海信地产接盘鲁德海德堡

原标题：海信地产22.5亿元“接盘”鲁德海德堡：绝版黄金地块能否重获新生？

近日，一则崂山绝版地段高端住宅烂尾项目成功法拍的消息，再次引爆了青岛“豪宅圈”。

11月14日，青岛著名的“烂尾豪宅”——鲁德海德堡，其二期土地及在建工程被海信地产以22.5亿成功拍得。据卓易数据显示，崂山区核心地段背山面海的鲁德海德堡一期延期交付，而二期本应在2年前交付且因资金问题烂尾被法拍。

这是一次长期盘踞高品质地块的烂尾“豪宅”，与本土高端住宅实力“老将”的相遇。在被海信地产接手之后，鲁德海德堡二期究竟能否重获新生？

22.5亿元拿下午山前绝版地块

11月14日，海信地产以22.5亿元获得鲁德海德堡二期土地及在建工程。

据法拍信息显示，拍卖对象坐落于崂山区松岭路东、钟家沟村南，土地占地面积79419㎡，土地用途为城镇住宅、批发零售、科教用地。土地使用期限：城镇住宅、科教用地土地使用期限至2050年9月4日止，批发零售用地土地使用期限至2040年9月4日止。

该地块原为鲁德海德堡项目二期工程，原权利人为青岛凯旋地产有限公司，为在建工程，尚未完工。原定于2019年12月底交付。由于原开发商身陷债务债权纠纷，资金链断裂，项目于2018年停工，如今已有3年时间。

凯旋·书香门第D地块（鲁德海德堡二期）国有建设用地使用权及在建工程占地面积79419㎡，根据2015年调整后的规划方案，容积率1.3，规划总建面156244㎡，计容建面103244㎡；在建工程有双拼别墅12幢，电梯洋房10幢，电梯高层8幢，共计502户，住宅可售建筑面积为98972.46㎡。配套商业网点8个，可售建筑面积496.78平方米；地下车位766个，其中南区146个，北区620个；除公安编号1号楼外，每幢住宅楼下还有管线用房。另有小区配套幼儿园（公安编号31号楼、工程编号11号楼）1幢，根据幼儿园结算审核报告，幼儿园建筑面积6729.34平方米；根据建设工程规划许可证附图幼儿园用地面积5719平方米。

标的物共计502户，据卓易数据统计，目前项目已经网签179套，根据在售时的宣传，每套房在600万-2000万之间。

标的物总价值30.14亿，其中土地使用权评估值为14.7亿，在建工程评估值为15.44亿。

22.5亿的成交价折合成本21793元/㎡。22.5亿不包含购房人拍卖前向凯旋地产及其关联方缴纳的与购房相关的所有款项（包括但不限于购房款及车位款等）。

值得注意的是，该项目烂尾因为资金问题，对竞买人条件提出了要求，竞买人需具备房地产开发一级资质且注册资本金10亿元人民币（含10亿元）以上，竞买人及其控股子公司近十年须在青岛市崂山区完成住宅建设面积不低于40万平方米（以竣工备案证载面积为准）；竞买人2020年的财务指标应满足国家对房企融资“三条红线”（剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；“现金短债比”不得小于1）政策要求。

据了解，这场拍卖自11月13日10时持续至11月14日10时，期间并无其他买家参与，海信地产经过一轮竞价，便以起拍价22.5亿元，将项目顺利“拿下”。

同时，海信地产还需负责安置居民自竞得之日起至实际交付期间的过渡费支付、配合地方政府化解该项目的信访维稳工作以及拍卖标的存在的查封、抵押等权利限制，竞得后由拍卖法院在一个月内予以解除。

目前，海信地产崂山主力在售项目均位于麦岛、沙子口和世园会板块，今年新增中植3宗地，落子海信·璞悦和海信松山居，此次又通过法拍形式重金拿下“烂尾楼”鲁德海德堡二期项目，该地块究竟有何“魅力”？

