打造可复制的智慧社区，胶州市探究老旧小区改造的新路径

伴随2021年的渐近尾声，“十四五”规划中的各项重点任务均有了不同程度的进展，老旧小区改造作为“十四五”期间“新城建”战略的发力重点，正成为加速新型城镇化建设的推动力。

截止目前，在全国范围内获住建部认可的老旧小区改造样板，被称为“北胶州、南嘉兴”，其中“北胶州”便是我们所熟知的胶州市老旧小区改造项目。2020年，胶州市把老旧小区改造作为保障和改善民生的一号工程，高品质打造了三个试点小区，受益群众达1616户，改造经验做法受到国家住建部、省住建厅通报表扬并推广。

以此为基，迈步“十四五”的胶州持续推动老旧小区有机更新，以建设“宜居整洁、安全绿色、设施完善、服务便民、和谐共享”的美好社区为目标，纵深探索“智慧社区、智慧街区”建设，改造过程中既重“面子”、更实“里子”，现已逐渐形成了一条老旧小区改造的“胶州路径”。

摄影：王昭脉

颜值内涵双提升

老旧小区改造是事关群众切身利益的重大民生工程。曾几何时，街老、院老、房老、设施老、生活环境差的老旧小区一度困扰着居民的生活，也为城市管理带来阻碍，而今这些都已被明亮的楼院、崭新的生活设施所代替。

走进胶州市顺德花园小区，入目可见生机勃勃的景观绿化、崭新的黄色楼体外墙、城堡状的儿童游乐设施、智能的人脸识别设备，曾经年久失修的老旧小区摇身变成了信息化、智能化、便利化环境优美的现代社区。

如顺德花园小区一样实现华丽“变身”的，在胶州并不在少数。2020年，胶州市高品质打造了澳门花园、顺德花园、东关小区B区3个试点小区，统筹推进管网改造、线路规整、垃圾分类等市政配套基础设施改造提升，以及建筑物外墙、道路等公共部位维修，全面提升老旧小区环境质量。

凭借这三个老旧小区改造示范项目，胶州获到国家住建部、省住建厅通报表扬并推广。进入2021年，胶州又将郭家庄、市南小区等63个老旧小区的高标准、全要素改造纳入全年目标，目前已有郭家庄、方井园、市南小区等21个老旧小区改造完成，并按智慧社区标准申报住建部智慧社区全国试点。

胶州市老旧小区改造之所以得到国家住建部、省住建厅的认可，一个重要原因就是其并非是一个“面子”工程。一直以来，胶州对老旧小区改造始终坚持“里子”、“面子”一起改，消除老旧住宅安全隐患，改善居民生活环境，不断完善、提升居民居住环境和城市形象。

在人们看得到的地方，实施“拆、清、改”，统筹推进防盗窗、太阳能热水器拆除，违章搭建和违法占绿清理，供电、供热、供气、移动、电信等强弱电和管线线束规整入地，结合海绵城市理念实施雨污分流改造，空调室外机规整并加装格栅，楼顶防水改造，补齐老旧小区设施短板，满足居民的安全需要和基本生活需求。

在一般人看不到的地方，胶州也对这些“基础类”改造进行持续完善与提升，让“里子”更厚实、让小区更智慧。一方面围绕满足居民生活便利需要和改善型生活需求，实施加装电梯、外墙保温改造、停车位改造等工作，全面提升老旧小区的环境品质；一方面又持续丰富社区的服务供给，整合小区零星碎片化、空闲土地等社会资源，增设社区医疗、养老、助餐、便利店、家政等生活设施，打造便民消费圈。

通过实施城镇城镇老旧小区改造，更新了基础设施，完善了便民设施，提升了服务设施，改善了城镇老旧小区居民的生活环境和居住条件，现已惠及胶州24个老旧小区、225栋楼、近1万户居民。

三方共建，胶州自上而下推进老旧小区改造

民心所向，政之所往。

2020年，国务院办公厅发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中明确指出，要大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系。

青岛作为全国城镇老旧小区改造试点城市，早已将这项重大民生工程纳入年度重点工作，老旧小区改造正在青岛广泛而深入地推进着。2021年，青岛市计划开工改造城镇老旧小区216个，涉及居民7.1万户。截至目前，216个小区已经全部开工，涉及居民7.3万户，累计完成投资额9.6亿元。

在改造经验得到广泛推广的胶州，这项民生工程同样得到了自上而下的重视。青岛市委常委、胶州市委书记刘建军曾在调研三里河街道老旧小区改造工作时指出：老旧小区改造事关老百姓的切身利益，要把实事做细做好，让老百姓满意。

