郊区降价潮后，青岛买房的机会又来了？

本文所指“郊区”，为青岛的郊区、远郊区，不含近郊区。

笔者一直不建议在青岛的郊区、远郊区买房，尤其是投资客。并且还有一个一直没有改的建议，刚需自住可以在郊区、远郊区买房，但要在郊区核心区。这个刚需自住，仅限在郊区工作的朋友。

因为这个观点，很多看好郊区楼市尤其是西海岸新区原胶南片区的朋友对笔者诟病至深。但从2018年之后，郊区、远郊区房价一轮又一轮的降价，尤其是最近又开始新一轮的降价潮，似乎印证这个观点也没有那么“离经叛道”。

说房价降的文章历来受欢迎，看好楼市的文章一直被谩骂。别人疯狂时我冷静，别人心戚戚然时我却乐观。纵观现在青岛郊区的楼市，今天要说一些看好的话。

置地有声第337期

本文授权转载自/青城山说（ID：qingchengshanshuo）

撰文/一毛道人

编辑/申君毅

青岛郊区降价潮

青岛郊区的这轮降价潮范围还是很广的。

北到即墨、蓝谷，西北到胶州市区、上合，西到原胶南，都出现了降价的迹象。这正好是围了青岛市区一圈。

未来，这个降价潮会继续扩大，因为青岛楼市尤其是郊区的基本面并不好。

笔者个人判断，现在的降价潮还只是少数，十月份过后郊区竞价的楼盘会大幅增加，并且会波及近郊区楼市，市区不是太优质的楼盘也会进行一波特价房大促销。

到年底，这轮降价潮应该会到达谷点，想在郊区买房的朋友可以略等一等。等到“百团大战”的时候，才是买房者的机会。

所谓“利空出尽就是利好”，青岛郊区房价不会无下限地降下去。

图片来源：青城山说

上表数据可以看出，青岛市区周围没有弱区。

2020年西海岸新区GDP为3721.68亿元，若让西海岸新区以城市的名义参与山东16市排名，西海岸新区排到第7名，超过了淄博、菏泽、德州、威海、东营、泰安、滨州、聊城、日照、枣庄等10个城市，在山东省内是一个十足的中上游城市。

即墨、胶州、城阳2020年的GDP都超过了1200亿元，拉到全国都是百强县的规模，甚至超过很多中西部的地级市。

青岛市区购房需求的外溢、本身经济的支撑，使得青岛郊区楼市的未来不会如中西部小城市那样“烂”，“烂”到不得不出“限跌令”。这也是昨天爆出的网友向胶州相关部门问询对上合某盘降价的看法时，相关部门回复市场正常调节，以及胶州不会出“限跌令”的原因。

但青岛郊区目前供地太多、新房库存太多、人口导入不足，郊区的楼市确实很困难，这种困难状态还会持续很长一段时间。

正是基于这两点原因，以及下面要说的第三点原因，笔者才判断青岛郊区楼市会继续降价，但不会无下限，降到一定程度就会止住，至于有些人说青岛郊区房价应该降到四五千甚至两三千就是纯属胡扯了。

青岛郊区楼市的外在客源

青岛郊区楼市最火爆的时候，在郊区买房的大多数并不是青岛人，而是省内的外地人。曾经，胶州、胶南的楼市都是靠临沂、潍坊、日照甚至是菏泽、济宁等省内中西部城市的客源支撑起来的。

2018年至2019年，这段时间外来的买房者确实被割了一把韭菜，今年上半年入手郊区房子的大概率也会被割韭菜。

但这并不意味着这些外来买房者选择的路就是错的。

我们都知道青岛实行五年限售，买新房需要七八年之后才能卖。七八年之后再来看，也许就是另一方景象。

七八年之后，随着青岛环湾发展、地铁成网、人口导入的深入，青岛市区这一圈郊区大概率是要发展起来的，那时候的房价肯定要比现在高很多。这些在青岛郊区买房的朋友，短期内看是赔钱了，长期看未必。

相反，随着山东经济圈发展的深入、济青双中心城市的强大、城镇化率的提高和棚改的停歇，省内济青外的大多数城市都会面临人口、资金双流出，以及房价阴跌不止以至于卖不出去的尴尬境地。现在嘲笑这些在青岛郊区买房赔钱的、留在本市买房的人，以后真正后悔的反而是他们。

图片来源：青城山说

上图是省内部分城市的房价，我们看到这些城市的房价并不低，至少已经和上述青岛郊区的房价旗鼓相当。

在早前的文章中笔者曾分析，2011到2020年十年间山东自然人口（出生-死亡）大约增加630万人，常住人口增加了573万人，人口净流出约60万人。

同样是这十年间，青岛常住人口增加了136万人，济南增加了109万人，济青之外的14个城市常住人口只增加了328万人，扣除自然增长人口，基本都是净流出的。

大城市化、中心城市化，是经济发展到一定阶段的必然趋势。农村农活自动化率提高，城镇化率提高，人往大城市走，资金往大城市流，这个趋势无法改变。

因此，长期来看，青岛郊区的房价看涨，省内三四五线城市的房价看跌。

所以笔者说，青岛郊区的房价降到七八千，甚至部分地方降到五六千，已经低于省内其他城市，具有一定的性价比，不会继续无底限地下跌。

谁能买青岛郊区的房子

首先，如上述所说，在青岛郊区工作的朋友，是可以在郊区买房的。但只限于刚需自住，投资不建议。

其次，在省内三四五线城市已经拥有一套自住房，手里有闲钱可又不高于150万（总预算），也没有什么比较自信的投资项目，是可以在青岛郊区买房的，这个选择要远强于在本市继续买第二套、第三套。

关于买房时机，笔者感觉可以略等一等，年底应该是一个好时候。

对于买房的具体建议如下：

郊区买房一定要买核心区，非核心区、犄角旮旯的规划再高级也不要买。

尽量买地铁房，距离地铁站1公里以内为好。对于郊区的房子，地铁是半条命。

看重已经投用的配套，适度相信在建的配套，不要管规划中的配套。

买大开发商，可以买小开发商的现房或准现房，不要碰有任何资金绯闻开发商的房子。

这一轮降价潮中死不降价的盘不要买，多半是因为怕既有业主闹事才不敢降价，有便宜的不占白不占。

青岛郊区虽然不是一个投资的好选择，但在房价降到一定程度后，作为刚需自住和有限资金的保值来说，还是可以看好的。