值得注意的是，本身崂山区的豪宅竞争压力已经空前。据卓易数据统计，崂山区2018年至今网签新建住宅10344套，成交总金额612亿，且量价齐增。尤其是今年以来网签3659套新建住宅，青岛单盘成交TOP10中有6盘位于崂山区。

如今的崂山区，已经成为了青岛楼市几乎最大的“豪宅集聚地”。

但斥资22.5亿拿下这样一个烂尾盘，显然证明海信地产对这个地块拥有充沛的信心。

而此次法拍的鲁德海德堡二期地块，便位于崂山区午山脚下，曾经的松岭路片区由于位置较偏远，在很长一段时间里都没有被重视，如今这里旧村褪去新楼盘林立，再加上崂山区的“头衔”，开始变身为青岛楼市版图上的“超级新星”。

据了解，该项目坐落于崂山区核心地段，拥有丰富的自然景观资源，背山面海，项目1.3的低容积率，再加上地铁11号线和周边完善的商业、教育等配套设施，可以说该地块是打造高端住宅项目的绝佳位置，也正是如此，该项目从一期开盘房价便一路走高。

早在2015年年末，鲁德海德堡一期入市，2.5万元/平方米的均价为该项目打上“豪宅”的标签。一期项目开盘后短短半年时间内，项目均价涨至2.6万元/平方米。到了第二年的7月，仅剩少量联排别墅户型的鲁德海德堡，售价更是一度突破4万元/平方米。

虽说该地块在种种优势的加持下，具有极大的成长潜力，但同时，开发建设这样一个项目对开发商来说无非是一场实力的考验，这正是此次法拍众多房企望而却步的原因，而该地块的多重优势却十分适配本土龙头房企海信地产对豪宅项目的要求。

接连出手，焕新高端住宅

实际上，此次接手“青岛十大豪宅”之一的鲁德海德堡项目，并非海信地产第一次成为“接盘侠”。

早在2007年，海信地产就曾一举将超大地产项目青岛鲁能领秀城纳入囊中。

据项目资料显示，鲁能青岛领秀城项目总占地1100亩，总建筑面积达126万平方米，堪称一个超级大盘。更为难得的是，领秀城位于麦岛的青岛石老人国家级旅游度假区内，独占1.7公里原生海岸风景线，项目地理位置堪称绝佳。

据经济观察报了解，当初鲁能置业公司获得如此之大的甲级一类地区实属不易，但由于地理位置优越，拆迁的成本十分庞大。出乎意料的是，鲁能领秀城项目开盘时间却一拖再拖，这个月更传出了项目易主的消息。据悉，该项目原本由鲁能置业的全资子公司青岛安嘉房地产公司担任投资商，鲁能集团与香港仲盛的合资企业鲁能仲盛置业（青岛）有限公司担任开发商，后改由海信地产运营以后的建设和销售。

但海信地产的“接盘”并未止于青岛范畴——

据经济导报消息，此前在2010年5月19日，海信地产还完成了对烟台瀛海信息产业有限公司100%股权的收购，瀛海信息所持有的烟台维亚湾项目土地使用权及地上在建工程的所有权益已归海信地产所有。

据项目资料显示，维亚湾项目位于烟台开发区滨海路1号，紧邻大海，属于烟台市海景资源较好的地块，项目占地200亩，规划总建筑面积33万平方米。对于项目收购完成后的工作，海信地产网站发布的信息表明，维亚湾的“高端路线”将继续保留。

综合来看，海信地产虽然屡次接手大型烂尾项目，但从其收购的项目信息中不难看出，海信地产每次出手的地块都具备位置、配套等优势，具有极大的成长空间，并且多数地块原项目规划就是高端住宅，也十分符合海信地产致力于打造高端住宅的初衷。

与多数全国级房企不同，海信地产深耕地产领域20余年，开发重心一直都位于山东省内，外省的项目仅布局了深圳和南京两个城市。作为青岛本土房企，海信地产项目的品质和品牌的口碑也是长期在线，其高端产品线的定位，也已经在一次次成功的探索与实践中得到了市场的充分认可。

因此，海信地产全面接手鲁德海德堡二期项目，令人期待。