、《青岛市业主管理规约》三个示范文本（征求意见稿）从即日起向社会公开征求意见，有关修改意见和建议请于2021年10月15日前反馈至青岛市物业服务保障中心（地址：市南区香港中路73号9楼）。