对此，胶州坚持多渠道保障，实施以奖代补政策，政府出面积极争取社会资本和上级奖金，并形成长效机制。在此基础上，也积极探索“4+N”融资模式，整合老旧小区改造物业管理、社区服务用房租赁等资源，已争取国家开发银行提供低息贷款4亿元、发行老旧小区专项债券2亿元。积极争取上级奖补资金，已申请中央预算内配套基础资金1.64亿元、中央财政补助资金8298万元，青岛市级补助资金8373.88万元。

而财政资金在重点支持水暖电气热等基础类改造的同时，也充分发挥了“四两拨千斤”的引导作用，通过项目资本金注入、贷款贴息等方式，吸引社会资本参与老旧小区改造，供电、燃气、移动等单位纷纷参与进来，对专营管线出资改造。

参与改造过程的施工、监理单位和建材供货单位等，也是在经过公开现场推介后择优而取，海尔、海信、海润水务、国网（青岛）新能源电动车、尼得科、宇通管业、欧克斯、特来电等本地企业，在主管部门的严格监管下，落实施工各项措施，共同完成老旧小区的“华丽变身”。

在政府、企业的协作之余，小区居民的意见同样也被纳入改造意见。胶州市广泛征求居民意见，在改造前“问需于民”，从电梯加装、外立面改造、增设停车位等群众最关心最直接最现实的利益问题出发，让居民成为老旧小区改造的“主角”，让老旧小区改造真正改到了百姓心坎上。

此外，今年老旧小区改造任务的一大亮点在于，引导居民出资参与全过程改造，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，按照“谁受益、谁出资”原则落实居民出资责任，也进一步提升了居民的责任感与幸福感。

一项项细致入微的暖心改变，推动着老旧小区改造由面的变化向质的提升，政府、企业、居民的三方共建，最终形成了“颜值”与“内涵”双提升的“胶州样板”，真正将老旧小区改造工程打造成为惠及群众的民心工程。

打造智慧社区，实现可复制的“全国标杆”

老旧小区“改”是基础，“治”是关键。为此，胶州市坚持党建领航，注重发挥基层组织号召力，建立“街道党工委—社区党委—网格党支部”三级推进体系，创建“小区-楼长-示范户”三级组织架构，由示范户带头签协议、主动讲政策、及时调纠纷，将党员先锋模范延伸到城市更新改造工作的全过程。

在党建领航之下，物业无疑是管理小区的一大主体。胶州注重老旧小区改造与管理并重，积极打造“红色物业”融入老旧小区物业管理，构建“党建引领、社区管理、业主自治、物业服务”的老旧小区物业管理长效机制。改造完成后的小区，由所在街道居委会指导成立业主委员会，选聘物业企业进行管理。

对于暂时不能引进物业公司的老旧小区，由所在街道办事处选聘国有平台建发雅生活（青岛）智慧城市运营服务有限公司承担小区物业管理，建立“市场化运营+政府化运营”融合互补的可持续运营机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

再看已完成改造的老旧小区，其日常管理其实并不繁杂，这一切都是因为有了“高科技”的助力。从一开始，胶州便对全新改造的老旧小区赋予了“智慧社区”的定位，为此，胶州以居民为中心、以服务为导向、以CIM平台建设为创新引擎，与海尔·海纳云深度合作，以党建为引领，聚焦服务管理需求，构建了“1+3+N”的智慧社区总体框架，搭建完成了胶州市绿色智慧社区平台，围绕“政府、物业管理、社区居民”三大应用端，建设30余个服务端，实施了智慧安防替代防盗网工程，安装了红外线安防报警系统、AR全景、高空抛物、人脸识别、车牌识别等监控设备，全方位提升了老旧小区智慧化管理水平，科技赋能为居民安全保驾护航。

而该平台以场景化和平台化思维为引导，将提升小区硬件环境和智慧体验进行了有机结合，把社区中的人口、房屋、车辆、时间等基础数据与空间地理信息进行了相互关联，这也意味着，小区内的一切违规行为在摄像头7×24小时的实时监控下降无所遁形，不仅能够实现图像的高清及远距离采集，而且还能锁定楼层、主动告警，从而便于小区管理人员立刻进行现场处置和事后责任追溯，大大提高了小区居民的生活安全感和幸福感。

目前，胶州已在各改造小区中加装网络摄像机、人脸识别摄像机、高空抛物摄像机等监控设备2148台，而以顺德花园小区为样板的胶州老旧小区改造成果已经在方井园小区等9个社区进行了复制，依托这些智慧社区，胶州也正积极申报住建部的智慧社区全国试点。

摄影：王昭脉

于胶州而言，老旧小区改造是一项重要的放心工程、惠民工程。面向未来，加速推动老旧小区有机更新的工作仍在继续，利用两年时间改造完成具备改造条件的235个老旧小区、369万平方米，全面改善居民的居住条件，改出胶州人民群众的获得感、幸福感、安全感，蹚出胶州路径、打造胶州样板、树立全国标杆。