2021，青岛房企土地储备透视

随着房地产行业“三道红线”政策的出台，以及后续土地、房贷等政策的叠加，让许多开发商感到压力重重。

不过，所谓危机外表的背后，往往是“危”中寻“机”的转折机遇。以融创、金茂为代表的房企正是看到了发展的契机，开始转向城市战略运营。

数据显示，中国金茂已在全国布局了53城，在全国一二线核心城市中占据了市场领先地位。其中，金茂旗下销售额过百亿的城市公司已经达到5个，分别是北京、杭州、青岛、南京、上海。

作为全国最大的文旅供应商、运营商，融创目前已在全国范围布局22个医疗康养项目，青岛新晋网红打卡地——融创阿朵小镇颐养社区已于10月投入运营，是中国首个文旅小镇项目。

随着这些房企在城市运营上的不断提速，给企业带来了丰厚的土储资源。

加速的土储“补仓”

近年来，一批地产行业领先的城市运营商凭借其优势口碑，获取城市运营的热门地块。

回顾2021年，在集中供地新政下，融创中国大举“补仓”，这也使得公司土储资源更加丰富。

上半年，融创在青岛共摘得11宗土地。其中，在青岛首次集中拍地中，青岛融玺投资有限公司（融创控股）获得的8宗地为阿朵小镇的后续用地，8宗地总占地面积超35万㎡，总建面43万㎡，成交总价6亿，折合楼板价1425元/㎡。

据统计，自2016年融创首进青岛至今，融创已有15个项目在青岛落地。

进入下半年，青岛迎来第二批集中供地拍卖，中国金茂&海尔联合体连夺5宗地块的表现吸引了市场的目光。

9月8日，是青岛第二批集中供地的首个土地拍卖日。

金茂&海尔联合体以总价32.7亿元竞得李沧区黑龙江路以北、甘泉路以西4宗地块，以及黑龙江路以北、甘泉路以东1宗地块，无论是拿地数量还是拿地价格，都是单日冠军。

接下来，青岛依然会是这些房企重点关注的城市，而集中供地是最快捷的加码手段。

业绩表现不俗

当然，不俗的业绩或许是这些房企在土地市场表现积极的重要原因。

近日，克而瑞青岛机构发布2021年1-10月青岛房企销售排行榜TOP10。这些数据和排名，说明房企集中度进一步提升，国企、央企和部分民企依然是主力军。

图片来源：青岛锐理

其中，融创中国获得1-10月青岛房企销售金额TOP10和销售面积TOP10双榜榜首，实现销售业绩142.07亿元，较1-9月增加11.33亿元，实现销售面积87.65万㎡。

图片来源：青岛锐理

截止到10月末，融创中国青岛销售总套数超过5403套。业绩主要来自融创影都学府（约33亿元）、融创中心（21.9亿元）、融创崂山壹号院（20.64亿元）、青岛东方影都、融创维多利亚湾和融创都会中心等项目的业绩贡献。

海信地产以103.19亿元业绩夺得销售金额榜第二，也是今年第二个过百亿销售额项目，较1-9月份业绩增加10.68亿。

业绩表现较好主要来自海信君澜（约38.5亿元）、海信依云小镇（12.54亿元）、海信灵山湾（约9亿元）、海信湖岛世家（6.4亿元）和海信凤台世家（3.73亿元）等项目的业绩贡献。

海信地产在销售面积TOP10榜中，以44.07万㎡销售面积夺得面积榜第三。

和达集团以76.29亿元销售业绩夺得销售金额榜第三名，以54.04万㎡销售面积夺得销售面积榜第二位。主要来自城阳和达智慧生态城的持续热销带来的业绩贡献，销售金额超20亿。

城阳区的和达正阳北岸、即墨区的和达熙园、和达梦想城，西海岸新区的和达海映山、和达可园等项目均销售较好。

值得一提的是，近日金茂官宣了与青特的战略合作，金茂出售青岛方嘉90%股权，出售事项完成后，项目公司将由青特及金茂分别持有90%及10%的股权。

两家房企将联合开发中欧国际城滨江悦项目，此次与青特合作是金茂作为城市运营商迈出的重要一步。

多元的角色转换

从2021年1-10月青岛房企销售排行榜来看，一些房企受益于布局城市的市场机会，通过加快推盘供货，推高业绩增长。

这类房企大多具备本土或深耕核心城市的特质，如融创置地、中国金茂、海信地产、君一控股、和达地产等。

由于前瞻性的布局积累和城市优质资源的释放，使得房企的业绩增长，但增长的持续性有待进一步观察。

随着积累的资源越来越少，而热点城市的优质地块获取竞争激烈，更加考验房企的拿地能力。

在此背景下，市场如何继续维持以往的增长态势，成为人们关心的话题。

创新永远是发展的第一推动力。

业内人士指出，未来开发商将不再自称为开发商，而是需要另外三种角色：一种是高大上的城市运营商，二是美好生活的运营商，三是居屋运维的能力。

以青岛高新区中欧国际城为例，项目引入资源整合、产城融合等世界先进城市发展理念，致力于释放城市未来生命力，提升区域能级，打造第三代城市标志区。

中欧国际城引入百年名校北京实验二小，为青岛高新区的教育发展注入活力，同时项目周边汇集青岛中学、青岛高新区实验幼儿园等名校，形成高新区教师示范高地。

在商业配套方面，中欧国际城引入中国金茂商业王牌览秀城，约10万方的城市级商业综合体，打造下一代商业中心。

在产业方面，中欧国际城规划中欧科创园，聚焦科技创新类企业，覆盖软件信息技术、互联网科技、新能源等行业，打造青岛北部湾区软件信息技术产业高地，成为青岛科技产业园区新地标。

400万方的体量，容纳万象。

总体来说，当前收并购已经成为房企土储扩张的主要方式，融创、金茂等房企在收并购模式下均实现了土储规模快速扩充。

但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。