大部分人都没察觉，青岛楼市的悄然变化！

原标题：大部分人都没察觉，青岛楼市的悄然变化！

如果用一个词来形容现在的青岛楼市，那就是“观望”。

买房者在观望，是不是到了买房的时机，降价、房地产税、房贷放松等多个不同方向的信号正在困扰着大家。

开发商也在观望，郊区的开发商在观望价格是否降到了底，是不是应该继续降价；市区的开发商也在观望，是不是应该跟随郊区降价，如今的高价格是否吓走了买房者。

在这一片观望的氛围下，青岛楼市却悄悄地迎来了变化。

成交继续萎靡

尽管青岛10月份的二手房成交量还未发布，但新房成交情况已出炉：

2021年10月青岛新房成交10559套，环比9月（新房成交12025套）下降了12.2%，新房成交面积1134625.68，环比9月下降26%；同比2020年10月来看，今年青岛新房市场“银十”的表现明显不如去年，成交量与成交面积的同比跌幅达到了21.6%和26.04%。

其中，新建住宅共计成交了8435套，环比9月（9384套）下降10.11％；新建住宅成交面积951666.62㎡，环比9月份下降14.4％。

9月、10月，本是楼市“金九银十”的两个月，现在却成了近一年来除了春节所在2月外的成交最低月份。

从10月新房的成交量也可以看出，青岛楼市仍然十分冷清，这一轮颓势还没有止住。

降价之下，必有“勇夫”

大家都知道，青岛这一轮降价源于郊区，也可能止于郊区。

胶南、即墨、胶州是这一轮降价的主力，其中又以胶州为甚。在购房群里的一位群友就曾表示，他同事2018年买了胶州，如今已经降了2/3，同事已经得了抑郁症了。

此前曾提到，青岛郊区的房价降到七八千，部分地方降到五六千，已经低于省内其他城市、甚至是小县城，具有了一定的性价比，不会继续无底限地下跌。

在以前，西海岸新区新房成交量历来都是青岛各区市的桂冠，这已经持续了好几年。

可刚刚过去的10月份，胶州逆袭了！10月胶州新房共计成交了2372套，新房成交面积247857.8㎡，单区新房成交量占比全市新房成交总量的22%，一举力压西海岸新区、城阳区成为了全市新房成交冠军区域。

这是一种改变，也是一种信号。这至少说明，胶州楼市降价是有效果的，有不少的人认同、接受这种降价幅度。

所以青岛楼市的这一轮行情的市场底很可能出现在今年春节前。在楼市里很难捕捉到谷点，但在“百团大战”的时候选择一些资金安全又降了不少价的楼盘新房多半是没有多大问题的。

市区与郊区的分化

青岛10月份的新房成交数据有两个有意思的现象，一是，新建住宅成交的套均面积为112．82㎡，9月份是118.5㎡，10月份小户型成交量有比较明显的回升趋势。

二是，10月份青岛市内四区（市南、市北、李沧、崂山）新房成交总量仅占全市新房总成交量的14%左右，低于胶州市、西海岸新区、城阳区，和即墨区打平。

这说明两个事实，一是郊区降价吸引了更多的买房者，市区新房没有降价让潜在买房者更加观望；二是在郊区小户型更加受欢迎。

这其实很好理解，买郊区新房的多是刚需，买市区新房的多是改善，结果就是郊区小点的套三户型更受欢迎，市区大面积的套三套四更受欢迎。

这应该给买房者一个警示，市区、郊区楼市在分化，这种分化把买房者分成了两个阶层，你买的房子想要受欢迎，想要好卖，就得符合这个阶层的需要。

在房地产税将要试点的环境下，房产持有者会加速抛弃劣质房产，置换为优质房产。此时和未来，在大城市的市区、郊区都有机会，但一定要买对房子。